안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
아래와 같이 번호별로 답을 적어 드려 보겠습니다. 참조를 부탁드립니다 .
1. 월세가 5%를 초과해서 인상되는 상황이기 때문에, 질문자님 말씀대로 계약갱신청구권을 사용한 갱신이 아니라 새로운 합의에 의한 재계약으로 진행하시는 게 맞습니다. 따라서 이번에는 원하시는 대로 갱신청구권을 아껴두셨다가 다음번 만기 때 사용하실 수 있습니다. 나중에 혹시 모를 오해나 분쟁을 막기 위해 새 계약서 특약사항에 "본 계약은 계약갱신청구권을 사용하지 않은 합의 재계약임"이라고 명확히 한 줄 적어두시는 것을 강력하게 추천해 드립니다.
2. 깔끔하게 새로운 표준임대차계약서 양식을 준비해서 새로 작성하시는 것이 훨씬 안전하고 좋습니다. 새 계약서를 쓰실 때 특약란에 "본 계약은 기존 임대차 계약(보증금 3,000만 원, 월세 100만 원)의 만기 연장으로 인한 합의 재계약이며, 월세를 110만 원으로 인상함"이라고 구체적으로 적어주시면 됩니다.
3. 계약 기간은 기본적으로 다시 2년이 됩니다. 여기서 꼭 주의하셔야 할 점이 있는데요. 계약갱신청구권을 썼을 때는 세입자가 중간에 언제든 나간다고 통보할 수 있고 3개월 뒤 효력이 발생하지만, 이번처럼 합의 재계약을 하시면 원칙적으로 계약 기간 2년을 꽉 채우셔야 합니다.
4. 재계약을 하실 때도 집주인의 등기부등본(등기사항전부증명서)은 무조건 다시 떼어보시는 것이 좋습니다. 처음 계약하고 나서 지금까지 그 집에 새로운 대출(근저당)이 생기지는 않았는지, 가압류가 걸리거나 집주인이 바뀌지는 않았는지 계약서를 쓰는 당일에 꼭 확인해 보셔야 합니다.
5. 보증금 변동 없이 월세만 오르는 거라 이미 되어있는 전입신고는 다시 하실 필요가 없습니다. 확정일자 역시 보증금 금액이 그대로라서 기존 확정일자의 효력이 안전하게 유지되니 새로 안 받으셔도 큰일이 나는 건 아닙니다. 다만, 월세 금액이 변동되었기 때문에 계약 체결일로부터 30일 이내에 관할 주민센터나 온라인(부동산거래관리시스템)을 통해 전월세 신고(주택임대차 신고)는 꼭 의무적으로 하셔야 합니다.
감사합니다.