답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.도시의 장기적인 발전을 위해 주거,상업, 공업지역의 배치와 도로, 공원 등 기반시설을 효율적으로 설계하고 관리하는 종합적인 행정 계획을 뜻합니다. 재개발은 도시계획의 하위 개념 중 하나로 노후 불량 건축물이 모인 지역을 정비하는 구체적인 사업 방식에 해당합니다. 도시계획은 도시 전체의 뼈대를 짜는 큰 그림이며 그 안에 재개발과 재건축 같은 주거지 정비 사업들이 포함됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.다음 세입자가 10월에 계약하고 들어오면 공인중개사와 협의한대로 10월에 보증금을 돌려받고 방을 뺄 수 있지만 새로운 세입자가 구해지지 않으면 법적 3개월 기간인 12월까지 월세를 내야할 수 있습니다. 월세 납부일이 지난 뒤 며칠 더 살다가 나간다면 실제로 거주한 날짜만큼만 계산해서 남은 일수의 월세는 반환받는 것이 원칙입니다. 10월 중 새로운 세입자가 구해지는 즉시 집주인과 공인중개사와 협의해서 정산일과 이사 날짜를 최종적으로 확정하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.네 맞습니다 전세가율이 높으면 집값과 전세가의 차이가 거의 없기 때문에 집값이 조금만 내려가도 전세보증금보다 집값이 낮아지는 역전세난 위험이 매우 커집니다. 새로운 세입자를 더 낮은 가격에 구하더라도 기존 보증금을 메워주지 못하면 집주인이 사비로 차액을 돌려줘야 하므로 반환 지연 사태가 발생하기 쉽습니다. 따라서 전세가율이 높은 집은 하락장이나 금리 인상기때 전세보증금 반환 리스크가 특히 크므로 주의해야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.네 실제로 버틸 수 있는데 집주인이 사적으로 현관문을 따거나 짐을 빼면 주거침입죄로 오히려 처벌을 받기 때문에 법적 절차를 거치지 않고는 강제로 쫒아낼 수 없습니다. 월세가 두달치 이상 밀려야만 임대인이 계약을 해지할 수 있고 이후 명도소송을 제기해서 승소 판결을 받아야만 법원 집행관을 통한 강제 퇴거가 가능합니다. 소송과 강제집행까지는 수개월에서 1년 이상이 걸려서 세입자가 버티면 집주인이 큰 스트레스와 금전적인 피해를 입게 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.임차인 본인이 그대로 남아있고 주민등록상 세대주만 변경하는 것이라면 임대차 계약서를 다시 쓸 필요가 없지만 계약자 본인이 완전히 전출을 가면서 세대원만 남기는 경우에는 대항력이 상실될 수 있으니 주의해야 합니다. 계약자가 전입 상태를 유지해야 기존에 확보한 대항력과 우선변제권이 그대로 남으니 계약자가 완전히 전출한다면 가족 명의로 임대차 계약을 새로 작성하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.집값은 정부의 규제나 정책 때문이 아니라 수요와 공급, 금리 등 시장 논리에 따라 움직인다는 뜻입니다. 정부가 대책을 발표해도 집값이 잡히지 않거나 반대로 움직일때 정책보다 시장의 힘이 더 강하다고 강조할 때 주로 사용하고 있습니다. 결국 부동산 가격은 인위적인 규제나 부양책보다 거시경제와 실수요에 의해 결정된다는 시각을 담고 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.서울시 소규모 주택정비 사업으로 대규모 재개발이 어려운 노후 저층 주거지의 빌라와 다세대 주택들을 한데 묶어서 마치 하나의 아파트 단지처럼 지하주차장과 편의시설을 갖춘 중소형 아파트로 신축하는 사업입니다. 일반 재개발에 비해서 잘차가 단순하고 빨라서 사업 기간이 대폭 단축되고 주차난 해소와 함께 신축 아파트 프리미엄을 누릴 수 있습니다. 하지만 대단지 아파트에 비해서 커뮤니티 시설이나 단지 규모가 작고 여전히 빌라가 섞여 있는 구역 특성상 일반 분양가나 환금성면에서는 대단지 아파트보다 불리할수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.향후 매도 계획이 있다면 주변 시세에 맞춰서 보증금을 적정 수준으로 인상하고 계약갱신청구권을 피하기 위해서 만기 6개월~2개월 전 사이에 협의를 마쳐야 합니다. 묵시적 갱신이 되면 향후 매도시 거주중인 세입자로 인해서 매매가 까다로워질 수 있으니깐 계약서 작성시 매도시 협조조항이나 중도퇴실 관련 특약을 명시하는 것이 좋습니다. 매도타이밍을 유연하게 가져 재계약을 하는 방법도 좋습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.전문가나 유명 유튜버 강사에게 받는 1:1 대면,전화 상담은 1회 1~2시간 기준 10만원에서 30만원 선이 일반적이고 인지도 높은 유명 전문가의 경우 수십만원에서 100만원 이상 차이가 나기도 합니다. 토지 분석과 재개발, 재건축 분석, 상권 분석 등 정밀한 현장 조사와 보고서가 포함된 정식 컨설팅은 범위에 따라서 수백만원의 비용이 발생하기도 합니다. 그리고 경매나 매수 대행의 경우 낙찰이나 매매 성사를 전제로 하는 경우 감정가 또는 낙찰가의 1% 안팎의 성공보수 수수료가 적용됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.네 더 많이 내도 됩니다. 법원의 경매 보증금은 기준금액보다 더 많이 내는 것은 문제가 되지 않고 은행에 매번 갈 필요 없이 가장 큰 금액 2800만원짜리 수표 한장으로 화,목,금요일 경매에 모두 사용하시면 됩니다. 낙찰을 받지 못하면 그날 바로 입찰보증금 봉투를 그대로 돌려받고 낙찰을 받더라도 남은 금액은 추후 잔금 납부빼 공제되거나 반환되므로 걱정하지 않으셔도 됩니다. 감사합니다.