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상가 임대차 계약 종료 시 원상복구 범위는 어디까지인가요?
상가 임대차 계약이 종료되어 점포를 비워야 하는데 임차인이 부담해야 하는 원상복구 범위는 어디까지인가요? 영업을 위해 설치한 간판이나 칸막이, 조명, 바닥재, 전기시설과 인테리어 등을 모두 철거하고 처음 입주했을 당시 상태로 돌려놓아야 하는지 궁금합니다. 또한 오랜 기간 정상적으로 사용하면서 생긴 벽이나 바닥의 변색과 마모까지 임차인이 수리해야 하나요? 계약서에 원상복구 특약이 있는 경우에는 해당 내용이 무조건 적용되는지, 이전 임차인이 설치한 시설까지 현재 임차인이 철거해야 하는 경우가 있는지도 알려주세요.
8개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
임대차 계약 종료시 원상복구의 기준은 특별한 약정이 없는 경우 임차인이 임차 목적물을 인도받은 당시의 상태가 기준이 됩니다. 임차인의 고의나 과실로 인한 사항이 아닌 일상의 사용으로인한 마모나 변색 등은 수리 대상이 되지 않을 수 있습니다. 계약서상 세부적으로 복구 특약이 기재되어 있다면 그에 따라야 하므로 계약 단계에서 신중하게 검토한 후 계약을 하여야 하는데, 명확하게 되어 있지 않으면 분쟁의 소지가 될 수도 있습니다.
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채택된 답변안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
원칙적으로 상가 임대차에서 원상복구는 임차인이 점포를 인도받았을 당시의 상태를 기준으로 판단하게 됩니다. 따라서 영업을 위해 임차인이 직접 설치한 간판, 칸막이, 조명, 바닥재, 전기시설이나 인테리어 등은 계약 종료 시 철거하고 원래 상태로 복구해야 하는 경우가 많습니다.
다만 정상적으로 사용하면서 자연스럽게 발생한 벽지나 바닥의 변색, 마모 등과 같은 통상적인 사용에 따른 노후화까지 임차인이 모두 부담하는 것은 원칙적으로 아닙니다. 반대로 임차인의 고의나 과실로 훼손된 부분이라면 복구 책임이 발생할 수 있습니다.
특히 상가의 경우에는 기존 시설을 양수·양도하여 그대로 사용하는 경우가 있어 계약서의 원상복구 특약이 매우 중요하게 적용될 수 있습니다. 따라서 특약의 구체적인 문구와 계약 당시 점포 상태 등을 함께 확인해야 합니다.
이전 임차인의 시설을 그대로 인수하여 영업한 경우에도 현재 임차인이 해당 시설과 원상복구 의무까지 승계하기로 약정했는지에 따라 책임 범위가 달라질 수 있습니다. 따라서 계약서 특약과 입주 당시 사진, 시설물 인수내용 등을 함께 확인하는 것이 가장 정확합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
원칙적으로 임차인이 직접 설치하거나 변경한 시설인 간판, 칸막이, 조명, 바닥재, 인테리어 등을 철거해야 하고 통상적인 사용으로 생긴 자연스러운 벽이나 바닥 변색과 마모는 임차인이 수리할 의무가 없습니다. 모든 시설 철거 등의 원상복구 특약은 유효하게 적용되지만 이전 임차인 시설의 경우 원칙적으로는 본인이 개조한 부분만 복구하면 되지만 전 임차인의 지위를 승계했거나 관련 특약이 있는 경우에는 이전 시설까지 철거해야 할수도 있습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
상가 임대차계약의 경우 임대차가 종료가 된 이후는 임대차계약서 등에 기재된 계약 내용에 따라 원상복구 의무를 이행하시면 되고 없을 경우 통상 입점 시 상태로 내 돌려 놓으시면 가장 좋습니다.
