경제
작은상가문제 _ 지분과 대출관계.......
간단하게..
지분은 반반이고 대출은 한쪽이 받았고 대출 이자만 둘이 반반 나누어 내고 있는데 이 상황에서 전체를 처분하고자 하면 방법이 있을까요 대출을 자기이름으로 받지 않은 쪽에서 판매를 안하는자세를 취하고 있어서 답답합니다. 풀어보신분 연락부탁드립니다.
6개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
개별적으로 연락을 취하긴 어려우나, 현재 같은 상황에서는 지분판매 혹은 지분 인수후 전체 판매 형식을 취해야 합니다.
그러나 지금 상황에서 지분만 구입하고자 하는 사람은 없겠지요.
게다가 지금 질문자님 상황에서 가장 좋지 못한 포인트는 대출을 본인이 100% 받았다는 겁니다.
대출금이 얼마일지는 모르지만, 질문자의 지분만 판다고 해도 대출상환의 부담은 전부 지셔야 합니다.
전체 판매를 통한 대출 상환을 노리고 계시는 상황이기 때문에 아래와 같이 해 보시기를 추천 합니다.
먼저 내용증명 발송입니다.
"현재 내 명의로 대출이 되어 있어 신용 및 이자 부담의 리스크를 나 혼자 지고 있다. 언제까지 부동산 전체 매각에 동의하거나, 아니면 내 지분 50%를 네가 적정 시세에 매수해라. 이때까지 합의가 안 되면 법원에 공유물분할청구소송을 제기하여 경매를 통해 강제 매각하겠다. 경매로 인해 발생하는 양측의 금전적 손해에 대한 책임은 협의를 거부한 귀하에게 있다."
위와 같은 내용증명을 보내세요.
그리고 다음에 이 내용으로 협의할 기미가 보이면, 아래와 같이 다시 협상해 보세요.
부동산 전체를 일반 매매로 시세대로 팔고 빚을 청산한다. (가장 깔끔한 방법)
상대방이 내 지분 50%를 돈을 주고 사간다. (이때 질문자님 명의의 대출도 상대방이 갚거나 승계해야 함)
그래도 안되면, 변호사나 법무사의 도움을 받아 공유물 분할 청구소송을 제기해야 합니다.
지금 이 상황은 시간이 갈수록 질문자에게 불리합니다. 따라서 빠른 행동을 취하시고, 대출 상환에 성공하시길 바라겠습니다. 감사합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
상대방이 상가 매각을 끝까지 반대하면 법원에 공유물분할청구 소송을 제기해서 상가 전체를 강제 경매로 넘긴 뒤에 낙찰 대금을 반반 정산하시면 됩니다. 질문자님이 대출 명의자라면 연장 거부나 경매 압박 카드를 쓰시고 상대방이 명의자라면 매각 협조 전까지 이자 반반 부담을 중단하겠다면 협상 우위를 점하시기 바랍니다. 변호사 명의로 계속 거부 시 소송을 통해서 강제 경매를 처리하겠다는 내용증명을 먼저 보내서 압박하신 뒤 반응이 없다면 법적 절차를 밟는 것을 추천드립니다.
안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.
상가 지분과 대출 문제가 복잡하게 얽혀 있어 처분을 원하시는데도 마음고생이 무척 심하실 것으로 생각됩니다. 결론부터 말씀드리면 다른 지분권자에게 나의 지분을 매각하는것이 가장 빠르고 편한 방법입니다. 만약 불가능 하다면, 현행법상 다른 지분권자의 동의 없이 상가 전체를 임의로 매각할 수는 없습니다. 다만, 본인의 지분만을 단독으로 매각하거나 법원에 공유물 분할 청구 소송을 제기하여 경매를 통해 대금을 나누는 법적 절차를 활용하시거나 협상수단으로 활용해보실 수 있겠습니다.
민법에서는 여러 사람이 부동산을 공동으로 소유하는 경우 각 공유자가 자신의 지분은 자유롭게 처분할 수 있도록 보장하고 있지만 공유물 전체를 처분하거나 변경하기 위해서는 반드시 다른 공유자 전원의 동의를 얻어야 한다고 엄격하게 명시하고 있습니다.
따라서 지분을 절반씩 소유한 현재 상황에서 매각을 반대하는 다른 동업자의 명시적인 동의가 없다면 상가 전체를 제3자에게 정상적인 매매 형태로 넘기는 것은 불가능에 가깝습니다. 대출을 질문자님의 명의로 전액 실행하였고 이자만 절반씩 부담하고 있다고 하더라도 이는 두 분 사이의 내부적인 정산 문제일 뿐 외부적인 소유권 처분 권한에는 영향을 미치지 못하므로 질문자님의 지분에 한해서만 매수인을 찾아 매각을 시도하시는 것이 법리적으로 가능한 1차적인 방법이 될 수 있습니다.
하지만 현실적인 부동산 시장에서 상가 전체가 아닌 절반의 지분만을 온전히 매수하려는 제3자를 찾기는 매우 어려우므로 결국 법적인 최후의 수단인 공유물 분할 청구 소송을 진행하시는 방안을 검토하셔야 할 가능성이 높습니다.
공유자는 법률상 언제든지 공유물의 분할을 청구할 수 있으며 당사자 간 협의가 성립되지 아니한 때에는 법원에 그 분할을 청구하여 판결을 구할 수 있습니다. 좁은 상가 건물은 물리적으로 정확히 절반을 쪼개어 나누는 현물 분할이 사실상 불가능하고 이로 인해 경제적 가치가 크게 훼손될 우려가 크기 때문에 재판부에서는 해당 상가 전체를 경매에 부쳐 낙찰 대금에서 대출금 등 제한물권을 먼저 변제하고 남은 현금을 각자의 지분 비율대로 나누어 가지도록 하는 대금 분할 판결을 내리는 것이 일반적입니다.
소송과 경매로 이어질 경우 낙찰가가 일반 매매 시세보다 낮게 형성되어 양측 모두에게 금전적인 손실이 발생할 수 있다는 점을 반대하시는 지분권자에게 지속적으로 주지시키면서 소송 전 단계에서 원만한 합의 매각을 이끌어내시는 방향을 가장 먼저 권유해 드립니다.
상대방이 매각에 협조하지 않는다면 법적으로는 ‘공유물분할청구소송’을 통해 강제 처분이 가능합니다. 하지만 손해 가능성이 크므로, 우선 협의·지분 매수·지분 매각 같은 방법을 먼저 고려하는 것이 좋습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
부동산이 지분으로 쪼개져 있을 경우 각자의 처분 권한은 지분권자에 있게 됩니다.
즉 전체를 처분하기 위해서는 공유자 전원의 동의가 있어야 하지만 개인의 지분만은 처분이 가능할 수 있습니다.
다만 개인지분만 처분을 하게 될 경우 가치는 낮아 질 수 있는 문제는 있을 수 있습니다.
한가지 방법은 현재가 가지고 있는 지분을 통해서 공유물분할소송을 진행을 해서 전체 통으로 경매로 넘겨서 낙찰대금에서 지분만큼 배당을 받는 방법이 있을 수 있지만 그 또한 시세보다 낮게 평가를 받을 수 있습니다.
우선 설득 및 협상의 문제이고 안 될 시 공유물분할소송을 통해서 해소를 하는 방법이 있을 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
협의를 하셔야 합니다. 공동 지분이 잡혀 있는 상황에서 단독으로 매도할 수 없습니다.
원만히 해결하기 위해서는 협의를 꼭 하셔야 합니다.
감사합니다.