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고시원에 짧게 사는것도 전입신고 가능한가요?
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.• 고시원에 두 달 동안 거주할 예정이라도 전입신고는 가능합니다. 그러나 만 30세 미만이라면 원칙적으로 부모님으로부터 세대 분리는 어렵습니다.1. 고시원 전입신고 가능 여부는 가능합니다. 전입신고는 30일 이상 거주 목적으로 주소지를 옮길 때 하는 것으로, 주택의 종류(아파트, 빌라, 고시원, 오피스텔 등)는 중요하지 않습니다.고시원도 「주택임대차보호법」 상 주택에 준하는 주거 목적의 시설로 인정받을 수 있으므로 전입신고 대상이 됩니다.단기간(두 달) 거주하더라도 30일 이상 거주할 목적이라면 법적 의무에 따라 전입신고를 해야 합니다.주의사항: 간혹 일부 고시원 운영자가 사업자 등록 문제나 기타 이유로 전입신고를 허용하지 않는 경우가 있습니다. 전입신고가 필수라면 계약 전 해당 고시원에 전입신고가 가능한지 미리 확인해야 합니다.질문자님이 두 달 거주하면서 위에 명시된 '소득' 요건을 충족하고 독립된 생계를 유지한다면 세대 분리가 가능할 수도 있습니다.
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25.10.20
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전세집 집주인이 다음 세입자때문에 퇴실을 당겨달라고 합니다
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.현재 상황은 임대인이 새 세입자 때문에 먼저 퇴실을 요청하고 보증금 반환을 약속한 상황이므로, 임대인에게 문자 등으로 퇴실 날짜와 보증금 반환을 확정하고 약속을 지키도록 명확히 해두는 것이 가장 좋습니다.만약 보증금 반환이 지연될 가능성이 있거나 이번 주에 반드시 전출해야 하는 경우라면, 보증금을 돌려받지 못한 채 이사를 하더라도 기존 주택에 대한 권리를 지키기 위해 임차권등기명령을 신청하는 방법이 있습니다. 다만, 이 경우에도 임차권 등기가 등기부등본에 완료된 것을 확인한 후에 전출해야 대항력이 유지됩니다. 하지만 현재는 임대인이 11월 초에 보증금을 준다고 했으므로, 보증금을 받고 이사하는 것이 가장 깔끔한 방법입니다.
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부동산
25.10.20
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집소유주는 보유세같은걸내는건가요?
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.네, 집을 소유하고 있다면 보유세를 내야 합니다. 취득세란 집을 처음 살 때(소유권을 이전받을 때) 내는 세금입니다. 취득 시점에 한 번만 납부합니다.보유세란 집을 보유하는 기간 동안 매년 정기적으로 내는 세금입니다. 이는 다시 재산세와 종합부동산세(종부세)로 나뉩니다.재산세란 주택을 소유한 사람이라면 누구나 내는 세금입니다. 지방자치단체에 납부하며, 일반적으로 7월과 9월에 나누어 부과됩니다. 종합부동산세(종부세)란 주택 공시가격 합산액이 일정 기준금액을 초과하는 경우에만 부과되는 국세입니다. 주택을 많이 또는 고가로 소유한 사람에게 추가로 부과되는 세금으로, 12월에 부과됩니다.따라서, 질문하신 대로 집을 취득할 때 취득세를 내고, 그 집을 보유하는 동안에는 매년 보유세(재산세 및 조건에 따라 종부세)를 내는 것이 맞습니다. 세금의 구체적인 액수는 주택의 공시가격, 소유 기간, 보유 주택 수 등에 따라 달라집니다.
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25.10.20
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입주권과 분양권은 무슨차이인가요?
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.'입주권'과 '분양권'은 둘 다 **'새 아파트에 입주할 수 있는 권리'**라는 점은 같지만, 권리가 발생하는 배경과 법적인 성격에서 큰 차이가 있습니다. 두 권리가 나누어져 있는 가장 큰 이유는 권리를 얻는 방식과 법적 성격이 다르기 때문입니다.1. 입주권: 기존에 부동산을 소유했던 **'조합원'**에게 주어지는 기득권 성격이 강하며, 주택 재건축/재개발이라는 도시정비사업의 틀 안에서 관리됩니다.2. 분양권: 청약을 통해 **'일반인'**에게 주어지는 권리이며, 주택 공급 시장의 틀 안에서 관리됩니다.이러한 차이 때문에 세금(주택 수 포함 여부, 양도세율), 전매 제한 기간, 초기 투자 금액, 동·호수 선택 등에서 두 권리는 다르게 취급됩니다.
