답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.보증보험이 모든 것을 해결해 줄 것 같지만, 현재 말씀해주신 조건(매매가=전세가 동일, 수년간 매매 거래 없음)은 전형적인 깡통전세 또는 기획된 전세사기일 확률이 매우 높은 극도로 위험한 매물입니다.최근 전세사기 사태 이후 주택도시보증공사(HUG) 등 보증기관의 가입 심사가 매우 깐깐해졌습니다.현재 보증보험에 가입하려면 전세금이 주택 공시가격의 126% 이내여야 하며, 실거래가 기준으로도 전세가율이 90% 이하여야 합니다. 매매가와 전세가가 동일한 100% 매물은 애초에 보증보험 가입 승인이 나지 않습니다. "일단 계약하고 나중에 가입하면 된다"는 중개인이나 임대인의 말은 절대 믿으시면 안 됩니다.매매 거래가 수년간 없다는 것은 "시장에서 아무도 사지 않는 가치 없는 부동산"이라는 뜻입니다. 집주인 입장에서는 자신의 자본이 1원도 들어가지 않았기 때문에(무자본 갭투자), 세금 문제가 생기거나 전세금을 돌려주기 어려워지면 노숙자 등의 명의(바지사장)로 집을 넘겨버리고 잠적할 가능성이 큽니다.오피스텔은 아파트와 달리 가격 방어가 어렵습니다. 현재 보시는 집은 전세가 아니라 보증금을 낮추고 월세를 조금 내는 '반전세'나 '월세'로만 접근하셔야 하는 매물입니다. 내 소중한 전세 보증금을 지키기 위해서는 전세가율이 매매가의 70~80% 이하인 안전한 매물을 찾으시길 당부드립니다.제발 계약하지마시고, 다른 집을 찾아보시길 강력히 추천드립니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.서울에서 고시원이 많고 저렴한 곳은 보통 취업 준비생이나 고시생들이 많이 몰려 있는 곳이 될 수밖에 없죠.관악구 동작구 서대문구 동대문구를 타겟으로 하여 살펴보시기 바랍니다.예산이 무조건 1순위라면 관악구와 동작구를, 생활 환경과 치안이 우선이라면 서대문구와 동대문구를 중심으로 살펴보시기 바랍니다.무작정 부동산에 찾아가기보다는 고방이나 독립 생활 앱을 사용해서 주변에 고시원을 살펴보고 로드뷰로 주변 환경을 꼼꼼히 본 후 실제 방문해서 내부 환경을 확인하시기 바랍니다.그럼 외국인 친구가 서울에서 한 달 동안 성공적으로 생활하길 바라면서 이만 마치겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네 방금 말씀하신 정류장은 스마트 버스 정류장이라고도 합니다. 이 스마트 버스 정류장을 만드는 데는 몇 가지 조건이 있어요. 우선 하루 이용객 수가 기준 이상이어야 합니다. 다음으로는 보도의 공간이 충분히 확보되어야 하죠. 왜냐하면 버스 정류장을 제외하고도 사람이 걸어 다닐 수 있는 충분한 공간이 확보되어야 하기 때문입니다. 마지막으로는 원활한 전력망이 확보되어야 합니다. 전기를 끌어다 쓸 수 있는 판넬이 주변에 있어야만 해당 정류장을 운영할 수 있기 때문에 아무데나 만드는 것이 불가능하거든요. 그리고 가장 중요한 것은 뭐니뭐니 해도 예산이죠.지자체에 확보된 예산이 있다면 그만큼 많이 만들 수 있겠고 그렇지 않다면 적은 수밖에 만들 수 없겠죠.더 많은 스마트 정류장이 생기기를 바라면서 이만 마치겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네 결론적으로 말씀드리면 계약 갱신 청구권도 아니고 묵시적 계약 갱신도 아니기 때문에 합의에 의한 갱신으로 보여질 가능성이 매우 높고 그에 따라 3개월 이후 퇴거 조건은 반영되지 않을 가능성이 높습니다.이유는 첫 번째로 계약 갱신 청구권이나 묵시적 갱신의 경우 묵시적 갱신은 어떤 합의 없이 갱신이 돼야 하고 계약 갱신 청구권에 의한 갱신은 계약 갱신 청구권을 사용하겠다라는 의사를 명확히 표현한 증거가 있어야 합니다. 그런데 현재 질문자님의 상황은 그 어떤 것도 아니라서 합의에 의한 계약 갱신으로 보여집니다.다음으로 불리한 부분은 갱신된 계약서에 이후 계약 종료 날짜가 명확히 명시되어 있다는 것입니다. 이것은 상호 간에 해당 계약 기간을 지키기로 합의한 것으로 볼 명백한 근거가 되며 이에 따라 마찬가지로 계약 갱신 청구권 혹은 묵시적 계약이라고 볼 수 없겠습니다.