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신축빌라는 왜 아파트보다 시세 파악이 어렵나요?
신축빌라를 알아보고 있는데 아파트처럼 실거래가 비교가 쉽지 않아요. 왜 빌라는 이렇게 적정 가격을 판단하기가 더 어려운 건지 궁금합니다.
9개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
일반적인 거래시세는 유사한 건물의 매매 사례를 바탕으로 형성되는데, 동일한 구조의 건물이 많이 존재하고 그에따른 거래 건수가 많은 아파트에 비해 빌라는 건물마다 구조가 다른 경우가 많아서 비교가 쉽지않은데다가 매매 사례도 많지 않은데 특히 신축빌라는 비교할 거래 사례가 거의 없다보니 시세를 파악하기 어렵게 되는 것입니다.
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채택된 답변안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
아파트의 경우 매도 및 매수 즉 거래가 빈번하기 때문에 사고 팔면서 시세가 쉽게 형성이 되게 되는데 빌라의 경우 거래가 아파트처럼 빈번하지 못하고 주로 매매 보다는 전월세 거래가 많으므로 시세를 파악하기에는 다소 어려움이 있다 볼 수 있습니다. 더더욱 신축 빌라의 경우 거래가 없기 때문에 인근 최근 거래가액등을 보고 파악을 해야 되는 어려움이 있을 수 있다 사료됩니다. 감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
신축빌라의 적정 가격을 판단하기 어려운 가장 큰 이유는 비교할 수 있는 동일한 거래 사례가 적기 때문입니다.
아파트는 같은 단지 내 동일한 평형과 구조의 세대가 많고 거래도 비교적 활발해 실거래가를 기준으로 시세를 판단하기 어렵지 않지만, 빌라는 같은 지역이라도 전용면적, 대지지분, 내부 구조, 마감재, 주차장, 건축 연도 등이 모두 달라 동일한 비교 대상이 거의 없습니다. 또한 거래량 자체도 많지 않아 실거래가만으로 적정 가격을 판단하기 어려운 경우가 많습니다.
금융기관에서도 빌라의 담보가치를 평가할 때 단순히 실거래가만 참고하기보다 공시가격이나 감정평가를 함께 활용하는 경우가 많습니다. 대출상품에 따라서는 공시가격에 일정 비율을 적용한 금액을 담보가치로 산정하거나, 별도의 감정평가를 통해 담보가액을 결정하기도 합니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
아파트와 다르게 동별, 세대별 구조나 자재가 제각각이고 매매 거래량 자체가 적어서 시세 비교 기준이 없습니다. 새로 지은 건물이라 과거 매매 이력이 전혀 없어서 분양가가 주변 시세 대비 정당하게 책정된 금액인지도 파악하기도 어렵고 아파트처럼 청약홈 등을 통해서 가격이 공시되지 않으며 분양대행사의 마케팅에 따라서 가격이 고무줄처럼 변하기도 합니다. 또한 분양업자가 대출을 많이 나오게 하려고 감정가를 인위적으로 높이는 경우도 많아서 시세 착시 현상도 크게 나타나는 이유도 있습니다. 감사합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
일단 가장 큰 이유는 비교할 거래 사례가 적기 때문이라고 볼 수 있습니다. 아파트의 경우 같은 단지, 같은 평형이 수십 수백세대가 있는 반면에 신축빌라의 경우 한 건물에 8~20세대 정도인 경우가 많고 같은 구조의 매매 사례도 거의 없기 때문에 비교대상 자체가 부족 합니다. 그리고 분양 가격 또한 아파트처럼 시장에서 형성된 가격이라기 보다는 시행사가 내부적으로 이정도면 될 것 같다 정도의 판단하에 실제 가치보다 높게 분양되는 사례들도 종종 있습니다.
신축빌라를 알아보고 있는데 아파트처럼 실거래가 비교가 쉽지 않아요. 왜 빌라는 이렇게 적정 가격을 판단하기가 더 어려운 건지 궁금합니다.
===> 우선적으로 거래사례가 없기 때문입니다. 이러한 경우 적정가격 판단은 주변시세 또는 탁상감정평가 등을 통해서 판단해야 하는 사항입니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
신축빌라는 아파트보다 적정 가격을 판단하기 어렵습니다.
그 이유는 동일반 비교 대상이 거의 없습니다. 그리고 거래량이 적습니다. 분양가격이 시장에서 형성되는 방식이 달라 적정 가격을 판단하기 어렵습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
신축빌라는 아파트와 다르게 단지 규모가 작고 동마다 구조나 자재, 면적이 제각각이라서 표준화된 시세 기준이 존재하지 않기 때문입니다. 매매 거래량이 적고 거래 사례가 드물어서 최근의 실제 시장 가격을 객관적으로 비교하기가 어렵고 분양가에 건축주의 이윤이 임의로 크게 반영되는 경우도 많습니다. 또한 정확한 감정평가액을 산정하기가 까다롭고 시세 정보가 공개된 플랫폼이 부족해서 구매자가 적정 가치를 파악하기 어렵고 깡통전세나 허위 매물의 위험도 큰편입니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
시세 파악이 어려운 이유는 거래 사례가 적고 같은 빌라안에서도 상품성이 제각각이며 신축은 더욱 거래가 쌓이기 전이라 시세 파악이 어렵다고 보시면 됩니다