답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.네 맞아요 토지거래허가구역 내 빌라라도 실거주 의무가 적용되지 않는 시점인 재개발 조합설립인가 이전등을 노려서 미래의 아파트 입주권을 선점하는 투자 방식입니다. 이들은 지금 당장 들어가서 살지 않고 전세를 끼고 매수해서 향후 사업이 진행돼서 새로운 아파트 분양권으로 바뀌는 시세 차익을 기대하고 접근합니다. 다만 토허제 규제나 조합원 자격 요건, 현금청산 리스크 등이 매우 까다로워서 일반 투자보다 훨씬 높은 전문성과 주의가 필요합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.입주권 여부는 해당 정비구역의 조합 정관이나 도시 및 주거환경법 조혜를 확인해서 상가 조합원 분양 자격 기준을 충족하는지 확인해야 합니다. 초기 확인팁으로 구청 재건축 담방 부서에 문의하거나 해당 구역 조합 사무실에 직접 연락해서 상가 조합원 분양 가이드라인과 권리가액 산정 방식을 확인하는 것이 가장 확실합니다. 특히 상가는 권리가액이 분양가에 못미치면 입주권 대신에 현금청산이 될수도 있어서 계약전에 잘 확인해 보세요. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.허그 등의 전세보증보험에 가입하면 계약 종료 후 임대인에게 보증금을 돌려받지 못했을때 100% 전액을 보장받을 수 있습니다. 하지만 빌라는 아파트에 비해서 시세 산정이 까다롭고 최근 강화된 가입 기준을 충족해야 해서 계약 전 반드시 가입 가능 여부를 확인해야 합니다. 전세사기 위험이나 가입 거절이 걱정된다면 마음 편한 월세나 아파트 전세가 더 안전한 선택이 될수도 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.지방 대장아파트는 탄탄한 실수요와 지역 내 선호 입지 덕분에 하락장에서도 방어력이 좋고 시장이 회복될때 가장 먼저 반등하는 경향이 있습니다. 다만 수도권과의 가격 격차 심화와 지역 경제 상황 등의 변수에 영향을 받으므로 전국적인 동조화보다는 지역별 차별화 흐름을 염두에 두어야 합니다. 따라서 지방 대장아파트는 거주 만족도와 환금성 측면에서 비교적 안전하지만 투자목적이라면 해당 지역의 향후 공급 물량과 일자리 증감등을 꼼꼼하게 분석해서 전급하셔야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.매매, 전월세 계약의 표준기간은 보통 2~3개월을 가장 적당한 시기로 잡고 움직입니다. 전세와 월세 같은 임대차의 경우 기존 거주자의 퇴거 일정과 새로운 세입자 조율을 고려해서 1~2개월 전부터, 매매는 대출심사와 서류 준비 기간을 포함해서 2~3개월 전에 탐색을 시작합니다. 따라서 여유있게 원하는 매물을 찾고 계약을 진행하기 위해서는 평균적으로 2~3개월 정도의 기간을 두고 준비하는 것이 일반적입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.현관을 항상 밝고 깨끗하게 유지하고 문을 열었을때 거울이나 화장실이 바로 보이지 않도록 신발장 정리와 조명 관리에 신경써야 합니다. 거실이나 현관에서 보이는 자리는 노란색 해바라기 그림이나 싱싱한 금전수 식물을 두면 집안의 맑은 기운을 순환시켜서 재물운과 가목을 높이는데 도움을 준다고 널리 알려있습니다. 마지막으로 재물과 직결되는 주방의 가스레인지 불과 시크대 물 주변을 청결하게 유지하고 거실 중앙에 음침하거나 물건이 쌓이지 않도록 정리 정돈하는 것도 핵심입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.대출만으로 4~5억 신축 아파트를 구매하기는 어렵고 LTV, DSR 규제로 인해 최소 집값의 20~30% 정도인 1억원은 현금으로 필수로 준비되어야 합니다. 정부정책 대출과 주택담보대출을 최대로 받고 부족분은 기존 보증금이나 신용대출, 중도금, 잔금 대출을 조합해서 마련해야 합니다. 모아둔 자금이 없다면 청약에 당첨돼서 초기 계약금 10%만 우선 마련한 뒤 입주 시점까지 잔금을 모으거나 청약이나 적금으로 초기 자본부터 마련해야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.안전위험과 경관 저해, 관리비 부담을 낮추기 위해서 지자체 중심의 실태조사 데이터베이스를 구축하고 체계적으로 관리해야 합니다. 상태가 좋은 집은 A,B 등급으로 청년주택과 커뮤니티 공간으로 재활용하고 위험한 빈집인 C,D는 붕괴와 범죄 예방을 위해 철거해야 합니다. 철거지는 주차장과 공원으로 조성해서 관리비를 아끼고 소유주의 자발적인 정비를 유도하도록 철거비 지원과 세제 혜택을 제공해야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.주민등록법상 이사한 날부터 14일이내에 전입신고를 하면 법적으로 문제 없습니다. 전입신고와 확정일자를 당일에 받아야 다음날 0시부터 보증금을 지킬 수 있는 대항력과 우선변제권이 생기기 때문입니다. 법적 의무는 14일 이내이지만 임차인 보증금 보호를 위한 안전장치이므로 이사 당일에 바로 신청하는 것이 좋습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.전고점 회복률 양극화는 최고가를 기록했던 이전 상승기 가격대비 현재 가격이 얼마나 회복했는지 지역이나 단지별로 벌어지는 현상인데 질문하신 내용처럼 서울 강남권이나 인기 입지는 전고점을 넘어서 신고가를 경신하는 반면에 지방이나 입지가 떨어진곳은 전고점 근처에도 못가고 정체되는 차이를 말합니다. 따라서 대장주와 상급지 아파트만 가격 상승세를 타고 치고 나가면서 지역간, 단지간 자산 격차가 더욱 크게 확대되는 현상으로 이해하면 됩니다. 감사합니다.