답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.경매나 노후 주택을 매입해 리모델링한 뒤 1~2년 내에 매도하는 방식 투자 기법중 하나입니다. 하지만 정부와 금융 당국, 세무 당국의 시각에서는 이를 주거 목적이 아닌 단기 시세 차익을 노린 '투기성 수요'로 분류하여 강력한 페널티와 규제를 적용합니다. 법적으로 주택을 빨리 파는 행위 자체를 금지하거나 강제로 막지는 않지만, 1년 미만 단기 매매 시 최대 70%, 2년 미만 보유 시 60%에 달하는 높은 양도소득세율이 적용되어 단기 차익의 대부분이 세금으로 환수됩니다. 대출 역시 주택 수와 규제 지역 여부에 따라 LTV(주택담보대출비율)가 엄격히 제한되며, 차주의 상환 능력을 따지는 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 적용되기 때문에 단기 투자 목적이라 하더라도 은행에서 손쉽게 레버리지 자금을 빌려주지 않습니다.우리나라 정부의 기조 자체가 생활에 필수적인 주택을 가지고 돈을 버는 것을 투기로 규정하고 있기 때문이에요. 그도 그런 것이 얌전히 돈만 벌면 좋은데 갭투기꾼들이 전세사기 등 사고를 좀 많이 일으켜서 국민적 시선도 좋지 않은 편입니다.개인사업자도, 법인 사업자도 마찬가지입니다. 돈을 들여 매수하고 임대료를 받는 사업은 괜찮으나,되팔아 이익을 챙길려고 하면 어려운 것이 사실입니다. 금리도 상당합니다.이런 점을 참조하셔서 조금더 안전한 투자처를 찾으시길 바라겠습니다. 감사합니다

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아파트 개발사업을 위한 토지 매입 컨설팅(지주작업) 용역은 일반 공인중개사의 중개보수와 법적 성격이 완전히 다릅니다. 일반 부동산 거래는 공인중개사법에 따라 법정 수수료 상한선이 정해져 있지만, 시행사와 전문 PM·컨설팅 법인 간에 체결하는 토지 매입 및 지주작업 용역은 고도의 기획과 협상 노하우가 투입되는 '자유 계약'의 영역에 해당합니다. 따라서 법적으로 정해진 수수료 금액이나 요율의 상한선은 별도로 존재하지 않으며, 사업지의 특성과 난이도에 따라 당사자 간의 자율적인 합의로 결정됩니다.실무에서 적용되는 수수료 요율과 지급 방식은 크게 비율제와 정액제로 나뉩니다. 총 토지 매입 대금을 기준으로 요율을 정하는 경우, 통상적으로 전체 매입 금액의 1%에서 3% 선에서 형성되는 사례가 많습니다. 지주 수가 적고 매입 난이도가 낮은 평탄한 사업지는 1% 안팎으로 정해지기도 하지만, 지주가 수십에서 수백 명에 달하고 알박기나 소유권 분쟁이 복잡하게 얽혀 있는 고난도 도심지 사업장의 경우에는 3%를 넘거나 정액제로 수십억 원 단위의 용역비가 책정되기도 합니다.이러한 점 참조를 부탁드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.무사고는 안전관리를 잘 한게 맞습니다.말씀하신대로 아파트외의 공사현장에서는 아차사고 라고 해서 재해에 해당하지 않는 사고들도 기록하여 관리를 하고 있습니다. 하지만 사고날 뻔 한것까지 관리를 하기에는 인력이 부족한 것이 사실이며, 실익이 없습니다.게다가 그런 판단은 주관이 개입되게 되므로 실제 현장에서는 추천되지 않는 점 참고하세요

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.맞벌이 아니어도 많이 시켜먹게됩니다.식자재원가도 많이 올라서 무조건 집에서 해먹는게 좋지만은 않더라구요.실제로 집에서 해 먹는 것의 원 식자재 값과 외식비용을 놓고봤을 때는 많이 차이가 나기는 하지만, 소량씩 소분해서 판매하는 경우에는 비싸지기도 하고 대량으로 주문하게되면 남는게 골치인 부분도 있습니다. 