답변 내역

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.거래 절벽속에 하락이나 약보합을 예상합니다. 강력한 대출규제로 인해서 매수 심리가 위축되어 가격이 크게 오르기가 힘든 구조입니다. 영끌 수요가 사라진 외곽지역이나 노후 단지는 가격 조정 가능성이 큽니다. 소도권은 공급 절벽 입주 물량 30% 급감이 심각합니다. 서울 신축과 상급지는 매물이 부족해 전세가가 매매가를 떠받치며 하락폭이 매우 제한적일 것으로 보입니다. 지방은 미분양 적제차 인구 유출로 인해서 수도권과의 격차가 더 벌어지는 탈동조회가 계속될 전망입니다. 전문가들의 대다수는 서울은 보합 내지 소폭 상승, 지방은 하락을 예상하고 있습니다. 전반적인 폭락보다는 입지별 양극화가 하반기 시장의 가장 큰 특징이 될 것입니다. 정리하자면 대출이 막혀 살 사람은 없는데 새 집도 부족한 상황이라서 지역에 따라 버티거나 떨어지거나 갈라질것으로 보입니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.결재완료는 사실상 심사 승인이 끝난 상태가 맞습니다. 불안해하실 필요가 없어 보입니다. 내부 승인 종료는 담당자 검토와 팀장 결재가 모두 끝났다는 뜻으로 사실상 공사 차원의 심사는 100% 합격입니다. 보금자리론은 승인 후 30일 이내에 대출을 실행해야 하는데 잔금일이 30일보다 많이 남은 경우 시스템상 정식 승인을 화정해버리면 잔금일 전에 대출유효기간이 만료되는 문제가 생깁니다. 그래서 보통 잔금일 기준 20일 전이 되어야 확약통지 문자가 발송됩니다. 지금은 심사가 끝났으니 실행 기간을 맞추기 위해서 정식적인 통지만 잠시 대기중인 상태로 보시면 됩니다. 주의할점은 결재 완료 상태에서 대출 싱행일까지 추가 대출이나 카드론, 신용점수 하락등이 발생하게 되면 은행 약정 단계에서 거절 될 수도 있는점만 유의하시면 됩니다. 확약통지문자를 받은 직후에 은행에 방문하여 약정 서류를 작성하시면 됩니다.

안녕하세요. 최현지 경제전문가입니다.72개월 할부는 이자부담과 깡통 할부 위험이 커서 비추천합니다. 이자만 450만우너이면 차 값의 상당 부분을 금융사에 주는 꼴입니다. 4~5년 뒤 차의 중고 가치보다 남은 할부금이 더 많아져 처분이 어려워질 수도 있습니다. 할부 막바지에는 보증 기간이 끄나 할부금과 수리비가 동시에 나가게 됩니다. 저는 급하지 않다면 분기별 제조사 무이자/저금리 프로모션을 기다리는 것이 훨씬 이득입니다. 차 값의 30% 이상을 먼저 모으고 할부를 36~48개월로 줄여서 총 이자를 낮추는 방법을 추천드립니다. 결론적으로 이자가 부담스럽다면 무리한 조건이니 무이자 이벤트를 기다리거나 할부 기간을 줄일 수 있을만큼 선수금을 더 모은 뒤 구매하는 것을 추천합니다.

안녕하세요. 최현지 경제전문가입니다.소득이 높고 신용도가 우수하므로 전세대출 승인 후 잔금일 직전에 신용대출을 받는것이 유리합니다. 전세대출은 DSR 산정시 이자만 반영되어 한도 확보에 유리합니다. 전세 승인이 완료된 시점 보통 잔금 1~3일전에 신용대출을 실행하시고 심사 중에 신용대출을 받으면 전세 한도가 깎일 수 있습니다. 실행 타임라인 추천으로 1금융권에서 먼저 진행하시고 은행으로부터 승인 통보를 받으면 잔금 치르기 1~2일전 인터넷 전문은행인 토스나 카카오 등을 통해서 신용대출 실행을 추천드립니다. 체크할점은 1.3억 소득 기준 7천만원 신용대출은 DSR 범위 내 가능성이 높으나 기존 대출 유무가 변수입니다. 전세와 신용대출은 서로 다른 은행에서 진행하면 심사 간섭을 최소화할 수 있습니다. 결론적으로 전세 승인 문자 확인 후에 즉시 신용대출을 받으시면 한도와 시점에서 비교적 안전합니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.5500만원도 보증보험 가입이 가능하며 최우선변제도 받을 수 있습니다. 단 지역에 따라서 보장 범위가 다르니 확인해 보셔야 합니다. 최우선변제권은 전입신고와 확정일자만 갖추면 경매 시 보증금 중 일부를 최우선으로 돌려받는 제도인데 서울은 1억 6천500백만원 이하일 경우 5500만원 전액 보호가 가능하고, 경기와 인천은 1억 4500만원 기준 4800만원까지 지방광역시는 8500만원 기준 2800만원까지 기타 지역은 7500만원 기준 2500만원까지 가능합니다. 전세보증보험 가입은 금액 제한 없이 주택 가격과 융자 비율만 있으면 가입이 간으하고 서울이 아니거나 최우선변제금보다 내 보증금이 더 크다면 나머지 차액을 지키기 위해 가입하는 것이 안전합니다. 결론적으로 서울이 아니라면 최우선변제만으로 5500만원 전체를 안전하게 지킬 수 없는 위험이 크니깐 보증보험 가입이 필수입니다.

