답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.서울은 강남, 송파 및 압구정 여의도, 목동, 정비 사업지가 지정되어 있고 경기는 용인 처인구, 성남분당, 과천 등 주요 개발지 인근과 기획부동산 우려 임야가 지정되어 있습니다. 허가구역 내 아파트를 매수할 때는 지자체장의 사전 허가가 필수적이며 취득 후 최소 2년간 매수자가 무조건 직접 들어와 살아야 하므로 전세를 끼고 집을 사는 갭투자가 원칙적으로 불가능합니다. 구청의 허가를 받지 못하면 거래 자체는 무효로 되므로 계약서에 토지거래허가를 받지 못하거나 대출 제한으로 잔금 지급이 불가능할 경우 본 계약은 무효로 하고 계약금 전액을 반환한다는 특약을 반드시 넣어야 안전합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.고시원은 보증금과 월세가 낮아서 청년월세지원 선정 기준에서 일반 원룸보다 훨씬 유리하게 우선 선발이 됩니다. 계약서 대신에 고시원 원장님께 입실확인서는 임대차계약서와 사업자등록증 사본을 요청해서 전입신고된 초본과 함께 제출하면 됩니다. 현금이나 카드 결제보다는 본인 명의 은혱 계좌에서 고시원 명의 계좌로 월세를 송금한 이체 확인증을 매달 남겨두어야 증빙이 쉽습니다. 고시원 총비용 중 수도와 전기세 등 관리비가 명시적으로 분리되어 있다면 이를 제외한 순수 방값에 대해서만 최대 20만원이 지원 되는점 유의하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.미국 국채금리와 유가 진정은 추가적인 금리 발작을 막아주어 국내 주담대 금리가 당장 무섭게 치솟을 가능성을 낮췄습니다. 다만 금리가 예전처럼 낮아진 것이 아니라 오름세가 멈춘 고점 수준이므로 국내 대출 금리가 곧바로 뚝뚝 떨어지기는 어렵습니다. 고유가 여파와 원달러 환율 부담 때문에 한국은행이 금리를 낮추기 어려워서 주담대 금리는 당분간 높은 수준을 유지할 가능성이 큽니다. 자금 계획 팁으로 금리가 급락할 기대는 점으시고 현재의 고금리가 장기화될 것으로 가정해서 보수적이고 안정적인 대출 자금 계획을 세우시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.친구와 집주인이 부동산을 거치지 않고 직접 계약을 맺는다면 복비를 내지 않아도 됩니다. 다만 이 방법은 계약서 작성과 행정 절차를 직접 해야 하므로 집주인이 직거래 방식에 동의해 주어야만 가능합니다. 만약 집주인이 불안해한다면 세입자를 찾는 대가인 정식 복비 대신 부동산에 5~10만원의 대필료만 내고 계약서만 작성해달라고 타협할 수 있습니다. 주의할점은 새로 들어올 친구가 은행 전세자금 대출을 받아야 한다면공인주개사의 도장이 필수라서 직거래가 불가능할 수도 있습니다. 따라서 친구의 대출 여부를 먼저 확인한 뒤 집주인에게 직접 구해온 친구와 직거래나 대필 계약을 진행해도 될지 정중하게 제안해 보시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.영구임대주택에서 더 큰 평수로 이사하려면 결혼이나 출산, 부양 등으로 인해 주민등록등본상 가구원 수가 늘어나야 신청할 수 있습니다. 가구원 수의 변화 없이 단순히 넓은 집으로 가고 싶다는 개인적인 희망 사유만으로는 SH에서 평수 변경을 승인해 주지 않습니다. 조건이 충족된다면 현재 살고 계시는 단지 관리사무소에 방문해서 단지 내 공가가 생길 때 들어갈 수 있는 세대이동 신청서를 제출하면 됩니다. 다만 질문자님이 등본상 단순 동거인으로 되어 있다면 세대원으로 인정받지 못할 수 있으니 관리사무소에 자신의 법적 지위와 이동 가능 여부를 먼저 확인하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.아파트 분양가 4억원 중 분양가의 10%인 4000만원은 계약금으로 당첨 직후 한달 안으로 무조건 본인 순수 현금으로 납부해야 합니다. 