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25.10.20
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같은 집을 월세 계약 만료 후 전세로 새 계약이 가능할까요?
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.가능합니다. 집주인(임대인)과 세입자(임차인)가 합의하면 기존 월세 계약을 해지하고 새로운 전세 계약을 체결할 수 있습니다.이는 기존 계약의 재계약/갱신이 아닌 (계약 형태가 바뀌므로) 신규 계약으로 진행될 가능성이 높습니다.같은 집이라도 임대차 계약의 종류(월세 \전세)와 보증금 규모가 달라지기 때문에 새로운 임대차 계약서를 작성하고, 확정일자 및 전입신고를 다시 해야 할 수도 있습니다 (기존에 전입신고가 되어 있더라도 전세 계약으로 인한 새로운 계약서에 확정일자를 받아야 대항력과 우선변제권을 확실히 보장받을 수 있습니다.전세보증금 전액에 대한 대출 신청은 가능합니다. 계약 만료 후 전세로 새롭게 계약하는 것은 대출 금융기관 입장에서 신규 전세 계약으로 취급될 수 있습니다.일반적인 전세자금대출은 신규 계약의 보증금(전세금) 총액을 기준으로 대출 한도를 산정하며, 대출 신청자의 소득, 신용도, 보증기관의 규정, 주택 가격 등에 따라 최종 한도가 결정됩니다. 따라서 문의하신 것처럼 전세보증금 전액을 기준으로 대출을 신청할 수 있습니다.
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25.10.20
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분양 아파트 공동명의 변경 시기 문의드립니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.1번: 혼인신고를 하면 부부가 한 가구를 이루게 되므로, **분양권(예비신랑) + 1주택(예비신부)**으로 2주택(또는 1주택 + 1분양권)을 보유한 가구가 됩니다. 주의: 예비신부님의 기존 주택을 입주 전에 처분할 예정이시더라도, 혼인신고 시점에는 2주택인 상태이므로, 양도세 비과세 등 혜택을 받기 위해 혼인으로 인한 일시적 2주택 특례 조건을 충족하는지 확인이 필요합니다.2번:중도금 대출에 문제가 생길 가능성이 있습니다.청약 당첨 조건: 해당 아파트 청약 당시 무주택자 조건이었다면, 분양권 명의자인 예비신랑님이 무주택 요건을 충족했기 때문에 당첨된 것입니다.중도금 대출: 중도금 대출은 대출 실행 시점의 규정을 따르며, 대출 실행 시점에 주택 또는 분양권을 추가로 보유하게 되면 주택 수 및 기타 규정에 따라 대출이 제한되거나 불가능해질 수 있습니다.👉 해결책: 26년 7월 중도금 대출 실행 전에 중도금 대출을 실행할 금융기관에 연락하여 혼인신고 예정 및 예비신부님 주택 보유 상황을 고지하고 대출 가능 여부와 조건을 반드시 확인해야 합니다.3번: 시점 26년 7월 중도금 대출 실행 전, 분양권 전매 제한 기간 이후인 26년 4월부터 6월 사이 (결혼 및 혼인신고 전후) -> 장점: 중도금 대출 채무 인수가 필요 없어 절차가 단순해집니다.증여세 측면에서 납입된 금액(계약금 + 기납부 중도금)이 적을수록 증여재산가액이 낮아져 증여세 부담이 적을 수 있습니다. (중도금 대출은 채무 부담부 증여로 처리될 수 있으며, 증여재산가액 산정은 복잡하므로 반드시 세무사와 상의해야 합니다.)B. 중도금 대출 후, 입주 등기 전 시점: 26년 7월 중도금 대출 실행 이후, 입주 등기 전 (잔금 납부 전)필요 절차: 중도금 대출 은행의 동의를 받아 대출 채무인수 절차를 거쳐야 합니다. 이 경우 중도금 대출에 대한 금융기관 심사가 필요하며, 예비신부님의 주택 보유 여부가 영향을 미칠 수 있습니다.C. 입주 등기 시 시점: 잔금 납부와 동시에 소유권 이전등기 시 부부 공동명의로 등기**세금 전문가 상담: 증여세 신고 및 납부가 필요합니다. 증여재산가액 산정, 부담부 증여 여부 등 복잡한 세금 문제는 반드시 세무사와 상담 후 진행해야 추후 불이익을 방지할 수 있습니다. (증여세는 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내 신고/납부해야 함
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25.10.20
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불법행위 재공급 주택 무순위는 1주택도 지원가능한가요?
