경제
깜찍한새별이
똘똘한 한채값이 무너져야 부동산 가격이 좀 내려올까요?
가격이 계속 오르는거 바테가 문제 같은데..
공급으로가격이 내려가면 피해자는 많겠지만 결국 똘똘한 한채때문에계속 오르는거 아닌가요? 똘똘한 한차 때문에 밀던 정책들도 부동산 거품을 만든거 같은데 아닌가요?
7개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
질문하신 것처럼 소위 '똘똘한 한 채'에 자본이 집중되는 현상은 최근 몇 년간의 부동산 시장 가격 상승과 양극화를 설명하는 핵심적인 원인 중 하나입니다. 다주택자에 대한 취득세, 보유세, 양도세 등 각종 세금과 대출 규제가 강화되면서, 사람들은 세금 폭탄을 피하기 위해 외곽이나 지방의 여러 채를 처분하고 입지가 가장 좋은 핵심지의 가치 있는 한 채로 자금을 모으는 선택을 하게 되었습니다.
하지만 '똘똘한 한 채'의 가격이 완전히 무너져야만 전체 부동산 가격이 안정된다고 단정하기는 어렵습니다. 오히려 현재의 부동산 시장은 철저하게 양극화되어 움직이고 있기 때문입니다. 수요가 항상 대기하고 있는 핵심지 우량 주택의 가격은 외부 충격에도 굳건하게 버티거나 오르는 반면, 그 외 지역이나 비아파트 시장은 금리나 경기 상황에 따라 이미 가격 조정을 심하게 받거나 침체기를 겪는 디커플링(탈동조화) 현상이 뚜렷해졌습니다. 즉, 똘똘한 한 채의 가격 하락이 전체 시장 심리를 얼어붙게 만드는 신호탄이 될 수는 있지만, 거시적인 경제 위기나 극단적인 금리 인상이 동반되지 않는 한 대기 수요가 탄탄한 핵심지 가격이 먼저 무너지기를 기대하기는 구조적으로 쉽지 않은 것이 현실입니다.
말씀하신 대로 충분한 공급을 통해 가격이 하락 안정화되는 과정에서 고점에 매수한 사람들의 자산 가치 하락 등 일부 피해가 발생할 수는 있지만, 장기적이고 건강한 시장 안정을 위해서는 결국 수요자가 원하는 곳에 양질의 주택이 공급되어야 합니다. 단순히 똘똘한 한 채의 거품이 붕괴하기만을 기다리는 것은 경제 전반에 미치는 충격이 너무 클 수 있습니다. 따라서 특정 지역의 소수 주택에만 쏠리는 과도한 수요를 분산시키기 위해 교통망 확충이나 1기 신도시 재건축 등을 통해 '똘똘한 한 채'의 대체재를 여러 지역에 꾸준히 만들어주고, 징벌적 세금으로 인한 시장 왜곡을 정상화하는 등 일관된 정책이 뒷받침되어야 근본적인 부동산 가격 안정을 이룰 수 있을 것이라고 생각합니다. 감사합니다.
채택된 답변안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
개인적으로 생각할 때, 최근 부동산 투자방식이 이른바 ‘똘똘한 한 채’ 중심으로 변화한 가장 큰 이유 중 하나는 지역과 매물 간 양극화라고 생각합니다.
과거에는 비교적 다양한 지역에서 투자수요가 형성됐다면, 최근에는 가격 상승 가능성이 높다고 평가받는 지역과 단지에 수요가 집중되는 경향이 강해졌습니다. 결국 한정된 자금으로 여러 채를 보유하기보다는 입지와 상품성이 좋은 한 채를 선택하려는 심리가 커진 것입니다.
정부 역시 이러한 수요가 집중되는 지역에 대해 대출이나 세제, 거래규제 등을 강화하고 있지만, 선호지역에 대한 수요 자체가 유지되는 상황에서는 규제만으로 이러한 현상을 완전히 해소하기는 쉽지 않습니다.
또한 특정 지역이나 고가주택에 대한 규제가 강화될 경우 수요가 바로 아래 가격대의 주택이나 인접지역으로 이동하는 이른바 ‘풍선효과’가 나타날 수도 있습니다. 따라서 똘똘한 한 채로 불리는 일부 주택의 가격을 안정시킨다고 해서 전체 주택시장이 동일하게 하향 안정화된다고 단정하기는 어렵습니다.
물론 질문자님 말씀처럼 주택 공급이 충분히 확대된다면 장기적으로 가격 안정에 도움이 될 수 있습니다. 다만 서울과 수도권의 경우 신규 공급이 가능한 부지가 제한적이고, 실제 입주까지 상당한 시간이 필요하다는 점을 고려하면 단기간에 공급만으로 문제를 해결하기에는 현실적인 한계도 있다고 생각합니다.
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.
'똘똘한 한 채' 가 집값 상승의 유일한 원인은 아니지만 , 서울 핵심지 가격을 밀어 올리는 중요한 구조적 요인인 건 맞습니다.
다주택 규제를 강하게 할수록 자금이 여러 채가 아니라 강남ㆍ한강벨트 등 '한 채' 로 집중되는 역설이 생깁니다.
실제 2026년에도 서울 핵심지의 가격 상승이 두드러졌습니다.
결국 집값 안정은 '똘똘한 한 채를 때려잡는 것' 보다 수요가 원하는 지역의 공급 확대 + 과도한 다주택 규제로 생긴 수요 쏠림 완화가 핵심입니다.
공급 없는 규제는 집값을 낮추기보다 좋은 한 채의 희소성만 키울 수 있습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
부동산 가격은 수요와 공급에 의해서 가격이 형성이 되게 됩니다.
학군이 좋고 교통이 좋으며 대단지 신축의 브랜드 좋은 아파트일 경우 누구나 살고 싶어 하지만 그 아파트는 한정적입니다. 즉 수요 대비 공급이 부족하기 때문에 가격이 높게 형성이 되고 무엇보다 다주택자에 대한 규제가 강해질수록 똑똑한 한채에 대한 심리가 강해지면서 부동산 시장에 양극화는 심화 될 수 있다 사료됩니다.
근본적으로 부동산 가격 안정화를 위해서는 수요 대비 공급을 늘리는 것이 우선이지 않을까 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
똘똘한 한 채 현상은 보유세 부담과 규제를 피하려는 자산가들이 서울 상급지 아파트에 집중하면서 부동산 가격 상승을 견인한 주요 원인 중 하나로 지적됩니다. 실질적인 가격 안정을 위해서는 규제 완화나 공급 확대뿐만 아니라 지방 거점 도시 육성과 세제 개편등을 통해 수도권 쏠림 현상을 완화하는 구조적 접근이 필요하다는 분석이 많습니다. 하지만 가격 하락시 대출을 낀 실수요자와 금융권의 부실 위험 등 부작용도 커서 시장 충격을 최소화하면서 투기 수요를 억제하는 정교한 정책 조율이 필요해 보입니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
똘똘한 한 채 값이 무너지진 않을 듯 합니다.
개인적으로 서울 강남보다 더 좋은 입지의 공간을 만들어야 그 쪽으로 수요가 옮겨가 강남 부동산 가격이 내려갈 듯 합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
말씀하신 부분은 상당 부분 공감이 되는 부분으로 다주택을 억제하면 수요가 사라진다기 보다 세금,대출,규제를 덜 받으면서 오래 보유할 수 있는 좋은 한 채로 집중이 될 수 있습니다