답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.일반 분양은 땅과 건물을 모두 사지만 토지임대부는 건물값만 내기 때문에 분양가가 주변 시세의 반값 수준으로 매우 저렴합니다. 땅값을 안내는 대신에 토지 소유주 LH,SH 등에게 매달 토지 임대료를 별도로 지불해야 하는데 월세가 있는 내집의 개념이라고 생각하면 됩니다. 장점으로 땅값을 안내기 때문에 주변 시세보다 훨씬 저렴하게 내 집 마련이 가능하고 40년동안 고주할 수 있고 원하면 40년을 더 연장해서 최대 80년까지 살 수 있어서 사실상 평생 거주가 가능합니다. 하지만 땅값을 안내는 대신에 공공기관에 매달 토지 임대료인 지료를 내야하고 나중에 집을 팔 때 아무에게나 팔 수 없고 반드시 공공기관에 다시 팔아야하거나 수익의 일부를 나누어야 하는 등 전매 제한과 거주 의무가 까다롭습니다. 토지소유권이 없기 때문에 일반 아파트보다 주택담보대출의 한도가 적게 나올수도 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.부동산에서 안내한 내용이 세법상 실수요 목적 특례 요건에 부합하므로 더 정확한 조언입니다. 부동산의 말이 맞으며 A주택에 대해 비과세를 받으려면 B주택 완공 후 3년 이내에 입주하고 그 집에서 1년 이상 거주해야 합니다. 1번 부동산님의 의견이 정답이고 소득세법상 분양권 완공 후 3년 이내에 세대 전원이 이사하여 1년 이상 계속 거주해야 A주택 비과세가 확정됩니다. 귀하의 의견은 일반적인 비과세 거주 요건인 2년과 혼동하신 것 같습니다. 이특례의 핵심은 3년 내 전입 + 1년 이상 계속 거주입니다. 현재 전세를 주셨기 때문에 준공일로부터 3년인 2027년 2월 28일까지는 반드시 세대원 전원이 B주택으로 전입하셔야 하고 전입 후 1년 이상 계속 거주를 채우지 못하고 이사하거나 집을 팔게되면 이미 받은 A주택 비과세 혜택이 취소되어 세금이 추징되는점 주의하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.주소지와 관계없이 반드시 농지 소재지의 읍면 사무소 또는 시구청을 방문해서 신청해야 합니다. 직접 방문이 어렵다면 정부 24 홈페이지를 통해 비대면으로 접수가 가능합니다. 농엽 경영 목적이라면 농업경영계획서를, 주말 농장이 목적이라면 주말 체험 영농계획서를 작성하여 제출하시면 됩니다. 직업, 농업경력, 거주지와의 거리 등을 증명할 수 있는 서류(재직증명서 등)를 첨부해야 하며 2022년 이후 심사가 강화됭 영농 의지를 구체적으로 기재하는 것이 중요합니다. 일반적으로 농업경영 및 주말 체험 영농목적은 접수 후 7일 이내에 발급이 가능하며 외지인의 신규취득이나 토지거래허가구역 내 취득, 3인 이상의 공유 지분 취득 등은 농지위원회 심의를 거쳐야 하므로 최대 14일까지 소요될 수 있습니다. 주의할점은 발급 수수료는 1건당 1000원의 수수료가 발생하고 농취증을 발급받아 농지를 취득한 후에는 반드시 계획서대로 직접 경작을 해야하며 위반 시 강제 처분 명령 및 이행강제금이 부과될 수 있는점도 주의하세요. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.나만의 기준이 명확해야 됩니다. 보증금 상한선과 매달 낼 수 있는 월세와 관리비를 정하시고 직장이나 학교와의 거리를 고려해서 2~3곳 후보지를 정하고 직방이나 다방, 네이버 부동산 앱으로 시세를 먼저 파악하셔야 하며 허위 매물을 주의하셔야 합니다. 낮 시간대에 방문해서 채광과 곰팡이 유무를 살피고 수압과 배수 상태는 물론 주변 보안시설 CCTV, 가로등까지 직접 체크하셔야 합니다. 계약전에 등기부등본을 발급받아 집주인의 신분과 대출규모를 반드시 대조하고 집 수리나 옵션에 관한 약속은 반드시 계약서 특약 사항에 기록해야 합니다. 입주 당일에는 법적 권리를 즉시 확보해야 하며 이사를 마치자마자 전입신고를 하고 확정일자를 받아야만 혹시 모를 상황에서 내 보증금을 법적으로 안전하게 지킬 수 있습니다. 팁으로 집은 꼭 낮에 한번 밤에 한번 가보시고 낮은 햇빛을 보고 밤은 주변 소음과 가로등 등 치안을 확인하시면 더 안전합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.임대차 계약의 본래 만기는 5월 27일이지만 새로운 임차인과 4월 5일에 입주하기로 현 임차인과 합의했으므로 계약 종료일은 4월 5일로 간주됩니다. 따라서 임대인은 3월 27일 아닌 합의된 종료일에 보증금을 돌려줄 의무가 있습니다. 임차인이 개인 사정으로 합의된 날짜보다 빠르게 나가는 것은 중도해지에 해당하므로 임대인이 갑작스러운 자금을 마련할 필요가 전혀 없습니다. 