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부동산중개인에게 임차권등기의위험성을 듣지 못하고 계약하였습니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.이런 상황에 대한 문의글을 볼 때마다 읽는 제가 화가 납니다.이렇게 무능한 자가 현업을 하여 대다수 실력있는 중개사분들에 대한 신뢰를 무너 뜨리고 있네요.중개사 처벌 및 손배(손해배상) 가능합니다.우선 민사상으로 중개업자의 고의/과실로 손해 입은 경우 손배청구가 가능합니다.행정상으로는 공인중개사협회, 지자체 등에 민원 및 징계요구하시면 빠르게 처리 됩니다.형사상으로 고의성이 입증될 경우 사기죄까지 가능성이 있습니다. (기존집주인과 짜고 빨리 매도하고자 거짓말한경우)****강조하여 말씀드리지만, 잔금처리를 먼저 하시면 절대 안됩니다.****우선, 어차피 대출이 불가하여 잔금처리가 어려우시겠지만, 만약 현금이 있다 하더라도, 임차권등기가 말소되지 않으면 소유권이전이 되지 않으므로, 소유권은 넘겨받지 못하고 돈만 준 상태가 됩니다. 잔금일까지 임차권등기 말소 안되면, 소유권이전이 안됩니다.소유권이전이 안되면 계약 이행불능이기 때문에 매수인은 계약해제가 가능하고 계약금을 반환청구할 수 있습니다. 더불어 손해배상청구가 가능하기 때문에 이것을 이용하여 계약금의 배액을 청구가 가능합니다.내용증명을 당장 발송하여 "잔금일 기준으로 소유권 이전이 불가하게 되면, 계약해제와 손해배상조로 계약금의 배액을 반환하여 줄 것"을 명시하세요.추가적으로 중개인의 책임을 포함하여 공인중개사 공제회에 공제보험을 청구하도록 하시기 바랍니다.부디 잘 해결되시길 바라겠습니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.07
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전세집 매매시 거주자를 어떻게 빨리?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.매수자를 구했는데 매수자가 기존 세입자의 계약만기일보다 1달 빨리 입주를 원하는 상황이군요. 이런 상황에서는 몇가지 변수를 생각해 보아야 합니다. 가장 좋은 방법은 세입자와 협의 후 이사비 지원등을 통해 조기 퇴거를 협의 하는 것입니다. 다만, 강제할 수 있는 법적 근거는 없기 때문에 잘 협의를 하여야 합니다. 이게 조심스럽게 접근해야 하는 것이 현 상황에서 세입자가 23년 11월에 들어왔다면 첫 계약 만료일 도래일 것입니다. 그러면 계약갱신청구권을 사용할 수가 있는데요. 이런 경우 현 매도자가 실거주 목적으로 갱신청구권을 거절하는 방법외에는 방법이 없는 상황이라, 매수자는 2년 연장된 계약을 인수하는 방법 밖에는 없습니다. 즉, 꼭 매도를 하고 싶으시다면, 거절할 수 없는 좋은 조건을 걸어서 한달 일찍 내보내시는 것이 서로 좋습니다. 다음 매수자가 또 언제 나올지 모르는 상황이라면요.만약에 인기가 많은 단지라서 세 끼고 매매하거나 아니면 기다릴 수 있다면 기다리는 것도 방법일 수 있습니다. 질문에 대한 답이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.07
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주소가 이렇게되면 화곡동인가요 신월동인가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.도로명주소 기준 서울특별시 강서구 월정로28가길 13‑19이며 이 지번은 화곡동 359-27 에 해당됩니다. 즉 화곡동입니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.07
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대출없이 집을 장만하려면 몇년간 일을 해야할까요??
