답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.서울 수도권 전세난을 해결하려면 실거주 의무 완화를 통해 신축아파트의 전세 물량 잠김 현상을 풀고 임대사업자 혜택 부활 등 민간 다주택자가 매물을 시장에 내놓을 수 있는 유인책을 마련하는 것이 시급합니다. 아파트로만 쏠린 수요를 분산하기 위해 전세사기 여파로 위축된 빌라와 오피스텔 등 비아파트 시장의 신뢰를 회복시키고 정부 차원의 매입 임대 주택 공급을 단기에 집중 투입해야 합니다. 장기적으로는 3기 신도시 등 대규모 주택 공급이 계획대로 진행된다는 확산을 주어 임차인들의 불안 심리를 진정시키고 매수 대기 수요를 관리하는 것이 중요합니다. 결국 민간 매물 유도와 공공의 신속한 대체 공급이 맞물려야만 수급 불균형에 따른 급격한 가격 상승세를 안정적인 방향으로 돌려놓을 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.미용업은 법적으로 제1종 근린생활시설에서만 가능하며 2종 근린생활시설인 경우 영업 신고를 위해 반드시 1종으로의 용도 변경이 필요하므로 계약 전 구청에 가능 여부를 꼭 확인해야 합니다. 미용실 특성상 샴푸대 설치를 위한 배수구 위치와 수압과 기기 사용을 감당할 전력량이 충분한지를 현장에서 가장 먼저 체크하시고 계약시에는 인테리어 철거 범위를 확정 짓는 원상복구 특약과 함께 만약 건물 문제로 영업 허가가 나지 않을 경우 계약을 무효로 하고 보증금을 돌려받는 다는 조항을 반드시 넣어야 안전합니다. 마지막으로 미용업은 시설 투자비가 크므로 향후 권리금 회수 기회를 보호받을 수 있도록 등기부상 권리관계를 꼼꼼하게 따져서 대항력을 확보하시길 권장드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.공인중개사 보수는 거래 금액에 따라서 상한 요율이 법적으로 정해져 있으며 실제 지불액은 그안에서 중개인과 협의해서 결정하는 것이 원칙입니다. 중개사의 역할이 단순했거나 서비스가 만족스럽지 않다면 계약서 작성전이나 잔금지급 전에 이를 근거로 보수 인하를 정당하게 요구할 수 있습니다. 법정 한도를 초과해 요구하는 것은 불법이므로 절대 응할 필요가 없으며 포털의 복비 계산기를 통해서 본인의 거래 금액에 맞는 정확한 상한액을 미리 확인해 두시기 바랍니다. 지급시에는 향후 증빙과 소득공제를 위해 현금영수증 발행을 반드시 요구하고 중개사의 법적 챔임 비용이 포함되어 있음을 고려하여 적정 선에서 조율하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.청약통장은 계약 여부와 상관없이 당첨된 순간 효력이 영구 소멸되므로 기존 통장을 그대로 두면 6개월 뒤에도 청약에 사용할 수 없으며 반드시 해지 후 재가입해야 합니다. 천안은 비규제지역이라 당첨 포기 시 재당첨 제한은 없지만 새로 가입한 통장의 가입기간이 다시 6개월을 넘겨야 1순위 자격을 얻을 수 있습니다. 주택 소유로 추첨제를 노리시더라도 통장 자체의 효력이 없으면 접수가 불가능하니 계약 포기를 확정했다면 즉시 재가입하여 기간을 채우는 것이 정답입니다. 즉 기존 통장을 유지해도 된다는 정보는 잘못된 정보이며 업자들의 조언처럼 해지 후 재개설해야만 6개월 뒤 다른 단지에 청약을 할 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.매달 200만원이상의 원리금 상환이 소득의 40%를 넘는다면 삶의 질이 급격히 떨어지고 비상시 대응이 불가능하므로 무리한 영끌 매매보다는 월세 거주를 추천합니다. 전세가 불안하다면 보증금이 낮은 월세나 공공임대주택을 활용해 종잣돈을 더 모으면서 본인이 감당 가능한 수준으로 대출 비중을 낮출 수 있는 시기를 기다리는 것이 훨씬 안전합니다. 무리하게 집을 샀다가 하락기를 맞으면 이자 부담과 자산 가치 하락이라는 이중고에 빠질 수 있으니 부동산 시장은 사고 싶을 때가 아니라 버틸 수 있을 때 진입해야 합니다. 지금은 무리한 빚을 내기보다 현금 흐름을 확보하며 정책 대출 요건을 맞추거나 자산을 불리는데 집중하며 향후 더 유리한 조건으로 내 집 마련을 추천하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.