안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
현재 상가로 사용중이던 무허가 건물을 분양신청 직전에 주거용으로 원상복구한다고 해서 입주권이 100% 보장된다고 볼 수는 없습니다. 오히려 위험한 상황입니다.
조합이 대답해 줄수가 없는 부분입니다. 그래서 결국 관할 관청의 관리처분인가 과정에서 철저한 서류 및 현장 검증을 거쳐 최종 확정해야 하는 상황입니다.
심지어 과거 사업자등록 내역이나 부가가치세 납부 기록, 상업용 전력 사용 내역 등을 통해 해당 건물이 사실상 상가로 사용되었다는 점이 발각되면, 편법으로 간주되어 주택 분양권이 박탈되고 헐값에 현금청산 대상자가 될 위험이 아주 높습니다.
공인중개사의 말처럼 단순한 원상복구 사진만으로 심사를 통과할 가능성이 아예 없는 것은 아니지만, 이는 관청의 검증이 우연히 허술하게 진행되었을 때만 통하는 요행에 가깝습니다.
수익성을 면밀히 분석하시는 수지구나 성남 일대의 주요 부동산 및 정비사업장들에서도 이러한 무허가 상가의 주거용 변경 꼼수는 관할 관청의 깐깐한 교차 검증에 걸려 막대한 투자금 손실로 이어지는 사례가 빈번하게 발생하고 있습니다.
그래도 진행을 하고 싶으시다면 계약서에 안전장치를 마련하시는 편이 좋습니다.
본 계약서 특약사항에 '주택 분양권(입주권)이 최종적으로 나오지 않고 현금청산 대상이 될 경우, 본 계약은 원천 무효로 하고 매도인은 수령한 가계약금 및 계약금 전액을 즉시 반환하며 지정된 손해배상금을 지급한다'는 내용을 명확하게 명시하고 인감을 받아두어야 합니다.
이런 점을 참고하시고, 이런 리스크가 부담이 되신다면 계약을 하지 않으시는 것을 추천 합니다. 감사합니다.