마지막으로 최악의 상황은 특약에 있습니다. 만기 전 퇴실 시 임차인이 부담하는 조건에 내용들이 너무나도 명백하게 만기 를 지키기 위한 상호 간의 협의가 되어 있기 때문에 이것은 계약 갱신 청구권으로 볼 수 없습니다.보증금을 무증액했으니 계약 갱신 청구권 혹은 묵시적 갱신으로 볼 수 있지 않겠느냐 하는 의견은 본 상황에서는 맞지 않습니다. 왜냐하면 동일 조건이 곧 계약 갱신 청구를 의미하는 것이 아니고 국토교통부나 다른 하급심의 판례에서도 계약 갱신 청구권의 의사가 명확하지 않았다면 그리고 새 계약서에 명시적으로 새로운 계약 일자가 명시되어 있다면 그것은 합의된 계약 갱신으로 본다 라는 판례가 있습니다.즉 지금 상황에서는 법리적 이치를 따져서 집주인과 얼굴을 붉히기보다는 빠르게 다음 세입자를 구하셔서 이사를 나갈 수 있도록 하는 것이 좋겠습니다. 무엇보다도 중요한 것은 현재 1억 2천만 원이나 되는 큰 보증금을 안전하게 돌려받는 것이기 때문입니다. 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.집주인의 요구사항에 많이 당황스러우셨을 것 같습니다. 결론부터 말씀드리면 일주일치 손해 보시는 게 맞습니다. 그리고 그게 집주인의 부당한 요구사항입니다. 원래 그렇다는 것은 없습니다. 원래라고 따질 것 같으면 질문자님의 입주일에 계약서를 작성하고 보증금을 납부하는 게 맞죠. 어려서 뭘 몰라 가지고 그렇다기보다는 집주인이 자기가 일주일치 임대료를 손해 보기 싫어서 부당한 요구를 하고 있는 것입니다. 실무에서는 이런 경우는 당연히 다음 세입자. 입주일에 맞춰서 계약서를 쓰고 7일치 임대료 손해는 집주인이 감수하는 게 맞습니다.하지만 집주인도 어렵게 구한 세입자를 놓치기 싫고 세입자 입장에서도 그 집이 마음에 들어서 계약을 하고 싶다면 반반씩 양보하는 경우도 있습니다.즉 11일로 계약서를 작성하기보다는 15일이나 14일 정도로 계약서를 작성해서 중간에서 합의를 보는 거죠.이 점 참조하셔서 원활한 계약 되시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.결론적으로 이 문제는 현금자산이 부동산 자산으로 연결되는 흐름을 어떻게 구성하는가에 따라 결정이 달라지게 됩니다. 여기서 가장 중요하게 생각해야 하는 부분은 현금자산을 부동산으로 변경했을 때, 이 부동산의 가치가 향후 현금을 가지고 있는 것보다 많이 증가하는가 하는 부분입니다.계신 지역이 어느 지방을 말씀하시는지는 모르겠으나, 현재 우리나라의 부동산 시장은 서울 경기권을 제외하고서는 부동산 가치가 증가하고 있지를 않습니다. 더 나아가 부동산 가치가 떨어지는 지역도 많이 발견되고 있습니다. 지역을 안다면 조금더 자세한 답변을 드릴 수 있겠지만, 집을 구매하시고자 하는 지역의 부동산가격 추이 혹은 미래 전망을 확인하셔서 소중한 현금자산을 투자하실 때 한번 더 고민해 보시기를 바라겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 아파트를 비롯한 모든 부동산의 등기부는 인터넷혹은 가까운 무인발급기에서 언제든지 받으실 수 있습니다. 온라인 발급의 경우 대법원 인터넷 등기소 사이트를 방문하여 아파트 주소(동/호수) 를 입력하면 발급 시 1,000원의 수수료로 발급이 가능합니다. (이 경우 프린터 혹은 PDF 로 받을 수 있습니다.)이 작업이 번거로우시면, 가까운 주민센터로 가서 무인민원 발급기를 찾은 다음 동호수를 입력하고 카드 결제 및 현금결제로 바로 종이로 된 등기부를 받아보실 수도 있습니다. 가까운 등기소에서 발급해주기도 합니다. 계약서가 없어도 주소만 정확히 입력해서 발급받은 등기부등본을 들고 가시면 은행에서 대략적인 대출 가능 금액을 상담해 주기 때문에 계약 전 꼭 확인해보셔야 하는 절차입니다.성공적인 디딤돌 대출 받으시길 바라겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.샤시 공사 후 누수발생이라니, 매우 난감하시겠습니다. 