경제
꾸준한거북이
임대인에게 유리한 전세 재계약 방법은 무엇인가요?
전세 계약 2년 만기가 다가오고 있는 임대인입니다. 어떤 프로세스로 진행하는 것이 유리한 지 알려주세요 향후 매도 계획있습니다. 보증금도 올릴계획입니다.
5개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 보증금을 원하시는 대로 올리시고 임차인이 계약갱신청구권을 행사를 하도록 해서 5% 인상이나 동결로써 갱신계약을 우선 하시고 임차인의 계약갱신청구권을 사용토록 하는 것이 우선적으로 임대인에게 향후 매도 시 좀 더 유리한 입장이 될 수 있지 않을까 사료됩니다. 감사합니다.
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채택된 답변안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
임대인에게 유리한 계약 방법은 보증금을 올리는 방법이 있습니다.
임대인 입장에서는 보증금과 월세를 올리는 것이 가장 유리합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
향후 매도 계획이 있다면 주변 시세에 맞춰서 보증금을 적정 수준으로 인상하고 계약갱신청구권을 피하기 위해서 만기 6개월~2개월 전 사이에 협의를 마쳐야 합니다. 묵시적 갱신이 되면 향후 매도시 거주중인 세입자로 인해서 매매가 까다로워질 수 있으니깐 계약서 작성시 매도시 협조조항이나 중도퇴실 관련 특약을 명시하는 것이 좋습니다. 매도타이밍을 유연하게 가져 재계약을 하는 방법도 좋습니다. 감사합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
향후 매도 계획이 있는 임대인이라면 우선 임차인이 계약갱신청구권을 이미 사용했는지 확인하는 것이 좋습니다. 아직 사용하지 않았다면 임차인은 법에서 정한 기간 안에 계약갱신을 요구할 수 있고, 단순히 집을 매도할 예정이라는 이유만으로 이를 거절하기는 어렵습니다. 따라서 만기가 가까워졌다면 임차인에게 계속 거주할 의사가 있는지 먼저 확인하고, 갱신청구권 행사 여부도 문자나 계약서 등으로 명확하게 남겨두는 것이 좋습니다.
임차인이 계약갱신청구권을 행사하면서 재계약한다면 보증금 인상은 기존 보증금의 5% 이내에서 진행해야 합니다. 5%는 자동으로 올릴 수 있다는 의미가 아니라 증액할 수 있는 상한선입니다. 반대로 임차인이 갱신청구권을 행사하지 않고 임대인과 합의하여 새로운 조건으로 재계약한다면 5%를 초과해 보증금을 정하는 것도 가능합니다. 다만 이렇게 합의 재계약을 했다고 해서 임차인의 갱신청구권이 사라지는 것은 아니므로, 이후에도 임차인이 갱신청구권을 행사할 가능성이 있다는 점은 알아두어야 합니다.
특히 1~2년 안에 매도할 계획이라면 무조건 보증금을 최대한 올려 2년 재계약하는 것이 임대인에게 유리하다고 보기는 어렵습니다. 전세를 낀 상태로 매도해야 하면 매수자 범위가 줄어들 수 있고, 매수자가 실거주를 원하는 경우에는 계약 만료 시점과 소유권 이전 시점도 중요해집니다. 대법원도 일정 요건 아래 새로 주택을 취득한 매수인이 법정 갱신거절 기간 안에 임대인의 지위를 승계하고 실제 거주하려는 경우 갱신을 거절할 수 있다고 판단한 바 있습니다.
따라서 매도 계획이 확실하다면 먼저 매도 예상 시점을 정한 뒤 재계약 조건을 결정하는 것이 좋습니다. 당장 매도할 생각이 없다면 정상적으로 갱신하면서 적정 범위에서 보증금을 올리는 방법이 무난하고, 가까운 시일 내 매도를 생각하고 있다면 중개사와 매도 일정까지 함께 검토해 임차인의 갱신청구권과 매수인의 입주 시점이 충돌하지 않도록 계약을 설계하는 것이 중요합니다. 보증금을 올려 재계약했다면 변경된 계약내용에 대한 임대차 신고 등 후속 절차도 함께 챙기는 것이 좋습니다. 위 내용을 참고하셔서 임대 시 결정에 활용하시기 바랍니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
임차인이 계약갱신요구권을 행사하면 보증금 증액은 원칙적으로 5% 이내이고 매도 계획이 2년 이내라면 매수 대상과 임차인 승계 여부를 고려해야 합니다