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 우리나라는 전 세계중에서도 주택 가격이 말도 안되게 높은 수준입니다. 특히 전 국민 평균소득을 가정하여 지수로 판단해 볼 때,연봉의 10배가 넘어가면 버블로 판단하는데, 우리나라는 평균 주택 가격이 10배 근처이며, 서울이나 인기 있는 경기도 일부 지역은 20배에 달해 그 수치가 굉장히 높은 편입니다. 즉, 평균연봉의 10배라고 하면 한푼도 사용하지 않고 10년이 걸린다는 얘기인데 인기 있는지역은 12-15배 정도는 되고 있으니, 생활비와 여러 비용을 제하면 사실상 30년을 모아야 겨우 구입할지 말지 하는 것이지요. 평균 연봉으로 가정할 때, 생활비 제외하고 저축을 한다고 했을 때, 서울은 100년, 경기도 50년 대전, 대구 33년 등이 걸립니다. 이것은 물가나 집값 상승을 고려하지 않은 것으로서 사실상 내집 마련을 아무것도 없이 평균소득정도 벌어서는 수도권에 집사기가 어렵다는 것이지요.질문에 답이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.07
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아파트 시설물 시공하자 관련 책임소재
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.먼저 하자보수 책임의 기본 원칙에 대해 알아봐야 합니다. 건설사는 일정기간 동안 시설물에 대해 하자 담보 책임을 지는데요, 전열교환기의 경우 2년입니다. 다음으로는 2차 매수자의 하자 청구권 존재여부를 확인해 보면요. 하자 담보책임기간이 유효한 경우 새 소유주(2차 매수인) 도 하자보수 청구가 가능합니다. 그러나, 어처구니 없고 화가 나는 부분이, 현재 전열교환기 덕트 미설치는 명백한 하자이지만, 기계설비 하자담보책임기간인 2년이 지난 상황이므로 시공사에 책임을 묻기는 어렵습니다.다만, 설계도면과 실제 시공이 다를 경우, 혹은 은폐된 하자로 입증이 가능하다면 민사 소송을 통한 손해배상 청구는 검토가 가능하지만, 성공 가능성이 낮고 실이익이 적을 것입니다. 차라리 관리사무소 또는 입주자대표회의에 해당 하자를 공식적으로 공유하여 다른세대에도 같은 하자가 있는지 확인하고, 시공도면을 구해 누락여부를 확인하는 것이 좋습니다. 이후 시공사에 단체로 요구하여 해당 누락에 대해 조치해 줄 것을 강력히 요구하시는 편이 좋을 것 같습니다. 보수 비용이 발생하는 경우 너무 금액이 크다면, 한국하자심사분쟁 조정위원회에 상담을 요청해 보시는 것도 방법이겠습니다. 이렇게 하자 기간만 넘기고 나몰라라 하는 경우 너무 답답하실 텐데요. 부디 잘 해결되시길 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.07
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자녀 출산 무주택가구 주거비 지원사업은 지자체 별로 어떤게 있나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.현재 자녀를 출산한 무주택 가구에게 주거비를 직접 지원하는 정책은 서울시가 유일하게 시행하고 있습니다. 서울시는 2025년부터 출산한 무주택 가구를 대상으로 월 최대 30만 원의 주거비를 2년간 지원하는 사업을 추진 중이며, 다태아 출산이나 추가 출산 시 최대 4년까지 연장이 가능합니다. 지원 대상은 서울시에 거주하며, 기준중위소득 180% 이하이고, 전세보증금 3억 원 이하 또는 월세와 환산 전세금 합계가 130만 원 이하인 무주택 가구입니다. 다만 SH·LH 공공임대에 입주한 가구는 제외됩니다. 신청은 서울시 통합복지플랫폼 ‘몽땅정보 만능키’를 통해 온라인으로 할 수 있으며, 2025년 상반기에는 5월 20일부터 7월 31일까지, 하반기에는 8월 1일부터 10월 31일까지 접수를 받습니다. 지원 방식은 선지출 후 증빙에 따라 지급하는 구조입니다.아쉽게도 경기도 포함 다른 지자체는 무주택 가구에 대한 직접적인 주거비 지원은 확인이 되질 않습니다. 문의 사항에 답변이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.07
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퇴직후에 펜션을 운영하고 싶은데요 요즘 유행하는 펜션은 어떤 펜션인가요
안녕하세요. 공인중개사 하상원 입니다. 첫 번째로 눈에 띄는 유형은 ‘반려동물 동반 펜션’입니다. 반려견과 함께 여행을 떠나는 사람들이 늘어나면서, 반려견과 함께 지낼 수 있는 독립 공간, 놀이터, 목욕시설, 간식 제공 등이 있는 펜션이 큰 인기를 끌고 있습니다. 반려동물을 가족처럼 여기는 고객들이 많기 때문에, 이 부분에 신경을 쓰면 경쟁력을 가질 수 있습니다.두 번째는 ‘독채형 펜션’입니다. 코로나19 이후 사생활 보호에 대한 관심이 높아지면서, 한 팀이 전부 사용하는 프라이빗한 독채 펜션이 특히 선호되고 있습니다. 여기에 개별 바비큐장, 자쿠지, 수영장 등을 갖추면 재방문율도 매우 높아집니다. 커플, 가족, 친구 단위 모두가 선호하는 형태입니다.세 번째는 ‘감성 숙소’입니다. 요즘 숙박객들은 숙소의 편안함뿐 아니라 사진을 찍고 공유할 수 있는 예쁜 인테리어와 분위기를 중요하게 생각합니다. 원목 가구, 자연주의 소품, 따뜻한 조명, 북유럽풍 또는 빈티지 스타일의 공간이 특히 인기가 많습니다. 이처럼 SNS에 올릴 수 있을 정도의 감성적인 분위기가 펜션 선택의 핵심이 되고 있습니다.또 다른 유형은 ‘글램핑이나 차박 감성’을 접목한 펜션입니다. 캠핑은 해보고 싶지만 불편한 건 싫은 고객들을 위해, 캠프파이어, 불멍 공간, 야외 조명, 별 보기 좋은 마당 등을 제공하면 캠핑 감성을 느낄 수 있습니다. 이는 젊은 고객층뿐만 아니라 커플이나 가족 단위에게도 큰 호응을 얻고 있습니다.몇가지를 알아보니 위의 종류로 크게 나눌 수가 있었습니다. 위 내용중에서 마음에 드는 테마를 확인해 보시면, 운영하고자 하는 펜션의 컨셉을 명확히 할 수 있지 않을까 생각이 드네요. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.06
