답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.1> 네 가능성이 높습니다. 거래가 안되는데 꼭 팔아야 하는 매도인이라면 가격을 더 낮출 수 밖에 없습니다. 2> 추가 네고 가능성은 사실상 매우 어렵습니다. 이미 가격을 내린 상태로 추가로 4000만원 약 12%를 더 깎는 것은 시장가에서 벗어난 요구라 매도인이 거저할 확률이 높습니다. 3> 구축 아파트 네고는 수백만원 정도는 가능합니다. 연식이 있으므로 수리비 지원 명목으로 500만원 전후의 네고는 흔히 시도하는 수준입니다. 4> 네 있습니다 집주인이 조용히 집을 팔기 원하거나 앱에 올리기 전 부동산 단골에게만 먼저 공개되는 급매물이 존재합니다. 5> 입지가 1순위 입니다. 같은 평수라도 역세권,학군 등 동네 위치가 가격을 결정하고 그 안에서 층수와 조망에 따라 세부 가격이 갈리게 됩니다. 즉 대폭적인 네고보다는 중개사를 통해 급매를 확인하고 수백만원 단위의 현실적인 협상을 시도하는 것이 가장 좋습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.단순히 깎아달라고 하기보다는 이사 비용 지원이나 소모품 수리비 명목으로 정중하게 요청하는 것이 매도인의 거부감을 줄입니다. 현장에서 직접 말하기 전에 중개사에게 예산이 조금 부족하니 중간에서 분위기를 잘 잡아달라고 미리 협조를 구하는 것이 가장 효과적입니다. 잔금 날짜를 매도인 일정에 전적으로 맞추겠다는 조건을 내걸며 그 대가로 100~200만원 정도의 단수 조정을 제안해 보세요. 그리고 집이 너무 마음에 들어 꼭 사고 싶다는 애착과 예의를 보여주며 매도인이 기분 좋게 베푸는 분위기를 만드는 것이 중요하다고 생각합니다. 주의할점은 매도인이 너무 강경하다면 무리하게 밀어붙이지 마세요 소액 때문에 계약 자체가 파기될 위험이 있으니 분위기 파악이 최우선입니다. 즉 중개사를 통해 먼저 이사비 명분으로 제안하는 것이 성공 확률이 가장 높아보입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.수수료 거부 및 반환가능성 가능합니다. 공인중개사법상 불법 건축물 여부는 반드시 확인하고 설명해야 합니다. 설명서 누락은 명백한 의무 위반이므로 수수료 반환 청구나 손해배상 청구의 근거가 됩니다. 본인도 일부 20~40% 책임이 인정될 수 있습니다. 법원은 계약 당사자에게도 건축물대장 등을 직접 확인할 최소한의 주의 의무가 있다고 보기 때문에 중개사 책임이 훨씬 크지만 본인 과실만큼 배상액이 깎일 수 있습니다. 합의/내용증명일 경우 1~2주의 시간으로 중개사에게 과실을 인정받아 협의하는 것이 가장 빠르고 공인중개사협회 공제금 청구는 약 2~4개월정도 소요되면 중개사가 가입한 보험을 통해 보상받는 방법입니다. 마지막으로 민사소송은 6개월~1년이상도 시간이 걸리고 법적 판결은 시간이 오래 걸립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.소득공제 안 내도 됩니다. 주택 구입이나 당첨으로 인한 해지는 부득이한 사유에 해당하여 과거에 받은 소득공제 혜택을 뱉어내지 않습니다. DSR에 포함되지만 영향은 미미합니다. 2024년부터 청약 담보대출도 DSR 산정에 포함이 되지만 보통 이자만 내는 방식이라 원리금 부담이 낮아 실제 주택담보대출 한도를 크게 줄이지는 않습니다. 그리고 무조건 유지를 춴합니다. 9년이라는 가입기관과 납입횟수는 해지하면 다시 살 수 없는 자산입니다. 차후 공공분양이나 민간분양 가점제에서 유리하며 급전이 필요하다면 해지 대신에 청약 담보대출을 활용하는 것이 훨씬 현명합니다. 즉 주택구입 시 혜택 반환은 없으나 9년의 세월이 아까우니 해지보다는 담보대출을 이용해 통장을 살려두시는 것이 유리합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.매수시 발생하는 취득세는 현재 1주택인 상태에서 조정대상지역의 주택을 추가 매수하면 취득세율이 8%로 중과될 수 있습니다. (비조정지역은 1~3%) 본인 소득으로 매수하는 것이니 큰 무넺는 없으나 혹시라도 동생이 자금을 일부 보태면 증여세 문제가 생길 수 있습니다. 보유시 발생하는 종부세 및 재산세는 2주택자가 되면 공시가격 합산액이 높아져 종부세 부담이 커지고 특히 1주택일 때 받던 기본 공제 혜택이 줄어들어 매년 내야 할 세금이 눈에 띄게 늘어날 수 있습니다. 거주시 발생한는 문제는 동생 부부가 형님 소유의 집에 공짜로 사는 것은 법적으로 임대료만큼의 이익을 증여받은 것으로 간주합니다. 적정 임대료인 시세의 4.7%를 계산했을 때 5년간 합계 이익이 1억원 미민이면 증여세가 나오지 않습니다. (대략적으로 시세 13억원 이하 아파트라면 무상 거주해도 당장은 세금 문제는 적습니다.) 