새 임차인의 잔금을 받아서 반환하기로 합의된 상태이므로 4월 5일 지급이 원칙이다고 명확하게 말하시면 되고 실제 이사는 3월 27일에 하더라도 법적인 점유 및 계약기간은 4월 5일까지 유지되니 따라서 4월 5일까지의 월세와 공과금은 현 임차인이 부담하는 것이 원칙이고 보증금 반환 시 이 금액을 공제하고 지급하시면 됩니다. 4월 5일 당일에 집 상태를 확인하고 비밀번호 변경이나 시설물 점검을 마친 뒤 잔금을 입금하시면 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.창업비용은 보증금을 제외한 순수 시설비 기준으로 무인 아이스크림, 소형 무인 카페 등 약 2000만원~3000만원 정도입니다. 월 매출 1000만원으로 잡고 여기서 재료비 약 700만원, 임대료 100~15만원, 전기료 및 관리비 30~50만원,순수익은 150만원정도 입니다. 입지가 매우 좋은 무인 편의점이나 카페의 경우는 300~500만원 이상의 수익이 나기도 합니다. 프렌차이즈 대신 개인 브랜드, 신품 대신에 중고 키오스크 장비를 활용하고 반셀프 인테리어를 진행하며 절약하셔야 합니다. 무인은 목이 90% 이상을 차지하니 임대료가 저렴하면서도 유동 인구가 확실한 곳을 찾는것이 비용 대비 효율이 가장 높습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.본인 명의를 유지한채 민간임대에 입주하는 것은 불가능하며 매우 위험합니다. 민간임대주택법에 따라 공공지원 민간임대주택 입주자가 다른 공공임대나 공공지원 민간임대주택에 주복하여 계약하고 있으면 기존 주택에서 퇴거하거나 당첨이 취소될 수 있습니다. 2026년 현재 시스템상 중복 입주 여부는 정기적으로 확인되므로 숨기기가 어렵습니다. 월세 계약자는 본인인데 실제 거주는 어머니만 하시는 경우 집주인 동의가 없다면 무단 전대에 해당합니다. 묵시적 갱신 상태라도 집주인이 이를 알게 되면 계약해지를 요구할 수 있습니다. 가장 안전한 방법은 집주인에게 상황을 설명하고 계약자를 어머니 명의로 변경하는 것입니다. 아들이 분가하게 되어 어머니가 계약을 승계하려고 한다고 정중히 요청해 보시고 명의 변경 없이 질문자님만 전입신고를 옮기면 기존 월세집의 대항력이 상실되니 반드시 어머니가 세대주가 되어 대항력을 확보해야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.부동산 콘텐츠 크리에이터로 블로그, 유튜브, 전자책 등을 통해 청약 분석이나 부동산 법률 지식을 공유하는 방법이 있는데 시간과 장소의 제약이 없고 자격증 소지자라는 타이틀의 정보의 신뢰도를 높여 광고 수익이나 유료 상담으로 연결하기 좋습니다. 그리고 프리랜서 분양 영업으로 신축 아파트나 오피스텔 분양 현장의 프리랜서로 등록하여 주말에만 활동이 가능하고 본인이 소개한 고객이 계약할 경우 수백만원 단위의 수수료를 받을 수 있습니다. 마지막으로 경매 권리분석 및 컨설팅으로 경매 법인이나 중개 법인에 소속되어 퇴근후나 주말에 권리분석 보고서를 작성하거나 입찰 상담을 도우며 전문성을 키울 수 있어서 추후 창업 준빙도 가장 큰 도움이 될것입니다. 주의할점은 자격증만 빌려두고 대가를 받는 자격증 대여는 엄격하게 금지되어 있으며 적발시 자격 취소와 처벌을 받으니 절대 피하세요. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.집주인의 무례한 태도 때문에 화가 나시겠지만 법적으로 안전하게 마무리하기 위해서 거주하는 기간 동안 월세를 내지 않으면 나중에 집주인이 부당이득으로 소송을 걸거나 이사비 반환을 요구할 빌미가 됩니다. 법적 약점을 잡히지 않는 것이 가장 똑똑한 대응입니다. 주변에 이 사실을 말한다고 해서 귀하께서 그 돈을 물어낼 법적 책임은 전혀 없습니다. 귀하는 이리 할 도리를 다하셨고 바빠서 갈 수 없으니 직접 와서 가져가라고 단호하게 말씀하셔도 됩니다. 앞으로의 대화는 가급적으로 문자로 하시거나 통화를 녹음해두셔서 증거를 수집하시고 월세는 정해진 날짜까지 내고 약속한 9월 30일에 깔끔하게 이사 나가는것이 아기와 귀하님을 위해 가장 좋은 방법입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.이미 매도 계약을 체결하셨으므로 매매계약서를 증빙으로 제출하면 1주택자라도 전세자금대출이 가능합니다. 원칙적으로 임대인의 동의가 있다면 잔금 전에 전입신고는 가능하지만 대출 심사 시 은행에 따라서 대출 실행 당일 전입을 요구하는 곳이 있으니 반드시 대출 은행에서 사전 확인이 필요합니다. 현재 1주택자의 수도권 전세자금대출 한도는 2억원으로 제한되어 있어 보증금 액수와 상관없이 대출금이 이 한도를 넘기 어려울 수 있으며 1주택자는 앱신청이 제한될 수 있으므로 은행 창구에 직접 방문하여 꼼꼼하게 심사를 거쳐야 합니다. 서울 전세 대출 실행 후 경기도 주택의 소유권이전등기 접수증이나 등기부등본을 정해진 기한 내에 은행에 제출해야 대출이 유지되며 대출 신청은 가계약이 아닌 정식 임대차 계약서와 보증금 5% 이상 납입 영수증이 있어야 가능합니다. 감사합니다.