물가안정책이 더 우선적으로 고려되어 이런 가계부담을 덜어주었으면 하는 바램입니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아파트 계약 업체의 성과 및 서비스 평가 점수를 어느 특정 한 주체에게만 일임하면 사적인 친분이나 주관적 편향, 혹은 특정인의 입김이 크게 작용하여 공정성이 훼손되기 쉽습니다. 따라서 의사결정 기구인 '입주자대표회의', 행정 및 계약 관리를 총괄하는 '관리사무소', 그리고 실제 시공 및 유지보수를 감독하는 '현장 기술 담당자'의 역할과 전문성을 명확히 분리하고 이를 가중치 기반으로 결합하는 다면 평가 체계를 구축하는 것이 가장 바람직합니다.​먼저 각 주체의 전문성에 맞춘 평가 영역과 배점 분담이 필요합니다. 공사의 품질, 자재의 규격 준수, 하자 발생률, 안전 수칙 이행 등 실질적인 기술적 완성도는 매일 현장을 밀착 감독하는 '현장 기술 담당자 및 감리자'가 평가하도록 하여 약 35% 내외의 가중치를 부여하는 것이 합리적입니다. 한편 계약서상 이행 일정 준수, 법정 서류 제출의 성실도, 근로자 노무 관리, 민원 대응 속도와 같은 행정 및 소통 부문은 '관리사무소(관리소장 및 담당 직원)'가 전담하여 약 35%의 배점을 담당하도록 합니다.​'입주자대표회의'는 개별 기술이나 세부 행정보다는 공사의 최종 완결도, 주민 불편 최소화 노력, 단지 가치 제고 기여도, 그리고 필요시 입주민 만족도 조사 결과를 취합하여 반영하는 종합 평가 영역을 맡아 약 30%의 가중치를 행사하는 구조가 안정적입니다. 이처럼 현장 실무(기술), 관리 주체(행정), 대표 회의(주민 체감 및 종합 완성도)가 각자의 영역에서만 점수를 매기도록 분리하면 비전문가가 기술 점수를 왜곡하거나 특정 개인이 전체 평가 결과를 좌우하는 위험을 원천 차단할 수 있습니다.​평가 방식 자체에서도 객관성을 높이기 위한 제도적 장치를 마련해야 합니다. 주관적 점수 대신 체크리스트 형태의 '정량 평가' 비중을 최소 70% 이상으로 높이고, 정성 평가 항목에 대해서는 평가 위원별 최고점과 최저점을 제외한 뒤 평균을 산출하는 '절사평균(Trimmed Mean)' 방식을 적용하는 것이 효과적입니다. 이렇게 종합 집계된 최종 점수와 구체적인 평가 사유는 입주자대표회의 의결을 거쳐 단지 게시판에 투명하게 공개하고, 향후 재계약 심사나 신규 입찰 시 적격심사 가산점 및 감점 기준으로 체계화하면 업체의 긴장감과 서비스 품질을 장기적으로 높일 수 있습니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.이미 현재 법이 그렇게 되어 있습니다.시설의 규모, 세대 수를 반영하여 시설의 관리 난이도, 즉 복잡도가 세대수에 비례한다고 보아 그 관리하는 업체 혹은 단체의 수준을 규정해 놓고 있습니다.또한 경비체제, 출입관리의 수준, 치안관리, 전기시설관리 등을 그 수에 맞게 관리하고 있으니 복잡도와 업무수량을 딱 떼어놓고 정리하여 인력을 나누지는 않고 있지요. 참고하세요.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.최종 해결책임자에게 모든 책임을 묻는 방식이 사실상 현대에는 거의 쓰이지 않지요.^^쓰이는 조직이 있다면 아마 군대 정도 될겁니다.거의 무조건적인 상명하복체제, 이것이 기반이 되어야 최종책임자가 다 책임을 지는 식이 되는 거거든요.자유민주주의를 채택한 한국의 체제에서는 아파트 문제를 어느 한 단체 혹은 관리자에게 모두 책임을 물을 수 없는 것이 현실입니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.공동주택의 공사나 용역을 진행할 때 업체가 선정된 이후에만 결과를 통보하는 방식은 입주민의 알 권리를 제한하고 불필요한 오해와 분쟁을 유발할 수 있습니다. 따라서 공사의 타당성을 논의하는 사업 검토 단계부터 투명한 정보 공개가 시작되어야 합니다. 이 단계에서는 해당 공사가 왜 필요한지, 장기수선계획에 적법하게 포함된 사항인지, 예상되는 소요 예산은 어느 정도인지에 대한 기본 계획을 단지 내 게시판이나 홈페이지 등을 통해 입주민에게 미리 알리고 충분한 의견을 수렴해야 합니다. 