답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.주택을 매수 후 언제든지 매도할 수 있습니다. 법적으로 반드시 2년을 보유해야만 팔 수 있는 강제 규정은 없습니다. 시세차익이 없더라도 2년 미만 보유 후 매도 시에는 양도소득세율이 높게 적용되어 1년 미만은 70%, 2년 미만은 60% 등 세금 부담을 확인해야 합니다. 매도시에는 양도소득세뿐만 아니라 중개보수와 취득시 지불했던 취득세 등 부대비요을 모두 포함해서 실질적인 손익을 따져봐야 합니다. 매도시 잔금일을 6월 1일 이전으로 잡느냐 이후로 잡느냐에 따라서 해당 연도의 재산세 납부 주체가 달라지므로 일정 조율도 생각하셔야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.재산세는 매년 6월 1일을 과세 기준일로 정하며 이날 당시 부동산을 사실상 소유하고 있는 사람에게 해당 연도의 세금 전액을 부과합니다. 5월말 잔금시인 6월 1일 이전에 잔금을 치르거나 등기를 마쳐 소유권을 넘겨받았다면 실제 거주 기간과 상관없이 매수자가 그 해 재산세를 모두 부담해야 합니다. 재산세 납부 의무를 피하려면 잔금 지급일이나 소유권 이전 등기일을 6월 2일 이후로 조정하는 것이 가장 확실한 방법입니다. 단순히 짐을 옮기는 이사일이 아니라 법적으로 소유권이 넘어가는 잔금 지급일 또는 등기 접수일 중 빠른날을 기준으로 납세 의무자가 결정이됩니다. 재산세 부담을 피하고 싶다면 잔금 지급일과 소유권 이전일을 6월 2일 이후로 조정하는 것이 가장 유리합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.현재 남북한 모두 막강한 군사력과 한미동맹의 연합 방위 체계를 유지하고 있어 전면전 발생 시 양측 모두가 감당해야할 파멸적 피해가 전쟁으로 얻을 이익보다 압도적으로 큽니다. 이러한 공포의 균형이 실제 전면전으로 이어지는 것을 막는 가장 강력한 억제력이 되고 있습니다. 전면전의 가능성은 낮게 평가되지만 서해 북방한계선이나 접경 지역에서의 국지적 출동 가능성은 과거 어는 때보다 높은 상황입니다. 러시아-우크라이나 전쟁 이후 북러 밀착 등 국제적 진영 논리가 심화되면서 우발적인 무력 충돌이 확전되지 않도록 관리하는 것이 현재의 핵심 과제입니다. 미국, 중국 등 주변 강대국들이 동북아시아의 경제적 안정을 위해 전면전만큼의 강력이 억제하려는 입장을 견지하고 있습니다. 즉 과도한 공포보다는 냉정한 정세 변화 주시가 필요하며 국가적 차원의 위기 관리 능력이 어느때보다 중요한 시점입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.2025년 11월 평당 261만원 거래는 과거 400만원대 시세 대비 급락한 수치이나 공시지가 수준임을 고려할 때 일반적 거래보다는 특수관계인 간의 증여성 거래나 극심한 저가 급매일 가능성이 커 보입니다. 현재 네이버 부동산에 올라온 평당 250~290만원대 매물은 고점 대비 30~40% 하락한 수준으로 가격 메리트가 있는 급매물이 맞습니다. 다만 거래 절벽 상황에서는 이러한 급매물가가 현재의 냉정한 시장가로 굳어지고 있다고 보아야 합니다. 즉 최고가 421만원 매물과의 격차가 큰 만큼 현재는 매수자 우위 시장입니다. 300만원 미만 매물들을 기준으로 삼되 실제 거래가 일어나는 시세임을 확인하며 추가적인 가격 협상을 시도해 보시는 것이 유리합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.수익률 계산의 분모가 되는 내 돈을 먼저 계산해야 합니다. 낙찰가에 취득세 4.6%, 명도비, 수리비, 법무 비용을 더한 총비용에서 경락잔금대출금과 임대 보증금을 뺀 금액이 실제 투입 자본입니다. 매달 받는 월세에서 대출 이자, 재산세, 관리비(공실 대금), 보험료 등의 유지비용을 모두 제외한 연간 순수익을 구합니다. 이것이 보유 기간동안의 현금 흐름 수익이 됩니다. 매도 가격에서 낙찰가와 중개보수, 양도소득세를 뺀 순 매도 차익을 계산합니다. 2026년 기준 다주택자 양도세 중과 유예 기간이나 주거용/ 업무용 여부에 따른 세율 차이를 반드시 확인하여 세금을 보수적으로 책정해야 합니다. 최종적으로 보유기간 동안 얻은 연간 순수익의 총합과 매도 시 남은 순매도 차익을 합산한뒤 이를 처음에 투입한 자기자본으로 나누어 전체 수익률을 산출합니다. 전체수익률(%)=(연간 순수익 X 보유 연수)+ 세후 매도차익/ 실제 투입된 내 자본

