답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.이번주에 임대인을 만나 작성하는 서류는 사실상 본계약서일 확률이 높으며 이때 계약금의 10%를 치르고 정식 서명하면 해당 문서로 대출 신청과 확정일자 부여가 가능합니다. 지난번처럼 문자로만 주고받는 것은 임시 약속이지만 직접 만나서 종이 계약서를 쓰는 순간 법적 효력이 발생하므로 입주일에는 계약서를 다시 쓸 필요가 없습니다. 입주일에는 추가 계약서 작성 없이 남은 잔금을 입금하고 등기부등본상 변동 사항이 없는지만 최종 확인한 뒤 집 열쇠나 비밀번호를 받아 입주하시면 됩니다. 따라서 이번주 작성 시 이것이 확정일자르 받을 수 있는 본계약서인지 부동산에 확인하시고 맞다면 입주일에는 집주인과 대면 없이 부동산을 통해 잔금만 정산하는 것이 일반적입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.3개우러 단기 계약이었더라도 3년이나 거주했다면 법적으로 2년 단위의 일반 임대차로 간주되어 매매를 이유로 한 즉시 퇴거 요구나 명도는 거부할 권리가 있습니다. 새로운 집주인은 기존 임대차 계약을 그대로 승계해야 하므로 본인이 동의하지 않는 한 계약 기간이 끝날때까지 해당 주택에서 계속 거주할 수 있습니다. 이시 갈 여유가 없다면 법적 보호를 받는 세입자로서 당장은 나갈 수 없다고 의사를 명확하게 밝히시고 상대방이 명도를 원한다면 이사비와 복비, 충분한 시간적 보상을 당당하게 요구하시고 계약서에 명도 특약이 없다는 점을 근거로 일방적인 압박에 굴하지 말고 합의금이 지급되는조건 하에만 퇴거 협상을 진행하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.저가형 카페는 매출의 15~25% 정도를 순이익으로 보나 인건비와 임대료 비중이 커 사장이 직접 근무하지 않으면 수익률이 급격하게 낮아지는 박리다매 구조입니다. 컴포즈커피와 이공커피 모두 10평 기준 가맹비, 인테리어, 장비비를 포함해서 8000만원에서 1.2억원 정도의 초기 창업 비용이 발생합니다. 여기에 상가 보증금과 권리금을 합치면 실제 투자금은 2억원 내외까지 높아질 수 있으므로 초기 투자 대비 회수 기간을 냉정하게 계산해야 합니다. 현재 시장은 초포화 상태이므로 단순한 브랜드 파워에 의존하기 보다 출근길이나 점심시간 유동 인구가 확실하게 보자오디는 초 A급 입지 선정이 사업의 성패를 결정합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.건축법상 분할제한면적 미달로 판결문이 있어도 분할이 불가능하므로 갑의 지분 일부를 을에게 이전하여 을의 면적을 60제곱미터로 맞춘 뒤 공유물 분할을 신청하는 것이 가장 현실적인 방법입니다. 을이 토지 매수를 거부한다면 법원에 현물 분할 불능을 사유로 일방이 상대방의 지분을 적정 가격에 강제 매수하는 가액 배상 판결을 다시 유도해볼 수 있습니다. 다순히 금융 절차가 목적이라면 최근 늘어난 공유자 동의 없는 지분 담보 대출 상품을 활용하여 필지 분할 없이도 자금을 확보하는 대안을 검토해 보시기 바랍니다. 무상 양도는 증여세 문제가 발생할 수 있으니 가급적 매매 형시을 취하시고 지하시설물 위치와 분할 경계가 겹치지 않는지 사전에 지적측량을 통해 면밀하게 확인하시고 진행하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.신생아 특례대출의 실거주 의무는 대출을 유지하고 있는 상태를 전제로 하므로 6개월 뒤 전세보증금으로 대출금을 전액 상환한다면 그 시점부터 거주 의무는 소멸되어 법적 문제가 없습니다. 이는 저금리 혜택으로 초기 자금을 아껴 집을 산 뒤 세입자의 돈으로 대출을 갚는 일종의 변형된 갭투자 전략에 해당하며 실거주 요건을 채우지 못해 발생하는 패널티로부터 자유로운 방법입니다. 다만 대출 실행 후 1개월 이내에는 반드시 전입신고와 실제 입주를 해야 하며 6개월만에 대출을 모두 갚을 때 발생하는 중도상환수수료를 미리 예산에 반영해 두어야 합니다. 