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가족들 모르게 전입신고 하게될경우.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.가족때문에 너무 고생이 많으신 모양입니다. 전입신고를 하게 되면 주소가 전입한 곳으로 바뀝니다. 그러면 가족관계증명서에는 주소가 나오지 않지만, 주민등록등본이나 초본에는 현재 주소지가 나오게 됩니다. 그러나 등본, 초본은 본인이 아니면(성인인경우) 쉽게 떼 볼 수 없기 때문에 가족이 알 방법은 없습니다. 실종, 가출신고, 혹은 법원소송을 통해 알수는 있지만, 이게 쉬운 절차가 아니죠.더욱 안전하게 주소를 노출시키지 않으려면, "주민등록 열람, 등초본 교부 제한신청" 을 하시면 됩니다. 해당 주민센터에서 신청을 할 수 있으며, 본인의 주소지 정보 열람 또는 발급을 특정인에게 제한 할 수 있습니다. 이 조치를 하게 되면 행정기관을 통한 주소 추적 가능성도 대폭 줄어들게 됩니다. 부디 잘 조치하셔서 목적하신 대로 불합리한 가정 환경에서 벗어나 자유롭게 사시길 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.06
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전세보증보험 특약사항 임대인이 거부 이유가 뭘까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.전세보증보험 특약사항을 전세 계약서에 넣자고 했을 때 임대인이 이를 거부한다면, 임차인 입장에서는 상당히 불안할 수밖에 없습니다. 특히 최근 전세사기 사례가 많아지면서 임차인들이 보증보험 가입을 통해 자신의 보증금을 지키려는 것이 점점 더 중요해지고 있기 때문에, 임대인의 거부는 단순히 기분이나 입장 차이로 넘길 수 있는 문제가 아닙니다.전세보증보험 특약이란, 계약서에 ‘임차인이 전세보증금 반환보증보험에 가입할 수 있으며, 임대인은 관련 서류 제출에 협조한다’는 내용을 명시하는 것입니다. 이 문구 하나로 임대인이 보증보험 가입에 필요한 서류를 제공하지 않거나 비협조적으로 나오는 상황을 사전에 막을 수 있습니다.임대인이 특약을 거부하는 이유는 "부동산 자체에 문제가 있기 때문" 입니다. 예를 들어, 근저당이 많이 설정되어 있거나 주변 시세보다 전세금이 지나치게 높아 보증보험 심사에서 거절될 수 있음을 임대인이 이미 알고 있을 수 있습니다. 즉, ‘깡통 전세’일 가능성을 숨기기 위한 거부일 수 있다는 것입니다. 또한, 보증보험이 가입되면 임차인의 권리가 법적으로 강화되고, 추후 문제가 생길 때 임대인에게 불리하게 작용할 수도 있어 이를 부담스럽게 느낄 수도 있습니다. 일부 임대인은 자신의 소득이나 대출 관계가 노출되는 것을 꺼려 세금 문제 등을 이유로 거부하기도 합니다.결론적으로는 현재 상황에서는 뭔가 문제가 있습니다. 임대인이 문제가 있든지, 아니면 부동산에 문제가 반드시 있을 것입니다. 다른 주택임대를 알아보시기 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.06
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퇴직후 펜션업을 하기위해서 준비해야 할것에는 어떤것들이 있는가요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.퇴직후에 펜션운영을 준비하고 계시군요. 금전적인 것을 제외하고 검토해봐야 할 만한 내용을 정리해 보겠습니다. 제일 먼저는 입지입니다. 자연환경 및 차량 접근성, 근처 관광지, 계절별 도로 상황등을 종합적으로 고려해 보시면 좋을 것 같습니다. 법적으로도 고려를 해 보아야 합니다. 숙박업 허가가 가능한지, 혹시 신축을 하실 계획이라면, 토지개발이 가능한 지역인지를 확인해 보시는 것이 좋습니다. 운영을 하시는 측면에서는 숙박업은 서비스업이기 때문에 이것에 대한 준비가 되셨는지를 스스로 돌아보셔야 합니다. 은퇴후, 펜션업을 하시는 분들 중에 간혹가다 서비스업임을 망각하고 마음가는대로 하다가 사업을 접으시는 분들이 종종 있습니다. 서비스업을 흥하게 하는 데에는 상당히 다양한 지식과 경험이 필요하고, 고객을 대하는 마인드가 우선적으로 필요하므로 이에 대해 미리 경험해본다면 좋을 것 같습니다. 펜션은 상당히 경쟁이 치열한 시장입니다. 그래서 정식 오픈 전에 다른 펜션의 관리인이나 도우미로 일을 해 보면서 기존 펜션들은 어떻게 운영을 하는지 알아보시는 것도 좋은 방법일 것 같습니다. 질문에 도움이 되시길 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.06
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