경제
세대주 변경하면서 임대차 계약도 다시해야하나요?
현재 제가 세대주이고 임대차 계약도 제 앞으로 했습니다.
저는 추후 집에서 나갈 예정이고 (거주x)
현재 세대원인 가족을 세대주로 하려고 합니다.
이럴경우 임대차 계약도 다시 해야하는지 궁금합니다.
6개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
임대차 계약 당사자가 거주를 하지 않으면 대항력(전입신고 + 거주로 획득)을 상실하게되어 보증금을 돌려받기 어렵게 될 수도 있으므로, 반드시 계약당사자가 전입된 상태에서 먼저 가족을 전입시키고 (또는 가족이 계약자와 함께 전입) 나면 이후 계약당사자가 다른 곳으로 전출하게되더라도 대항력을 유지할 수 있습니다. 이렇게 대항력이 유지되고 확정일자도 받은 경우에는 임대차 계약을 변경할 필요가 없습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 세대주가 변경이 된다고 해서 임대차계약서를 새로 작성을 하는 것은 아닙니다.
우선 임대차 계약 당시 임차인이 보증금을 납부를 하시고 계약을 체결하신 것이고 또한 세대주가 된 것이므로 계약사항은 변동이 있을 수 없고 또한 가족이 세대주를 승계를 받아 전입신고를 유지하게 되면 대항력도 생기기 때문에 굳이 임대차계약서를 새로 작성할 필요는 없다 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 답변 드립니다.
세대주를 가족으로 변경하더라도 임대차계약서를 다시 작성할 필요는 없습니다.
세대주가 누구인지는 주민등록상 문제이고, 임대차계약과는 별개의 문제이기 때문입니다.
또한 임차인 본인이 전출하더라도 배우자와 자녀 등 가족이 해당 주택에 계속 거주하면서 주민등록이 그대로 유지될 경우, 임차인의 주민등록이 완전히 이탈한 것으로 보지 않기 때문에 대항력은 계속 유지될 수 있습니다.
그러나 임대차 계약 자체를 가족 명의로 넘기겠다면 계약서를 새로 작성하는 것이 좋습니다.
실제로 월세를 지급하고, 보증금 반환까지 가족 명의로 처리하는 경우에는 임대인의 동의를 받아 가족 명의로 임대차 계약을 변경하는 것이 깔끔합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
세대주를 가족으로 변경한다고 해서 임대차계약을 반드시 다시 작성해야 하는 것은 아닙니다. 세대주 변경은 주민등록상의 문제이고, 임대차계약은 집주인과 임차인 사이의 계약이기 때문에 서로 별개의 문제입니다. 따라서 계약자인 본인이 그대로 임차인 지위를 유지한다면 가족이 세대주가 되더라도 기존 임대차계약 자체는 유효합니다. 주택임대차보호법상 대항력은 주택의 인도와 주민등록을 갖추는 것이 기본 요건이며, 대법원도 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록 역시 일정한 경우 임차인의 주민등록 요건에 포함될 수 있다고 보고 있습니다.
다만 질문처럼 기존 계약자인 본인이 앞으로 실제로 집에서 나가고 가족만 계속 거주할 예정이라면 조금 더 신중하게 처리하는 것이 좋습니다. 가족이 세대주로 변경된다고 해서 그 가족이 자동으로 임대차계약상의 임차인이 되는 것은 아니기 때문입니다. 보증금 반환을 청구할 권리도 기본적으로 기존 계약자인 본인에게 있습니다. 또한 임차권 자체를 가족에게 넘기려는 경우에는 원칙적으로 임대인의 동의가 필요합니다. 민법에서도 임차인은 임대인의 동의 없이 임차권을 양도할 수 없도록 규정하고 있습니다.
따라서 단순히 잠시 다른 곳에서 생활하는 정도라면 기존 계약을 유지하면서 가족이 거주하는 방법을 검토할 수 있지만, 앞으로 본인은 완전히 나가고 해당 가족이 새로운 임차인으로 계속 살 예정이라면 집주인과 협의해 임차인 변경 내용을 서면으로 남기는 것이 가장 깔끔합니다. 이때 기존 계약을 무조건 해지하고 새 계약서를 처음부터 다시 쓰기보다는 보증금, 계약기간, 보증금 반환 대상 등을 명확하게 적은 계약 변경서나 합의서를 작성하는 방법도 있습니다. 새 임차인 명의로 계약을 변경한다면 전입신고와 확정일자, 기존 우선변제권이 어떻게 처리되는지도 함께 확인해야 하므로, 보증금이 큰 전세계약이라면 임의로 세대주와 계약자 명의만 바꾸기보다는 집주인과 먼저 협의한 뒤 처리하는 것이 안전합니다.
이런 점을 참고하시어 재계약시 무리없이 진행되시길 바랍니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
임차인 본인이 그대로 남아있고 주민등록상 세대주만 변경하는 것이라면 임대차 계약서를 다시 쓸 필요가 없지만 계약자 본인이 완전히 전출을 가면서 세대원만 남기는 경우에는 대항력이 상실될 수 있으니 주의해야 합니다. 계약자가 전입 상태를 유지해야 기존에 확보한 대항력과 우선변제권이 그대로 남으니 계약자가 완전히 전출한다면 가족 명의로 임대차 계약을 새로 작성하시기 바랍니다. 감사합니다.