마지막으로 나중에 팔 때 발생하는 양도소득세는 2주택자로서 양도세가 중과될 수 있으며 현재 거주 중인 본인 집을 팔때도 1주택 비과세 혜택을 받지 못합니다. 동생을 돕는 좋은 취지지만 형님께서는 다주택자로서의 세금 규제를 모두 짊어지는 점 알아두시길 바래요 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.연락 없이 당일에 그냥 방문하는 것은 위험합니다. 잔금을 치르는 목적은 열쇠(도어락 비밀번호)을 받기 위함인데 집주인이나 부동산이 준비되지 않았다면 당일 입주가 불가능할 수 있습니다. 잔금 전 시설물 파손이나 입주 청소 상태를 최종 확인을 해야 하고 약속 없이 가면 집주인이 수리나 청소를 마무리하지 않을수도 있습니다. 원래는 부동산이 미리 시간 약속을 잡고 잔금 입금 계좌 확인, 관리비 정산 등을 안내해야 합니다. 연락이 없다면 부동산이 업무를 소홀히 하고 있는 것입니다. 19일에 몇시에 방문하면 되는지 집주인분과 시간 조율 부탁드린다고 부동산에게 짧게라도 메시지를 보내시고 부동산에 도착해서 잔금을 입금하고 동시에 비밀번호를 넘겨받는 절차가 매끄럽게 진행되려면 사전 조율이 필수입니다. 번거로우시더라도 부동산에 연락해 방문 시간만이라도 확정 지으시는것이 불필요한 낭패를 막는 길입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.조합원은 보유한 주택 수와 관계없이 하나의 지위만 가지므로 일부는 분양받고 일부는 현금으로 받는 지분 쪼개기 식 신청은 법적으로 허용되지 않습니다. 분양 신청을 하려면 보유한 두 채 모두를 합쳐서 신청해야 하며 공동명의 주택을 신청에서 제외할 경우 남편분이 가진 전체 권리가 현금청산 대상으로 분류될 위험이 매우 큽니다. 1세대 2주택 공급이 원칙인 이곳에서는 남는 주택을 자유롭게 처분하거나 청산하기 보다 법이 허용하는 1+1 분양을 통해 두 채를 모두 확보하는 것이 현실적인 대안입니다. 즉 소유 구조와 관계없이 한 명의 조합원이 가진 물건은 세트로 움직여야 하므로 개별적인 현금청산은 불가능 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.집주인 본인이나 직계 존 비속인 부모와 자녀가 실제로 거주하려는 경우에는 세입자의 갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 집주인은 단순히 말로만 하는 것이 아니라 실거주하겠다는 정당한 사유를 증명해야 합니다. 만약 실거주를 이유로 내보낸 뒤 몰래 다른 세입자를 들였다면 기존 세입자는 집주인을 상대로 손해배상 청구가 가능합니다. 권리 행사 시기는 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 반드시 갱신 요구 의사를 명확히 (문자, 내용증명 등) 전달해야 합니다. 즉 집주인의 실거주는 강력한 거절 사유가 되지만 사실이 아닐 경우 법적 책임을 물을 수 있습니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.싱가포르는 금융, 기술, 물류 등 자체적인 산업 시스템으로 부를 창출하지만 카타르는 부의 대부분이 천연자원에 의존합니다. 국제 사회는 자원빨이 아닌 산업 경쟁력을 선진국의 척도로 봅니다. 또한 싱가포르는 정치적 자유는 부족해도 행정 청렴도와 법치주의는 세계 최상권입니다. 반면에 카타르는 전근대적인 노동 인권 문제와 불투명한 통치 구조가 선진국으로서의 도덕적 결격 사유가 됩니다. 자원은 고갈될 수 있지만 시스템은 지속이 가능합니다. 국제 기구는 싱가포르를 완성된 경제체로 보지만 카타르는 여전히 개발중인 산유국으로 분류합니다. 즉 선진국은 단순히 통장 잔고가 많은 나라가 아니라 자원이 없어도 굴러가는 고도의 사회 산업 시스템을 갖춘 나라를 뜻하기 때문입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.인프라 중심 일산 추천드립니다. 대형 종합병원과 소아과가 밀집해 있어 아이가 아플 때 대처가 매우 빠르며 평지가 많아 유모차 산책과 대형 마트 이용이 매우 편리합니다. 하지만 집값이 양주보다 높고 아파트 단지들이 다소 노후되었습니다. 양주는 옥정, 회천신도시의 깨끗한 신축 아파트에 거주할 수 있고 가격이 저렴해서 대출 부담을 줄이고 육아자금을 더 확보할 수 있습니다. 하지만 일산에 비해 대형 병원이나 상권 등 생활 기반 시설이 아직 많이 부족합니다. 즉 병원이 가깝고 편리한곳을 원하시면 일산을, 새 아파트와 경제적 여유를 원하시면 양주를 선택하시면 됩니다. 도움이 되시길 바랍니다.