보통은 아파트 샤시와 콘크리트 개구부 사이로 물이 흘러 들어가 타고 내려가는 경우 많이 발생합니다. 특수 공법이라는 것이 많이 있는 것이 아니라, 사실상 빈 공간을 제대로 메꾸면서 샤시를 시공하는 것이면 충분합니다. 실제로 공사 중 샤시를 설치하기 전 상태를 보면, 콘크리트 개구부는 샷시보다 많게는 10cm 정도 큽니다. 더 작으면 샤시를 달 수 없기 때문에 애초에 넉넉하게 공사를 하는 것이지요. 그런데 인건비를 줄이고 공사기간을 단축하기 위해서 이 부분에 대충 각목으로 지탱하고 폐지 등을 넣어 공간을 채운 뒤, 대충 폼을 쏴서 구멍을 메꿉니다. 이런 경우에 말씀하신 쓰레기와 누수 문제가 발생하는 것입니다. 해결방법으로는 특수공법까지는 아니구요. 우선 샷시의 자리를 잡은 다음, 사이를 몰탈로 확실히 메꿔달라고 요청을 하고, 그에 대한 인건비 및 기간을 더 업체쪽으로 제공하는 것입니다. 보통 전체 공사비의 15% 정도 보시면 되겠습니다. 31평 전체 샷시 공사가 보통 1500만원~1700만원(샤시의 종류에 따라 다르지만) 정도 하는데요, 여기에 15% 정도를 얹어서 해당 작업을 샷시 설치시 진행하여 달라고 하면 가능합니다. 정확한 견적은 샤시 제품별, 설치 팀별로 금액이 다릅니다. 주택이 어떤 형태냐에 따라 차이가 날 수도 있습니다. 그래서 업체를 통해 받아 보시길 바랍니다. 집 수리에 도움이 되시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.부모님께서 소유하신 집에 전세대출을 하여 전세를 사는 쪽으로 생각을 하고 계시군요. 부모와 자식 간의 직계가족 거래는 원칙적으로 전세자금대출 보증이 제한되기 때문에, 현재 법적으로 타인인 남자친구분의 명의로 대출을 진행하시는 것은 최초 대출 실행 시점에서는 가능한 방법입니다.먼저 대출 실행하신 후에, 결혼하지 않은 상태로 동거인 전입신고만 가지고는 대출 회수사유에 해당하지 않습니다. 대출의 차주인 남자친구분이 전입신고와 확정일자를 정상적으로 유지하고 실거주를 한다면 대출 유지에 법적인 문제는 없습니다. 다만, 은행이나 보증기관에서 무작위 실사나 사후 관리를 진행할 때, 임대인의 친딸이 동거인으로 전입되어 있다는 사실을 인지하게 되면 해당 계약을 대출을 위한 허위 계약(위장 전세)으로 의심하고 소명을 요구할 리스크는 존재합니다.제일 걱정스러운 부분은 나중에 아이를 가진 뒤 진행할 혼인신고와 그에 따른 대출 연장입니다. 혼인신고 전까지는 남자친구분은 질문자 부모님과 법적으로 남남이지만, 혼인신고를 하는 순간 가족관계가 성립됩니다. 전세자금대출을 보증하는 주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI) 등의 보증기관들은 특수관계인 간의 임대차 계약에 대한 보증을 엄격하게 금지하고 있는데, 이 특수관계인에는 본인의 직계존비속뿐만 아니라 '배우자의 직계존비속'도 포함됩니다.그래서 5-6년 정도 있을 생각이라면, 최소 2회 이상의 대출연장을 거쳐야 하는데, 만기 시점에 혼인신고가 되어 있다면 대출 연장이 무조건 거절됩니다. 결론적으로, 최초 전세대출은 가능하나, 혼인신고 기점으로 사실상 연장불가라는 사실을 알고 계셔야 합니다. 계획에 도움이 되시길 바라겠습니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.이러한 날짜의 문제로 실무에서는 간혹 혼선을 일으키기도 합니다. 그런데 현재 말씀하시는 내용을 읽어 보니 계약 시작일인 7월 7일 그리고 그 다음 달에 7월 7일에 한 달짜리 만기가 되므로 후불로 하되 해당 달의 일수가 끝나기 전에 그 달에 월세를 지급받으려는 것 같습니다. 즉 한 달을 모두 지나서 그 다음 달에 해당하는 날로 넘어가기 전에 마지막 날 월세를 입금받으려는 것이죠. 이러한 상황이라면 제가 이해한 게 맞다면 집주인의 7월 7일 입금 요청은 틀린 말은 아닙니다. 하지만 이 하루 차이로 월세 입금이 문제가 된다면 후불이니, 해당 월에 지나서 다음 달 첫날에 입금을 하겠다라는 조건으로 협상을 해 보셔도 좋을 것 같습니다.