답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.2026년은 전국적인 아파트 입주 물량 감소와 월세화 가속으로 인해 전세 공급 부족 현상이 심화되고 있으며 이러한 구조적 원인 때문에 단기간 내 전세난 종료는 어려운 상황입니다. 전문가들은 수도권을 중심으로 전세 가격 상승세가 당분간 지속될 것으로 전망하고 있으므로 무리한 이동보다는 기존 계약 연장을 우선적으로 고려하시길 권장합니다. 향후 전세 시장 안정은 신규 주택 착공 및 준공 물량 회복 시점에 달려 있으므로 국토 교통부의 공급 지표를 꾸준히 모니터링하며 주거 안정성을 확보하는 전략이 필요합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.분양권 중개보수는 계약금과 중도금을 합친 금액에서 프리미엄까지 더해 약 2억 340만원을 기준으로 계산합니다. 법정 상한 요율 0.9%를 적용하면 부가세 포함 약 200만원 전후가 산출되므로 부동산의 요구액은 법정 상한선 이내입니다. 단 요율은 협의가 가능하므로 0.4%~0.9% 사이에서 수수료율을 명확하게 조율한 뒤 계약을 진행하시기 바랍니다. 부동산이 일반과세자인지 확인하여 200만원에 부가세가 포함되어 있는지 반드시 체크해 보세요. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.어머니가 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하면 양도세는 없으나 가족 간 거래는 시가 거래가 필수이므로 반드시 적정 시세로 계약해서 증여세를 피할 수 있습니다. 아들은 생애최초 주택 구입 감면 및 유자녀 가구 혜택을 통해 취득세를 크게 절감할 수 있으므로 관할 지자체 세무과에 정확한 감면 범위를 확인하새요. 매매 대금의 금융 이체 내역을 명확하게 남기는 것이 핵심이며 국세청 검증을 대비해서 계약 전 세무사 상담을 통해서 증빙 서류를 철저하게 준비하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.사당동은 서울 핵심지로서 실거주 수요가 탄탄하므로 가격 이격이 적은 시점을 선택해서 장기보유를 권장합니다. 아파트를 매도하고 빌라로 갈아탈 때는 환금성 차이를 고려해야 하며 실거주 입주 시 세입자와의 계약 종료 시점을 법적 요건에 맞춰 명확하게 확인하셔야 합니다. 주택임대차보호법에 따라 정당한 실거주 사유가 없으면 세입자에게 손해배상 책임을 질 수 있으니 계약 특약사항을 철저하게 검토하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.은행의 통지는 법적 강제력이 없는 예고일뿐이며 법원 심사와 등기 촉탁 절차로 인해 실제 등기 기재까지는 최소 1~2개월 이상 지연될 수 있습니다. 새로 생긴 가압류는 집주인의 경제적 파탄을 알리는 신호로 보증금 회수가 매우 위태로운 상황임을 의미하니 즉시 대항력을 유지하며 상황을 주시하시기 바랍니다. 계약 종료 전 반드시 내용증명을 발송해서 증거를 확보하고 등기부등본을 수시로 확인하며 향후 경매 개시 시 배당요구와 임차권등기명령등을 준비해야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.본인의 대출이나 장학금 서류 제출 등을 이유로 들어 할머니가 아닌 본인의 외부 사정 때문에 계약서가 필요하다는 명분을 만들어서 정중하게 요청해 보세요. 복잡한 법적 용어 대신에 나중에 서로 헷갈리지 않게 깔끔하게 정리해두려는 것이라며 미래의 편의와 안전을 위한 절차임을 강조해서 거부감을 낮추시기 바랍니다. 표준임대차계약서를 미리 출력해서 내용을 기재한 뒤에 도장만 찍으시면 되도록 완벽하게 준비해 가져가시면 할머니의 번거로움을 덜어드려 훨씬 수월하게 합의할 수 있을 것입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.산본은 1기 신도시로 정주 여건이 우수하나 노후도를 고려해 리모델링 추진 여부를 살펴야 하며 평촌은 학군과 교통 호재가 탄탄해서 10억 미만 구축 단지 중심의 접근이 유리합니다. 김포는 5호선 연장 호재가 있으나 공급 물량에 따른 가격 조정 가능성을 주의해야 하고 송도는 GTX-B등 대형 호재로 상승세이나 이미 가격이 반영된 준신축 위주로 신중히 살펴야 합니다. 실거주 안정성이 중요하다면 안양, 산본의 교통 요지를 선택하고 미래 성장이 중요하다면 송도의 개발 진척도를 모니터링하며 임장을 통해 실제 단지별 환경을 직접 비교해 보시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.생애최초 대출의 무주택 요건은 대출 실행일 기준이므로 유주택자인 부모님과 함께 거주중이라면 반드시 대출 신청 전에 세대분리를 완료해서 부모님의 주택 보유 사실이 본인의 세대애 합산되지 않도록 해야 합니다. 부부합산 소득과 무주택 자격은 대출 신청 시점의 가족관계를 기준으로 하므로 대출 신청 전 혼인신고를 마쳐야 부부 합산 소득 심사를 안정적으로 받을 수 있습니다. 소득 합산액 9800만원은 대출 신청이 가능하나 실제 6억원 대출은 개인별 DSR 규제에 따라서 달라지므로 계약 전 반드시 주거래 은행을 통해서 가심사를 받아보시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.양도세 중과 시에는 장기보유특별공제가 완전히 배제되므로 단순히 가격상승분- 추가세율로 계산되지 않고 과세표준 자체가 대폭적으로 커져서 실질 수익은 예상보다 훨씬 낮습니다. 집값 상승분만큼 세금이 늘어나면 매도자 입장에서는 매도 시점에 낼 양도소득세와 지방소득세를 고려할 때 차라리 보유하여 절세 전략을 짜거나 증여를 선택하는 것이 유리할 수도 있습니다. 정책적인 의도로 다주택자의 양도세 중과는 이익을 환수하려는 목적보다 매도 비용을 극대화하여 시장에 매물이 나오지 않게 하거나 높은 세금을 피하도록 강제하여 결과적으로 다주택자가 시장에서 퇴출되도록 유도하는 정책입니다. 감사합니다.