이를 통해 공사의 방향성에 대한 주민들의 공감대를 형성하고 초기부터 발생할 수 있는 불필요한 민원을 예방할 수 있습니다.​본격적인 업체 선정을 위한 견적 비교와 입찰 단계에서도 진행 과정이 투명하게 공유되어야 합니다. 입찰 공고문이 확정되면 참가 자격과 평가 기준을 상세히 공개하고, 여러 업체의 견적서가 접수된 후에는 입주자대표회의에서 어떤 근거로 각 업체의 견적을 비교했는지 밝히는 것이 중요합니다. 단순히 최저가라는 이유만으로 선정했는지, 아니면 시공 능력이나 자재의 품질을 종합적으로 평가했는지 등 최종 낙찰자로 선정된 업체의 구체적인 선정 사유를 명확하게 공개해야 입주민들이 심사 과정의 공정성을 신뢰할 수 있습니다.​계약이 체결된 직후에는 공동주택관리법 등 관련 규정에 따라 계약서의 주요 내용인 최종 공사 금액, 공사 기간, 하자 보수 보증 기간 등을 지체 없이 공개해야 합니다. 나아가 실제 시공 과정에서도 지속적인 정보 제공이 필수적입니다. 공사 착공 시점과 진행 중인 공정률, 소음이나 단수 등이 예상되는 작업 일정 등을 미리 안내하여 주민들의 불편을 최소화해야 하며, 설계 변경이나 추가 비용이 발생했다면 그 명확한 사유를 즉각적으로 알려야 합니다. 공사가 완료된 후에는 최종 검수 결과와 준공 도면, 하자 이행 보증 증권 등의 서류를 투명하게 공개하여 사후 관리까지 책임지는 모습을 보여주는 것이 바람직한 아파트 관리 문화입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.보증금이 200이든 50 만원이든 피같은 돈입니다.혹시머를 사태를 대비해서 확정일자 받기와 전입신고는 꼭 해 놓으셔야 나중에 문제생겼을 때 우선변제권과 대항력이 갖추어 집니다. 가까운 주민센터에 방문하시어 꼭 진행하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.가장 명확하고 합법적인 방법은 '증여'를 통한 소유권 이전입니다. 시세 1억 원 초반을 기준으로 할 때, 형제자매 간의 증여재산공제액은 1천만 원이므로 이를 제외한 약 9천만 원에서 1억 원 정도의 금액에 대해 10%의 증여세가 부과되어 대략 9백만 원에서 1천만 원 안팎의 세금이 발생합니다. 여기에 공시가격 1억 원 미만 주택에 대한 증여 취득세(약 4%) 약 4백만 원과 법무사 비용 등을 합치면 총 1천3백만 원에서 1천5백만 원 남짓의 이전 비용이 예상됩니다. 절차는 가장 깔끔하지만 세금 부담이 상당히 크다는 단점이 있습니다.이럼 점을 해결하기 위해서는 형제간에 매매로 정리하는 것이 좋을 수 있습니다. 형님께서 질문자님에게 시세에 맞는 매매 대금을 지급하고 집을 사가는 형태를 취하는 것입니다. 공시가격 1억 원 미만의 주택은 다주택자 중과 대상에서 제외되어 매매 시 취득세가 1.1%로 저렴하고, 만약 질문자님께서 현재 1세대 1주택자 요건을 갖추셨다면 양도소득세도 비과세 대상이 되어 세금 부담을 수백만 원 단위로 크게 낮출 수 있습니다. 하지만 가족 간의 매매는 세무서에서 기본적으로 세금을 회피하기 위한 '위장 증여'로 의심하고 매우 깐깐하게 조사합니다. 따라서 이 방법을 쓰시려면 형님의 통장에서 질문자님의 통장으로 실제 시세에 맞는 1억 원 초반의 매매 대금이 이체된 금융 거래 내역이 반드시 있어야 합니다. 만약 서류상으로만 매매로 꾸미고 돈이 오가지 않거나, 입금된 돈을 나중에 형님께 몰래 돌려주다가 적발될 경우 막대한 가산세와 함께 본래의 증여세가 추징되므로 자금 흐름을 완벽하게 증빙할 수 있을 때만 선택하셔야 합니다.그런데, 매매 금액이 1억원 정도로 저렴한 점과, 형님이 금전적인 여유가 있다는 가정하에, 마음만 먹으면 매매처리도 불가능한 것은 아니니 세무사 면담을 거쳐서 진행하시기를 추천드리는 바입니다. 감사합니다.