또한 계획대로 대출을 갚으려면 입주 시점에 세입자가 즉시 구해져야 하므로 해당 지역의 전세 수요와 시세를 사전에 냉정하게 파악하여 대출 상환이 불가능해지는 리스크를 방지해야 합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.여러 차례 약속을 어긴 것은 임대인의 자금력에 심각한 문제가 있어 보입니다. 합의한대로 즉시 계약을 파기하고 가계약금 반환을 요구하세요. 실거래가 대비 근저당이 지나치게 높으니 경매 위험도 크고 나중에 이사를 나갈 때 다음 세입자를 구하기가 매우 어려운 깡통주택이 될 확률이 높습니다. 경매 시 월세를 안내면 된다는 말은 법원에서 미납 월세만큼 보증금을 깎고 돌려주기 때문에 전혀 근거 없는 위험한 주장입니다. 신탁과 근저당이 복잡하게 얽힌집은 최우선변제금만 믿고 들어가기엔 리스크가 너무 크니 미련 없이 정리하고 안전한 다른 집을 알아보시길 권장드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.추득세와 옵션 및 발코니 확장비와 중도금 이자 후불제 비용등을 정산하기 위해 최소 5000만원 정도는 대출과 별개로 즉시 지출 가능한 현금으로 보유하셔야 좋습니다. 정부의 소득 대비 대출 규제로 인해서 원하는 만큼 대출이 안 나올 상황을 대비하여 약 1억원 정도의 예비비를 추가로 확보해 두는 것이 안전합니다. 잔금대출은 분양가가 아닌 입주 시점의 KB 시세를 기준으로 실행되므로 시세가 오르면 대출 가능액이 늘어날 수 있지만 반대의 경우 본인 부담금이 커질 수 있음도 유의하셔야 합니다. 계약금을 포함하여 총 1억5천만원에서 2억원 사이의 현금 흐름을 완성하는 것을 목표로 저축을 하시되 입주 전 신용대출이나 할부 금융은 대출 한도를 깎아먹으므로 최대한 피하시길 권장드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.토지거래허가구역 내 주택 매수 시 원칙적으로는 허가 후 즉시 입주해야 하지만 기존 주택의 전세 만기 같은 합당한 사유가 있다면 보통 6개월 이내에 이행하면 되므로 전세 만기 사유를 소명하면 12월 입주는 가능성이 높아 보입니다. 허가 신청 시 토지이용계획서에 전세 만기 사유를 기재하고 기존주택 임대차 계약서 사본을 증빙 자료로 제출하세요. 단 매수하려는 집이 즉시 입주 가능한 상태여야 하며 기존 세입자가 남아 있어서 입주가 불가능한 매물은 애초에 허가가 나지 않습니다. 지자체별로 세부 기준이 다를 수 있으니 계약 전 해당 구청 부동산정보과에 전화로 입주 유예 가능 여부를 최종적으로 확인하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.행복주택 신혼부부 전형에서 가구원은 본인, 배우자, 직계존비속으로만 한정되기에 방계혈족인 동생은 가구원 수에 포함할 수 없으며 이에 따라 3인이 아닌 2인 가구 소득 기준을 적용받게 됩니다. 따라서 본인과 배우자의 소득합계가 2인 가구 기준을 초과한다면 동생과 함께 살 예정이라 하더라도 소득 초과로 인한 부적격 판정을 받을 가능성이 매우 높습니다. 입주 심사 단계에서는 동생을 통해 소득 기준을 완화할 수 없으나 당첨 후 실제 입주한 상태에서 동생이 동거인으로 들어와 함께 사는 것은 규정상 가능합니다. 두분의 소득이 기준을 넘는다면 신혼부부에게 더 완화된 소득 기준을 작용하는 뉴:홈이나 공공분양의 맞벌이 특례 조건 등 다른 주거 지원 정책을 대안으로 검토해 보시길 권장합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.서울시내 대중교통 이용이 잦고 월 지출이 8만원을 넘는다면 서울 무제한 정액제인 기후동행카드가 유리하며 특히 따릉이를 자주 이용하는 서울 거주자에게 최적의 선택입니다. 경기도나 인천에서 서울로 장거리 출퇴근을 하거나 전국 단위 이동이 많다면 이용 금액의 일정 비율을 돌려주는 K-패스가 필수이며 광역버스 GTX 이용시에도 환급이 가능합니다. 본인이 만 19세~34세 청년이거나 저소득층에 해당한다면 K-패스의 환급률이 매우 높으므로 이용 횟수가 적더라도 기후동행카드보다 실질적이 절감 폭이 더 클 수 있습니다. 결론적으로 이용 지역, 월 이용 횟수, 본인의 연령을 대조하여 고정지출을 줄일지=기후동행, 사용한만큼 돌려받을지=K-패스 를 결정하는것이 가장 합리적인 기준입니다.