안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
가장 명확하고 합법적인 방법은 '증여'를 통한 소유권 이전입니다. 시세 1억 원 초반을 기준으로 할 때, 형제자매 간의 증여재산공제액은 1천만 원이므로 이를 제외한 약 9천만 원에서 1억 원 정도의 금액에 대해 10%의 증여세가 부과되어 대략 9백만 원에서 1천만 원 안팎의 세금이 발생합니다. 여기에 공시가격 1억 원 미만 주택에 대한 증여 취득세(약 4%) 약 4백만 원과 법무사 비용 등을 합치면 총 1천3백만 원에서 1천5백만 원 남짓의 이전 비용이 예상됩니다. 절차는 가장 깔끔하지만 세금 부담이 상당히 크다는 단점이 있습니다.
이럼 점을 해결하기 위해서는 형제간에 매매로 정리하는 것이 좋을 수 있습니다. 형님께서 질문자님에게 시세에 맞는 매매 대금을 지급하고 집을 사가는 형태를 취하는 것입니다. 공시가격 1억 원 미만의 주택은 다주택자 중과 대상에서 제외되어 매매 시 취득세가 1.1%로 저렴하고, 만약 질문자님께서 현재 1세대 1주택자 요건을 갖추셨다면 양도소득세도 비과세 대상이 되어 세금 부담을 수백만 원 단위로 크게 낮출 수 있습니다. 하지만 가족 간의 매매는 세무서에서 기본적으로 세금을 회피하기 위한 '위장 증여'로 의심하고 매우 깐깐하게 조사합니다. 따라서 이 방법을 쓰시려면 형님의 통장에서 질문자님의 통장으로 실제 시세에 맞는 1억 원 초반의 매매 대금이 이체된 금융 거래 내역이 반드시 있어야 합니다. 만약 서류상으로만 매매로 꾸미고 돈이 오가지 않거나, 입금된 돈을 나중에 형님께 몰래 돌려주다가 적발될 경우 막대한 가산세와 함께 본래의 증여세가 추징되므로 자금 흐름을 완벽하게 증빙할 수 있을 때만 선택하셔야 합니다.
그런데, 매매 금액이 1억원 정도로 저렴한 점과, 형님이 금전적인 여유가 있다는 가정하에, 마음만 먹으면 매매처리도 불가능한 것은 아니니 세무사 면담을 거쳐서 진행하시기를 추천드리는 바입니다. 감사합니다.