답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.최근 양도양수 시장은 매물이 쌓이는 추세라 업종이나 입지에 따라 차이가 크지만 통상적으로 3개월에서 6개월 정도의 여유를 두고 진행하는 것이 일반적입니다. 매장을 보러 오는 손님은 하루 한명이면 매우 많은 편이며 보통 일주일에 1~2팀 내외의 진성 구매자가 방문한다면 시장의 반응이 나쁘지 않은 수준으로 볼 수 있습니다. 고물가와 소비 패턴 변화로 인해 개인 점포보다는 운영 효율이 검증된 프랜차이즈나 배달 위주의 매장의 거래가 상대적으로 빠르며 일반 개인 식당은 기간이 더 길어질 수 있습니다. 빠른 매각을 원하신다면 권리금을 보수적으로 조정하거나 부동산뿐만 아니라 아프니깐 시장이다 같은 자영업 커뮤니티와 양도 사이트를 적극 활용하여 노출 빈도를 높이는 것이 핵심입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.등기부등본상의 거래가액은 원칙적으로 실제 매매금액과 일치해야 하며 2천만원이나 차이가 나는 것은 일반적인 경우가 아니므로 반드시 확인이 필요합니다. 매입가가 낮게 기재되면 추후 매도 시 양도차익이 실제보다 크게 잡혀 양도소득세 부담이 늘어날 수 있고 의도치 않은 다운계약 의심을 받을 수 있어 위험합니다. 법무사 사무실에 연락해서 등기 신청 시 제출한 부동산 거래신고필증과 매매계약서 금액이 왜 다르게 반영되었는지 구체적인 경위를 파악하시고 단순 기재 오류로 확인될 경우 경정증기를 통해 실제 매입가로 즉시 정정하여 향후 발생할 수 있는 세무적인 불이익과 자산 가치 산정의 혼선을 방지해야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.주택담보대출 심사 및 승인까지 보통 2주에서 한달 정도 소요되므로 5월 15일 이사 날짜에 맞춰 대출금을 받으려면 지금 계약서를 작성하고 은행에 신청해야 합니다. 세입자가 거주중이라도 매매계약은 언제든 가능하여 계약서상에 잔금일 및 소유권 이전일을 세입자가 퇴거하는 5월 15일 이후로 설정하시면 아무런 문제가 없습니다. 특히 부모 자식 간 거래는 은행이나 세무서에서 증여로 의심받지 않도록 객곽적인 증빙이 중요하므로 미리 전문가와 상담하여 계약 조건을 확정 짓는 것이 안전합니다. 따라서 세입자가 나갈때까지 기다리지 마시고 지금 즉시 매매계약서를 작성하여 시중 은행이나 디딤돌, 보금자리론 등 본인에게 유리한 대출 상품을 신청하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.재개발 구역은 지어진지 20~30년 이상 된 노후 건축물이 전체의 2/3 이상이어야 하며 도로가 좁거나 주택이 너무 밀집해 있는 등 법적 물리적 요건이 먼저 갖춰야 합니다. 건물은 낡았어도 구역 내에 신축빌라가 들어서도 노후도가 기준치 밑으로 떨어지거나 상가 소유주 등의 반대로 주민 동의율을 채우지 못하면 구역 지정에서 제외가 됩니다. 모든 요건을 갖췄더라도 시도지사가 수립한 도시정비 기본계획에 포함되어야 하며 최종적으로 지자체장이 정비구역으로 고시해야만 법적인 재개발 사업이 시작됩니다. 따라서 인접한 지역이라도 길 하나를 사이에 두고 운명이 갈리는 이유는 구역 경계에 따른 건물 노후 상태와 주민들의 사업 추진 의지가 서로 다르기 때문입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.매출 부풀리기 방지를 위해 포스 데이터뿐만 아니라 국가 신고 자료인 부가세 과세표준증명원과 카드사 매출 내역을 반드시 대조하여 공식적인 수치를 확인해야 합니다. 매장 점주가 서류 공개를 거부할 경우 본사 발주 시슴템상의 원재료 매입 내역을 요구하여 맘스터치 평균 원가율 대비 매출이 정상적으로 산출되는지 역산해 보는 것이 확실합니다. 배달 비중이 높은 업종이므로 조작이 불가능한 배달앱 관리자 페이지의 정산 내역을 현장에서 직접 확인하여 실제 배달 매출의 진위 여부도 파악해야 합니다. 모든 검증 절차에 비협조적이거나 현금 매출 비중이 비정상적으로 높다면 매출 왜곡 가능성이 크므로 해당 매출을 제외하고 보수적으로 권리금을 산정하여 리스크를 줄여야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.