노후화로 인한 것이 아닌 임차인의 부주의나 과실로 인한 파손일 경우는 수리의 의무가 있다 볼 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
처음 입주했을 때의 상태가 무엇이었는지를 확인하는 것이 핵심입니다
임대차계약서뿐 아니라 입주 당시 사진, 시설물 목록, 이전 임차인과의 인수인계 자료, 임대인의 문자·카톡, 권리금·시설 양수도 계약서 등이 상당히 중요할 수 있습니다
특히 현재 임차인이 이전 임차인의 인테리어를 그대로 인수한 경우에는 임대차계약서의 원상복구 조항과 시설물 인수 경위를 함께 봐야 합니다
대법원도 이런 사안에서 단순히 원상복구 특약이 있으니 전부 철거라고 판단하지 않고 계약 체결 경위와 임대 당시 상태 등을 따져야 한다고 보고 있습니다
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
원상복구의 범위는 임대차계약의 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리-변경한 내용 등을 구체적으로 따져서 정해야 하는데요. 일단 임차인이 설치한 모든 시설은 원칙적으로 철거의 대상이라고 보시면 됩니다. 간판부터 시작해서 칸막이, 조명, 전기시설, 바닥재, 천장 및 벽체 인테리어, 주방 시설 등이 모두 포함이 된다고 보시면 되고 임대차 종료 후 점포를 사용하는데 있어서 불필요한 시설이라면 철거를 하고 원래 상태로 복구를 시켜야 합니다. 상가 임대차 계약서 작성을 하면서 원상복구에 대한 범위나 구체적인 내용들을 사전에 기록해 두시면 향 후 분쟁 가능성을 최소화 할 수 있습니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
상가 임대차 계약이 종료되어 점포를 반환할 때, 임차인의 원상복구 의무는 원칙적으로 본인이 임대차 계약을 맺고 입주할 당시의 상태로 되돌려 놓는 것을 의미합니다.
따라서 임차인이 본인의 영업을 위해 추가로 설치한 간판, 칸막이, 조명, 바닥재, 전기시설, 인테리어 등은 모두 철거하는 것이 맞습니다.
하지만 오랜 기간 건물을 정상적인 용도로 사용하면서 자연스럽게 발생하는 벽지의 변색이나 바닥 마모, 작은 못 자국 같은 이른바 '통상의 손모(자연 마모)'에 대해서는 임차인에게 원상복구 의무가 없다는 것이 대법원 판례의 기본 태도입니다.
즉, 임차인의 고의나 비정상적인 사용으로 심하게 파손된 것이 아니라면, 세월의 흐름에 따른 자연스러운 노후화까지 처음처럼 완벽하게 수리해 놓고 나갈 책임은 없습니다.
결론적으로는 이전임차인이 행한 내용까지 모두 원상복구 하실 필요는 전혀 없다는 것입니다.(하지만 이것은 아래에서 다시한번 자세히 다루겠습니다.)
계약서상에 명시된 원상복구 특약의 경우 당사자 간의 합의이므로 당연히 법적 효력을 가집니다. 그러나 계약서에 단순히 '계약 종료 시 원상복구한다'라는 통상적이고 일반적인 문구만 기재되어 있다면, 이는 임차인이 자신이 입주할 당시의 상태로 돌려놓는다는 법의 기본 원칙을 재확인한 것에 불과합니다.
만약 임대인이 바닥이나 천장까지 전부 뜯어내는 완전한 '공실(건축 초기)' 상태로의 복구를 원한다면, 계약 체결 당시 특약사항에 철거의 범위와 복구 기준 등을 매우 구체적으로 명시했어야만 그 특약이 의도한 대로 강력한 효력을 발휘할 수 있습니다.
가장 잦은 분쟁 요소인 이전 임차인이 설치한 시설물의 철거 여부는 입주 당시의 계약 형태에 따라 법적 판단이 크게 달라집니다. 기본 판례에 따르면, 임차인은 특별한 약정이 없는 한 자신이 개조하거나 새로 설치한 시설물에 대해서만 철거 의무를 지며, 이전 임차인이 해놓은 인테리어나 시설까지 떠안아 철거할 의무는 없습니다. 하지만 현재 임차인이 이전 임차인에게 권리금을 지급하고 영업권과 시설물 일체를 포괄적으로 양수하는 '영업 양수도 계약'을 맺고 들어왔다면 상황이 반전됩니다. 법원은 이러한 경우 이전 임차인이 부담해야 했던 원상복구 의무까지 현재 임차인에게 고스란히 승계된 것으로 간주하므로, 현재 임차인이 본인 입주 전에 설치된 시설물까지 모두 철거해야 할 책임이 발생하게 됩니다.
이런 점을 참조하여 주세요. 감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
임차인이 임대받은 당시의 상태와 비교해서 임차인이 변경, 설치한 부분을 원칙적으로 원상회복해야 합니다.
대법원도 원상회복 범위는 계약 내용, 임대 당시 상태, 임차인이 실제로 변경, 수리한 내용 등을 종합하여 구체적으로 판단하고 있습니다.
따라서 영업을 위해 설치했다면 철거하는 것이 맞다 생각합니다.
감사합니다.