공사 기간 동안 발생하는 중도금 60% 약 2억 4천만원은 건설사 알선 대출로 임시 대체가 가능하며 당장의 현금은 들지 않습니다. 완공 후 입주할 때는 중도금 대출을 주택담보대출로 전환하게 되며 이때 대출 한도는 분양가가 아닌 입주 시점의 시세 기준으로 결정됩니다. 따라서 대출을 최대한 받더라도 취득세와 대출이자, 남은 잔금을 치르기 위해서는 최소 1억원에서 1억 5000만원 정도의 총현금이 필요합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.도로 옆 담장을 설치할 때 높이가 2m 이하라면 별도의 허가나 신고 없이 설치가 가능합니다. 하지만 담장 높이가 2m를 초과하는 경우에는 관할 구청에 공작물 축조 신고를 반드시 해야 합니다. 만약 단순 담장이 아니라 흙을 지탱하는 옹벽 형태라면 2m 초과 시 똑같이 신고 대상이 됩니다. 높이 조건보다 중요한 것은 담장이 단 1cm라도 내 땅 경계선을 벗어나 도로를 침범하면 안된다는 점입니다. 특히 집 앞 도로의 폭이 4m 미만으로 좁다면 건축법에 따라 담장을 뒤로 물러서 설치해야 합니다. 도로 중심선에서 최소 2m를 확보해야 하므로 내 땅이더라도 도로 후퇴 구간에는 담장을 못세우며 이를 위반하고 무단으로 설치할 경우 아무리 낮은 담장이라도 불법건축물로 간주되어 철거가 될 수 있습니다. 따라서 공사 전에 관할 구청 건축과에 번지수를 문의해서 정확한 건축선 위치를 확인해야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.과거의 불법 뒷돈 대신 사업을 성공적으로 이끌어 조합원에게 이익을 안겼다는 명분으로 총회 의결을 거쳐 수억에서 수십억원대의 합법적 성과급을 챙길 수 있습니다. 재개발 사업지의 대표이사로서 연봉 7000만원~1억원 이상의 기본급과 상여금을 받으며 매달 수백만원 상당의 업무추진비를 판공비로 사용할 수 있습니다. 무능한 조합장 때문에 사업이 지연되어 공사비 폭등이나 분담금 폭탄을 맞는 것을 막고 내 전 재산이 걸린 아파트의 가치를 직접 높이고 기간을 단축하겠다는 목적이 큽니다. 수천억에서 수조원이 움직이는 대형 정비사업의 총책임자로서 대형 건설사나 협력업체들을 좌지우지하는 권한을 누릴 수 있으며 이 과정에서 파생되는 인맥과 명예를 얻기 위해 많이 나섭니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.중도금 지급 전이라면 매도인은 받은 계약금의 2배를 상환하고 계약을 일반적으로 해지할 수 있는 법적 권리가 주어집니다. 매도인이 배액 배상을 실제로 입금하기 전에 매수인이 중도금의 일부나 전부를 계좌로 먼저 송금하면 이행의 착수가 인정되어 매도인은 더 이상 일방적 해지를 할 수 없습니다. 매매계약서 상에 약정일 전 중도금 선입금을 금지한다는 별도의 특약 문구가 없다면 지급일 전이라도 매수인의 중도금 송금 효력은 완벽히 인정됩니다. 계약을 유지하고 싶다면 매도인이 계좌를 막기 전 즉시 중도금의 일부를 송금하고 계좌가 막혔다면 법원에 중도금을 변제공탁하여 매도인의 해지 시도를 방어해야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.LH 전세 임대 지원금은 오직 도배와 장판 시공에만 한정되므로 몰딩이나 걸레받이 시공비는 물론 직접 시공을 위한 재료비 지원도 불가능해 보입니다. LH 지원금은 개인이 재료를 사고 영수증을 청구하는 방식이 아니라 LH 등록 전문 시공업체가 작업 후 LH로부터 대금을 직접 지급받는 구조라 현금 정산이 안됩니다. 재비용을 들여 몰딩과 걸레받이를 셀프 시공하더라도 집주인의 사전 허락 없이 진행하면 나중에 이사 갈 때 원상복구 비용을 물어낼 수 있으니 꼭 먼저 협의해야 합니다. 현실적인 인테리어 대안으로 집주인이 동의한다면 값비싼 시공 대신 시중에서 쉽게 구해 가위로 잘라 붙일 수 있는 스티커형 걸레받이 테이프나 폼블럭을 활용해 저렴하게 셀프 보수하는 방법을 추천드립니다. 감사합니다.