안녕하세요. 최현지 경제전문가입니다.원금이상을 갚았는데도 계속되는 추심은 명백한 불법입니다. 상대와 말싸움하지 말고 전화나 문자를 무시하시고 협박 문자, 캠쳐, 통화녹음, 입금내역(이체 확인증)을 반드시 보관하세요. 채무자대리인 제도를 신청해서 정부 지원 변호사가 대신 전화를 받아주는 제도로 신청 즉시 업자가 본인에게 직접 연락하는 것이 금지됩니다. 금융감독원 1332 또는 대한법률구조공단 132에 전화하여 불법사금융 채무자대리인 지원을 요청하세요. 연락처 해킹에 대비해서 지인들에게 보이스피싱에 연루되어 협박 문자가 갈 수도 있으니 무시하라고 미리 공지하여야 2차 피해도 막으실 수 있습니다. 법정금리는 연 20% 초과분은 무효이이 법적으로 더 낼 돈이 없으니 혼자 해결하려 마시고 지금 즉시 1322에 전화해 변호사의 도움을 받으시길 바랍니다.

안녕하세요. 최현지 경제전문가입니다.상승기에는 대출 금리는 빨리 올리고 예금 금리는 천천히 올려 이자 수익을 늘립니다. 하락기에는 대출 금리는 늦게 내리고 예금 금리는 빨리 내려 이자 비용을 줄입니다. 대출 금리의 기준인 코픽스는 은행들이 조달한 자금을 한 달간 집계해 발표하므로 시장 금리가 내려가도 실제 반영까지 최소 한 달 이상의 시차가 발생합니다. 시장 금리가 내려가더라도 은행이 자체 마진인 가산금리를 올리면 소비자가 체감하는 대출 금리는 떨어지지 않거나 오히려 오를 수 있습니다. 결론적으로 은행은 영리 기업이므로 받을 돈 (대출 이자)은 빠르게 줄 돈 (예금 이자)은 느리게 움직이는 경향이 뚜렷하며 제도적 집계 방식 (코피슥 등) 이 이를 뒷받침 하고 있습니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.저는 이사를 먼저 추천드립니다. 집 위치가 확정되어야 직장과의 거리와 교통비 등을 정확하게 계산하여 오래 다닐 직장을 구할 수 있습니다. 인터넷, 가구 설치 등 이사 초반의 번거로운 일들을 끝내야 새 직장에서 연차나 조퇴없이 업무에 집중할 수도 있습니다. 자금 부족 대응 방안으로 이사 준비 기간에는 출퇴근이 자유로운 단기 알바나 일용직으로 최소 생활비를 벌며 구직을 병행하시고 가구 등 큰비용은 취업 후 첫 월급 때로 미루고 당장 필요한 설치 비용에만 집중해서 초기 자금 부담을 줄이세요. 거주지가 정해져야 정착했다는 안정감 속에 더 자신감 있게 면접에 임할 수 있습니다. 결론적으로 집이 엉망이면 일에 집중하기가 어렵습니다. 이사부터 확실히 마무리 한 후에 안정된 한경에서 본격적으로 돈을 벌기 시작하는 것이 가장 빠른 길이라고 생각합니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.어머니 명의의 빌라를 아드님이 사서 명의를 바꿔도 세대주가 자동으로 바뀌지는 않습니다. 부동산 명의는 집의 주인=소유권을 말하며 등기부등본상의 이름이 아드님으로 바뀌는 것입니다. 세대주는 그 집에 사는 가족의 대표자를 말하며 집주인이 누구든 가족 간의 합의로 결정합니다. 세대주로 바꾸고 싶다면 명의 변경 후 아드님이 별도로 세대주 변경 신고를 해야 합니다. 정부 24또는 동사무소에 방문하시면 됩니다. 청약 자격이나 연말정산 혜택 등을 위해 보통 명의자인 아드님이 세대주를 맡는 경우가 많습니다. 가족 간 거래시 주의할점은 아드님 자금의 출처가 명확해야 하며 반드시 계좌이체 기록을 남겨야 증여로 의심받지 않으며 시세보다 너무 싸게 거래하면 차액에 대해서 증여세가 부과될 수도 있으니 주의하세요.

안녕하세요. 최현지 경제전문가입니다.경제성 평가에서 IRR을 계산할 때 건설이자는 투자비에 포함하지 않는 것이 원칙입니다. IRR 계산시 초반 투자비에 건설이자를 곱하거나 더해서 총 투자비를 구하지 않습니다. IRR은 사업 자체의 순수한 수익률을 찾는 지표입니다. 이자 비용은 나중에 이 IRR과 비교할 기준 수익률에 이미 반영되어 있으므로 투자비에 미리 넣으면 비용이 이중으로 계산됩니다. 실제 지불되는 공사비와 부대비용 등을 더해서 순수 투입 자금만을 의미합니다. 회계 장부상에는 자산으로 포함할 수 있지만 IRR 계산을 위한 현금흐름 분석에서는 제외됩니다. 결론적으로 IRR을 구할 때는 건설이자가 없는 순수 투자비를 분모로 잡고 계산하시면 됩니다.