경제
재건축 아파트들의 분위기는 요즘 어떤가요?
재건축 아파트들의 분위기는 요즘 어떤가요?
사실 주변 신축 가격이 낮다면 이를 극복하기가 쉽지는 않을듯 한데 이러한 단지들은 사업이 정체되었나요¿
6개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
재건축 사업의 경우 입지가 좋고 수요가 많아서 일반 분양을 해서 사업성이 좋은 사이트일 경우 기대감에 사업 속도가 빠르게 진행이 되고 있으나 이주비 대출 제한 등에 대한 규제로 인해서 사업 속도가 원할 하지 않는 측면과 건설자재 및 인건비 상승으로 인한 공사비용 증가로 추가분담금에 대한 부담등으로 사실 재건축 사업이 주춤하고 있는 실정이라 볼 수 있습니다. 다만 입지가 좋고 학군이 좋은 지역이며 용적률등에 수혜를 입고 일반 분양에도 많은 수요가 몰릴 상급지 재건축의 경우는 그나마 사업 속도를 올리고 있다 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
최근 재건축 시장은 모든 단지가 함께 활발해진다기보다 입지와 사업성에 따라 분위기가 크게 갈리는 모습입니다. 서울 내 단지에서는 주변 주택시세상승이 나타나고 있기에 공사비가 증가되어도 이를 충당할수 있는 구조로써 재건축 추진 기대감이 유지되고 있지만, 질문처럼 주변신축가격이 낮거나 변동이 없고, 인기가 적은 단지는 공사비 증가와 대출에 대한 규제등이 분담금증가로 이어질수 있어 사업속도 자체가 느려지는 경향이 있습니다. 결국 현재의 정비사업들은 공사비와 금융비용에 대한 부담이 커지면서 일부 핵심 입지로 사업이 집중되는 경향으로 나타나고 있는듯 보입니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
요즘 재건축 아파트 분위기는 극심한 양극화 상태로 가고 있다고 볼 수 있습니다 . 강남, 여의도, 목동, 성수 등 사업성이 뛰어나고 조합원들의 분담금 부담 능력이 높은 서울 핵심지는 인허가 단축 등 정책적 지원과 함께 신고가를 경신하며 사업을 가속화하고 있습니다. 반면, 말씀하신 것처럼 인근 신축 아파트 시세가 받쳐주지 못하는 외곽 지역이나 지방의 경우 높은 공사비를 극복하지 못하고 사업이 정체되거나 중단되는 단지들이 늘어나고 있습니다.
질문자님께서 지적해주신 부분은 현재 재건축 시장이 겪고 있는 가장 핵심적인 구조적 문제입니다. 과거에는 재건축을 하면 일반분양가를 높게 책정하여 발생한 수익으로 조합원들의 건축비를 충당할 수 있었습니다. 하지만 최근 몇 년 사이 원자재 가격과 인건비가 급등하면서 평당 공사비가 대폭 상승한 반면, 주변 신축 시세가 낮으면 일반분양가를 비싸게 책정할 수 없습니다. 결국 일반분양 수입으로 공사비를 충당하지 못하는 구조가 되면서 그 부족분이 수억 원에 달하는 '추가분담금 폭탄'이 되어 조합원들에게 그대로 돌아가고 있습니다.
말 그대로 이 폭탄을 감당하기 어려운 단지들은 실제로 사업이 정체기에 접어 들었습니다. 조합원 간의 갈등으로 사업시행인가나 관리처분인가 단계에서 소송이 이어지기도 하고, 시공사 선정 과정에서 공사비 마찰로 입찰이 유찰되거나 기존 시공사와의 계약을 해지하는 사례가 빈번하게 발생하고 있습니다. 일부 단지들은 사업 진행을 잠정 중단하고 시장 분위기가 호전되기를 기다리거나, 규제 완화 혜택을 받기 위해 사업 계획을 원점에서 재검토하는 등 표류하는 모습을 보이고 있습니다.
따라서 지금 시점에서 재건축 아파트에 접근할 때는 단순히 '오래된 아파트'나 '입지'만 볼 것이 아니라, 단지의 용적률, 대지지분, 그리고 주변 시세 대비 예상되는 일반분양가를 종합적으로 계산해 보는 지혜가 필요합니다. 인근 신축 시세가 일정 수준 이상을 받쳐주어 조합원의 분담금 리스크를 상쇄할 수 있는 사업성 높은 단지인지, 아니면 공사비 상승으로 인해 장기간 사업 정체가 불가피한 단지인지를 냉정하게 선별하여 투자 여부를 결정하셔야 합니다.
만약 투자를 할 예정이시라면, 이러한 부분을 주의깊게 살피셔서 손해를 보는 일 없도록 하시기를 바랍니다. 감사합니다.
안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.
재건축 아파트들의 분위기는 전반적으로 보수적이고 정체된 흐름이지만, 입지와 시장 상황에 따라 온도차가 있습니다. 주변 신축 가격이 낮으면 사업성이 떨어져 추진이 쉽지 않고, 이런 단지들은 실제로 사업이 지연되거나 정체되는 경우가 많습니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
최근 재건축 시장은 역대 최고 수준으로 치솟은 공사비와 늘어난 추가분담금 부담으로 인해서 입지와 사업성에 따른 극심한 양극화를 보이고 있습니다. 주변 신축 시세가 낮아서 일반분양 수익을 기대하기 어려운 단지들은 사업성이 크게 떨어지면서 추진 속도가 둔화되거나 표류하는 경향이 뚜렷하게 나타나고 있습니다. 이로 인해서 확실한 상급지나 대단지를 제외한 다수의 노후 단지에서는 조합원들이 사업 추진을 망설이면저 정체하는 양상이 이어지고 있습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
재건축은 사업성이 생명입니다. 부동산 가격이 오르지 않고 일반 분양 시 고가 분양이 어려운 지역은 사업성이 나오질 않아 추가분담금 이슈로 사업 정체를 겪을 수 있습니다.
서울 강남을 제외한 다른 곳은 사업이 어려워 지는 곳이 생기는 듯 보입니다.
감사합니다.