트럼프 정부와 이란이 4월 7일부터 2주간의 휴전에 합의하고 호르무즈 해협 개방 논의를 시작하면서 120달러까지 치솟았던 국제 유가가 급격히 안정세를 찾기 시작했습니다. 국제 유가 하락분은 국내 주유소 가격에 보통 2~3주의 시차를 두고 반영되므로 휴전 협상이 파행되지 않는다면 4월말부터 눈에 띄게 기름값이 내려갈 것으로 예상됩니다. 유류할증료는 전달의 유가 평균을 기준으로 다음달 가격이 결정되므로 6월 이후에 결제하는 항공권부터 가격 인하 효과를 체감할 수 있을 것으로 보입니다. 미 에너지정보청등에 따르면 전쟁 이전 수준으로 유가가 완전하게 복구되고 공급망이 정상화되는 시점은 2026년 하반기나 연말이 되어야 가능할 것으로 내다보고 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.2025년 소득은 소득금액증명원 대신 회사에서 발급한 근로소득 원천징수부나 급여대장을 제출하여 월평균 소득을 산출하면 됩니다. 부모님이 만 60세 이상 주택 소유자라면 본인은 무주택자로 인정되므로 예비 세대주 자격으로 신청 후 이사 당일 세대 분리를 하면 됩니다. HUG 대출은 집의 공시가격이 보증금의 126%를 충족하는지가 핵심이므로 계약 전 해당 주택의 공시가격을 반드시 확인하시기 바랍니다. 재직 1년 미만도 보증금의 80% 대출이 가능하나 소득에 따라 한도가 달라질 수 있으므로 은행 상담 후 2200만원 외 부대비용을 준비하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.SK 하이닉스를 포함한 SK 그룹 7개 계열사는 부천 대장지구 내 SK 그린테크노캠퍼스 조성을 위해 1조원 규모의 토지 매매 계약을 완료하며 투자를 최종 확정 지었습니다. 입주 시기는 2027년 착공을 시작으로 2030년 준공 및 업무 개시를 목표로 하고 있어 약 3000명 이상의 인구 인력이 이 시점에 맞춰서 상주할 예정입니다. 해당 부지는 마곡지구와 지리적으로 매우 가까워 향후 마곡-대장-계양을 잇는 수도권 서부 첨단산업 벨트가 형성될 것으로 보입니다. 마곡지구 부동산은 대장지구의 대기업 입주로 배후 수요가 더욱 탄탄해지는 수혜를 입을 전망이나 대장신도시의 신규 공급 물량과 소음 등 입지적 변수가 있으므로 장기적 관점에서 접근이 필요합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.25억 아파트 청약시 계약금과 중도금 자납분을 고려하여 대출 외에 최소 13억원 이상의 순수 자기자본을 확보해야 입주까지 자금 흐름이 안전합니다. 강력한 DSR 규제로 인해 고소득자라도 대출 한도가 제한될 수 있으며 금리 4%기준 10억 대출 시 월 원리금 상환액이 약 500만원에 달함을 유의해야 합니다. 현재와 같은 변동성 장세에서는 시세 대비 저렴한 분양가 상한제 적용 단지의 청약을 노리는 것이 하락 리스크를 방어하며 자산을 불리는 가장 확실한 방법입니다. 부동산은 단기 경기보다 입지의 가치가 중요하므로 본인의 현금 흐름으로 대출을 감당할 수 있다면 상급지 진입은 장기적 관점에서 매우 현명한 선택으로 보입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.임차인의 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해 이사 전 반드시 관할 법원에 임차권등기명령을 신청하여 등기부등본에 본인의 권리를 명시해야 합니다. 집주인에게 계약 해지 의사와 보증금 반환 요청을 담은 내용증명을 발송하여 향후 법적 소송에서의 증거력을 확보하고 심리적인 압박을 가하세요. 임차권등기 완료후에도 미반환 시 전세금반환소송을 제기할 수 있으며 승소 후 해당 주택을 경매에 넘겨 낙찰 대금에서 보증금을 회수하는 강제집행이 가능합니다. 보증금 미반환으로 인해서 새로 이사할 집의 계약금이 몰취되는 등 추가 손해가 예상이 된다면 이를 집주인에게 미리 알려서 특별손해에 대한 배상 책임도 물을 수 있습니다. 감사합니다.