친형제와 공동명의 아파트를 형에게 매매할시?
안녕하세요,
친형제와 공동명의 아파트가 1채 있습니다.
16년 구매당시 2억5천만원의 전세를 끼고, 8천만원만 투자를 하고 구입을 했습니다.
현재 거래시세는 4억 1천만원 정도 되는걸로 확인했습니다.
그런데 제가 결혼을 하면서 대출을 받으려니 공동명의에서 제외가 되어야겠더라구요
세무사도 상담받고, 법무사도 상담받았는데
양쪽 의견이 조금씩 다르고 월권이라고 정확하게 가르쳐 주질..않네요ㅠㅜ
저의 경우 형에게
1.
매매를 하게 된다면 취득세는 350만원 정도로 산출했는데
증여세의 경우 얼마를 내게될까요???
부담부증여의 경우 총 1300정도 든다고 합니다.
*추가 조항같은 경우 특약에다가 적으면 되는 걸까요?
예) '실제 아파트 거래 후 50% 지분을 받겠다' 라는..
답변 부탁드립니다...
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.
현재 형과 공동명의로 소유한 아파트를 형에게 이전하려는 상황에서, 매매와 부담부증여 두 가지 방법을 고려하실 수 있습니다. 각 방법에 따른 세금 부담을 비교해보겠습니다.
1. 매매를 통한 지분 이전
형에게 본인의 지분을 매매로 이전할 경우, 형은 해당 지분을 유상으로 취득하게 됩니다.
취득세: 형은 본인의 기존 지분에 더해 추가로 지분을 취득하게 되므로, 추가 지분에 대한 취득세를 부담해야 합니다. 취득세율은 주택의 가격과 형의 주택 보유 수에 따라 달라지며, 일반적으로 1~3%의 세율이 적용됩니다.
양도소득세: 본인은 지분을 양도함에 따라 양도소득세를 부담해야 합니다. 양도차익은 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 차감하여 계산하며, 보유 기간과 주택 수에 따라 세율이 달라집니다.
2. 부담부증여를 통한 지분 이전
부담부증여는 증여자가 수증자에게 재산을 증여하면서 해당 재산에 담보된 채무를 수증자가 인수하는 형태의 증여를 말합니다.
이 경우, 채무에 해당하는 부분은 유상양도로 간주되어 양도소득세가 부과되고, 나머지 부분은 무상증여로 간주되어 증여세가 부과됩니다.
양도소득세: 본인은 채무에 해당하는 부분에 대해 양도소득세를 부담해야 합니다. 양도가액은 채무액에 해당하며, 취득가액은 전체 취득가액에 채무액이 차지하는 비율을 곱하여 계산합니다.
증여세: 형은 채무를 제외한 부분에 대해 증여세를 부담해야 합니다. 증여재산가액에서 공제액을 차감한 후 과세표준에 따라 세율이 적용됩니다.
취득세: 형은 유상취득 부분과 무상취득 부분에 대해 각각 취득세를 부담해야 합니다. 유상취득 부분은 일반적인 매매와 동일한 취득세율이 적용되며, 무상취득 부분은 증여로 간주되어 3.5%의 세율이 적용됩니다.
다만, 주택 가격이 3억 원 이상인 경우 조정대상지역에서는 취득세율이 12%까지 높아질 수 있으므로 주의가 필요합니다.
추가 조항 작성
부담부증여 계약 시, 특약 사항에 다음과 같은 내용을 명시하여야 합니다:
채무 인수에 대한 명시: 수증자가 증여자의 채무를 인수한다는 내용을 구체적으로 기재해야 합니다.
채무 금액과 조건: 인수하는 채무의 금액과 조건을 명확히 명시하여야 합니다.
이자 지급 및 상환 방법: 채무에 대한 이자 지급 방식과 상환 방법을 상세히 기재해야 합니다.
이러한 내용을 특약에 명시함으로써, 부담부증여의 요건을 충족하고 세무상 인정받을 수 있습니다.
주의사항
세무 전문가 상담: 부담부증여는 세법이 복잡하고, 각자의 상황에 따라 세금 부담이 크게 달라질 수 있으므로, 반드시 세무 전문가와 상담하여 정확한 세액을 계산하고 절세 방안을 모색하시기 바랍니다.
증빙 자료 준비: 채무 인수에 대한 계약서, 이자 지급 내역 등 관련 증빙 자료를 철저히 준비하여 세무 당국의 검토에 대비하시기 바랍니다.
위 내용을 참고하여 형과의 협의를 통해 최적의 방법을 선택하시기 바랍니다.
1.
매매를 하게 된다면 취득세는 350만원 정도로 산출했는데
증여세의 경우 얼마를 내게될까요???== > 증여세울은 증여가액이 5억원 미만인 경우 20%입니다.
*추가 조항같은 경우 특약에다가 적으면 되는 걸까요?
예) '실제 아파트 거래 후 50% 지분을 받겠다' 라는..
==> 공동지분율이 1:1인 경우 자동 산정되는 만큼 그러한 조항은 큰 의미가 없습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
세금에 대해서는 세무사한테 상담비를 내고 정확하게 산출을 하시는게 좋습니다
대략적으로 계산할수는 없습니다
가족간에는 어느정도 저렴하게 해도 인정이 되는 부분이 있으니 법무사한테 일을 맡기고 정확한 금액을 계산하게 해보시는게 좋을거 같습니다
그렇게 해서 유리한쪽으로 결정을 하시면 됩니다