현재 부부 합산 연봉이 1억 500만원으로 신혼부부 합산 소득 기준을 초과하므로 혼인신고 전 상태에서 소득 요건을 충족하는 남편분 명의로 미혼 생애최초 보금자리론을 신청하는 것이 가장 현실적인 방법입니다. 이직 후 현재 급여를 기준으로 소득을 산정하더라도 남편분은 연 7000만원 이하 조건을 충족하며 생애최초 우대를 적용받으면 LTV 80%를 통해 최대 4억 2천만원까지 한도를 확보할 가능성이 큽니다. 기존 전세대출은 주택담ㄷ보대출 실행과 동시에 상환하는 조건이므로 한도 선정에 큰 문제가 되지 않으며 보유자산 1억 8천만원을 합쳐 5~6억원대 주택 매수를 충분히 시도할 수 있습니다. 다만 대출 승인 및 실행 시점까지 혼인신고를 절대 미뤄야 자격이 유지되며 미혼 디딤돌 대출은 만 30세 이상만 가능하고 주택 가액 제한이 더 엄격하므로 보금자리론을 최우선으로 검토하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.가계약금이 전달된 상태에서 단순히 가격 불만에 따른 파기는 지급한 금액을 돌려받기 어려울 수 있고 정식 계약서 작성 전인 만큼 실거래가 데이터를 근거로 추가 인하나 옵션 제공을 강력하게 재협상해볼 수 있습니다. 중개사가 가격을 낮춰준 것처럼 설명했더라도 실제 시세가 더 낮다면 법인측에 시장가와 맞지 않는다는 점을 피력하여 분양가를 재조율하거나 계약 조건을 변경하는 과정이 반드시 필요합니다. 다만 나홀로 아파트는 거래량이 적어 시세 방어가 어렵고 환금성이 떨어지므로 현재의 1천만원 차이보다 향후 매도가 가능한 적정 가치인지를 주변 단지와 비교해서 냉정하게 평가해야 합니다. 만약 협상이 결렬된다면 가계약금 포기라는 단기 손실이 있더라도 향후 발생할 수 있는 더 큰 자산 가치 하락 리스크를 고려하여 계약 진행 여부를 신중하게 결정하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.단순히 빗물 유입을 막기 위해 경계 부근을 50cm 미만으로 높이는 것은 가능하나 도로의 배수를 차단하여 역으로 공도에 피해를 줄 경우 법적 책임이 발생할 수 있습니다. 인위적인 도로 공사로 인해 사유지로 물이 쏠리는 상황이라면 기장군청 도로과에 배수설계 오류에 따른 시정 민원을 접수해서 공공 차원의 보수를 먼저 요구하는 것이 가장 현명합니다. 직접 조치할 경우 땅을 무작정 높이기보다는 사유지 경계에 배수 트렌치를 설치하여 물길을 유도하는 것이 이웃 및 지자체와의 분쟁을 피하는 가장 안전한 방법입니다. 사유지 진입로 확보나 도로 시설물 변경이 동반될 때는 반드시 도로점용허가 절차를 거쳐야 하므로 공사 전에 관련 부서나 토목 업체의 자문을 받으시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.대우건설은 해외 수주와 원전 등 성장성에 특화된 반면에 GS건설을 주주 환원과 배당에 강점이 있어 본인의 투자 성향이 시세차익과 안정적 배당 중 어느쪽에 가까운지 먼저 판단해야 합니다. 건설업은 금리와 정책 등 동일한 외부 변수에 따라 주가가 함께 움직이므로 소액 투자 시 두 종목을 동시에 보유하는 것은 분산 투자로서의 실익이 크지 않습니다. 소액앨수록 한 종목에 집중해 수익 규모를 키우거나 차라리 건설주 하나와 반도체나 2차전지 같은 다른 업종을 섞어 리스크를 실질적으로 관리하는 것이 효율적입니다. 현재 두 기업의 재무 전략과 매력이 뚜렷하게 갈리는 만큼 성장 잠재력을 믿는다면 대우를, 꾸준한 현금 흐름을 원한다면 GS를 선택해 한곳에서 힘을 실어주는 것을 추천합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.압류 및 가압류가 많은 집은 매도인에게 직접 잔금을 지급하지 말고 잔금일에 채권 은행을 직접 방문하여 매수인이 채무를 상환한 뒤 즉시 말소 서류를 확보해야 합니다. 계약서에는 잔금일까지 새로운 권리 침해가 발생할 경우 계약을 무조건 해지하고 위약금을 배상받는다는 특약을 반드시 명시하여 안전장치를 마련해야 합니다. 추가 채권자가 나타날 틈이 없도록 계약부터 잔금까지의 기간을 최대한 짧게 잡고 입금 직전 1분전까지 등기부등본을 재확인하여 변동 사항을 체크해야 합니다. 만약 총 채무액이 매매가를 초과하거나 매도인이 추후 말소를 약속하며 선입금을 요구한다면 큰 손실을 볼 수 있으므로 해당 거래는 반드시 피하시길 권장드립니다. 감사합니다.