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.학습 시간이 절대적으로 부족한 직장인에게는 모든 과정을 다 듣는 올패스보다 핵심만 추천하는 직장인 패스를 강력하게 추천합니다. 평생 회원은 불합격에 대한 심리적 안도감을 주지만 자칫 수험기간이 길어질 수 있으므로 올해 안에는 끝내겠다는 각오로 압축 커리큘럼에 집중하는 것이 합격률을 높이는 길입니다. 3월 초인 지금 시작하면 시험까지 약 8개월의 시간이 남아 있어 동차 합격이 충분히 가능한 시기입니다. 다만 초반 3~4개월은 합격의 당락을 결정하는 1차 과목에 집중적으로 시간을 투자하여 기초를 탄탄하게 다져놓아야 후반부에 2차 과목을 병행할 수 있는 동력이 생깁니다. 퇴근 후 매일 최소 3시간의 순공부시간을 확보하고 주말에는 부족한 진도를 몰아서 채우는 선택과 집중 전략이 필수입니다. 박문각의 방대한 강의를 모두 완강하려고 하기 보다는 직장인 전용 고재와 기출문제를 반복 숙달하여 평균 60점을 넘기는 효율적인 공부법을 유지해야 지치지 않고 완주할 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.예비번호는 무작위가 아니라 순위 > 배점 > 추첨의 철저한 원칙에 따라서 매겨집니다. 귀하가 속한 3순위는 1,2순위 신청자들에게 번호가 모두 배정된 후 남은 물량에 대해 거주기간과 부양가족 등 높은 가점 순으로 번호를 받게 됨 점수까지 같다면 전산 추첨으로 최종 순번이 결정됩니다. 예비번호를 받았다고 해서 즉시 입주하는 것이 아니라 기존 거주자가 이사를 나가 빈집이 발생해야 순번대로 입주 기회가 돌아옵니다. 특히 3순위의 경우 앞 순위 당첨자들이 계약을 포기하거나 퇴거하는 물량을 기다려야 하므로 단지 인기와 평형에 따라서 상당한 기간의 대기가 필요할 수 있습니다. 현재 임대주택에 살면서 다른 공공임대주택에 신청하는 것은 가능합니다. 다만 새로운 곳에 당첨되어 입주하게 된다면 기존 주택은 계약 해지 후 반드시 비워줘야 하며 1세대 1주택 원칙에 따라서 두 곳에 동시에 이름을 올릴 수는 없습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.주민센터 방문 없이 정부 24 앱이나 PC를 통해 전입신고와 확정일자를 동시에 처리할 수 있습니다. 2026년 현재 보증금 6천만원 또는 월세 30만원을 초과하는 계약은 반드시 주택 임대차 계약 신고가 의무이며 신고 시 계약서를 첨부하면 확정일자가 자동으로 부여됩니다. 전입신고는 실제로 이사를 마친 잔금 당일에 하는 것이 원칙이며 확정일자는 계약서만 있다면 이사 전날이라도 미리 받아둘 수 있습니다. 대항력은 전입신고와 확정일자를 모두 갖춘 다음날 0시부터 발생하므로 가급적 이사 당일 오전중에는 신청을 완료하시는 것을 추천드립니다. 앱 신처시 임대차계약서 사진과 본인 인증 수단(휴대폰으로 간편인증 등)이 필요합니다. 세대원이 신청할 경우 세대주의 스마트폰 확인 절차가 추가될 수 있으며 온라인 신청은 평일 오후 6시 이후나 주말에 접수하면 다음 근무일에 처리된다는점도 유의해 주세요. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.단순 주거용 중개는 플랫폼 경쟁으로 어렵지만 상가, 빌딩, 토지 등 전문 분야나 부동산 자산 관리 시장은 여전히 전문가 수요가 많습니다. 단순 개업보다는 실무 경험을 쌓아 자신만의 전문 영역을 구축하는 것이 생존의 핵심입니다. 중개업 외에도 경공매 컨설팅, 본양 대행, 금융권 취업 등 활용도가 높습니다. 실무를 하지 않더라도 내 집 마련이나 투자 시 사기를 방지하고 권리를 분석하는 능력은 평생의 강력한 무기가 됩니다. 지금 취득하는 것이 유리한 이유는 인원 수 조절을 위해서 시험 방식을 상대평가로 바꾸려는 논의가 지속되고 있습니다. 합격이 더 어려워지기 전에 절대평가로 시행되는 지금이 취득하는 것이 가장 유리합니다. 즉 자격증 하나로 끝나는 시대는 끝났지만 부동산 전문 지식을 갖춘 사람에게는 여전히 기회가 많은 시장입니다. 따라서 지금 따두시는 것을 추천드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.2026년 부산 아파트 입주 물량이 적정 수요량보다 적어 공급 부족 현상이 나타나고 있습니다. 이로 인해 전세가가 매매가를 밀어 올리는 회복 장세가 지속될 전망입니다. 서울 규제에 따른 풍선 효과로 외지인 자금이 유입되고 있으나 주로 해운대, 수영, 동래 및 남구 등 상급지에 집중되고 있습니다. 선호 지역은 상승하고 외곽은 보합인 양극화가 뚜렷하게 발생하고 있습니다. 현재 부산 전체가 지정될 가능성은 낮습니다. 정부는 경기 침체를 우려해 규제에 신중한 입장입니다. 다만 특정 지역의 급격한 과열이 지속될 경우 해당 구만 핀셋 규제될 가능성은 남아있습니다. 즉 공급 부족으로 인해 상급지 위주의 우상향이 예상되나 실거주 목적이라면 금리 추이와 지역별 입주 물량을 면밀히 살펴서 결정하시길 바랍니다. 감사합니다.