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.불법행위 재공급 주택의 무순위 청약은 '계약취소주택 재공급'으로 분류되며, 일반적인 무순위 청약(사후접수)과는 청약 자격 및 조건이 다를 수 있습니다. 당첨 직후 바로 부동산 거래(전매)는 대부분의 경우 불가능하며, 전매 제한 기간을 반드시 확인해야 합니다. "로또 아파트"라는 말이 붙는 경우일수록 규제가 강할 가능성이 높습니다.
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25.10.20
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이미 시공된 주차장, 자리 확보를 위한 방법은 사실상 없는것 아닐까요?
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.주차 공간 자체를 물리적으로 늘리기 어렵다면, 운영 방식을 바꿔서 효율을 극대화하는 것이 가장 현실적입니다.추가적인 비용과 공사가 필요하지만, 근본적으로 주차 공간의 양을 늘릴 수 있는 방법입니다.기계식 주차 시설,기존 주차 공간 위에 리프트(스태커)를 설치하여 2층으로 주차하거나, 지하 공간을 활용하는 피트형 리프트 설치.단점으론 설치 비용 및 관리비 발생, 차량 출입 시간 증가, 이용 불편, 고장 위험이 있습니다 . 자투리 공간 활용 또는 아파트 단지 외부의 주차 공간을 활용하는 방법입니다.인근 공영 주차장 야간 개방 협의: 주차난이 심한 야간에 인근 학교, 공공기관, 교회 등의 외부 주차장을 개방하고 주민이 이용할 수 있도록 지자체나 해당 시설과 협의. 스마트 공유 주차: 주차면을 비워두는 시간(예: 낮 시간)에 인근 주민/외부인에게 유료로 공유하여 주차 공간을 효율적으로 활용하는 시스템 도입 (주차 앱 활용).결론적으로, 이미 시공된 주차장에서 '자리 확보를 위한 방법이 사실상 없는 것은 아닙니다.' 다만, 주차 관리 규정을 개정하거나 추가적인 시설 투자를 하는등 입주민 전체의 동의와 비용 부담이 수반되어야 현실적인 해결이 가능합니다.
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25.10.20
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2년짜리 전세계약이 자동갱신된 상황이면 앞으로 2년만 더 살 수 있나요, 아니면 4년을 더 살 수 있나요?
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.임대인(집주인)이 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인(세입자)에게 갱신 거절 통지를 하지 않거나, 계약 조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않겠다는 통지를 하지 않은 경우, 그리고 임차인 역시 계약 만료 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에 성립합니다 묵시적으로 갱신된 경우, 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다 질문자님의 경우, 임대인이 한 달 전에 갱신할 건지 물었고 5% 증액을 요구했으므로, 임대인이 갱신 거절(또는 조건 변경) 통지 기간(만료 6개월~2개월 전)을 지키지 못하여 묵시적 갱신이 된 것으로 보입니다. 따라서, 기존 계약 2년 + 묵시적 갱신 2년으로 총 4년의 거주 기간이 보장됩니다.묵시적 갱신 시 주의사항 (임차인)묵시적 갱신이 된 경우, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있습니다.해지 효력 발생: 이 통지는 임대인이 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다
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25.10.20
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한번 올라간 물가, 가격대는 왜 다시 내려오기 힘든건가요?!
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.가격이 수요와 공급의 원리에 따라 내려가야 할 상황(예: 원가 하락, 수요 감소)이 발생해도, 실제로는 쉽게 하락하지 않고 높은 수준을 유지하려는 경향을 말합니다. 이는 시장 논리뿐만 아니라 기업의 심리, 비용 구조 등 여러 요인이 복합적으로 작용한 결과입니다.자유 시장 옹호: 시장의 가격 기능(수요와 공급에 따른 자동 조절)이 가장 효율적이며, 정부 개입은 오히려 시장을 왜곡하고 장기적으로 더 큰 부작용을 낳을 수 있다고 봅니다.정부 개입 필요성: 하방 경직성처럼 시장의 '실패' 또는 비효율적인 상황이 발생할 때, 정부가 금리 조절(통화 정책)이나 재정 지출(재정 정책) 등을 통해 개입하여 물가 안정을 꾀하는 것이 필요하다고 봅니다.
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