답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.이사 준비 중에 계획이 틀어져서 상당히 당혹스러우신 상황인 것 같습니다. 결론부터 말씀드리자면, 계약은 종료되었으나 당장 무력으로 쫒겨나는 일은 발생하지는 않을 것입니다. 먼저 물리적인 강제 퇴거를 당장 진행시키지는 못하지만, 집주인이 법적 절차는 밟을 수 있습니다. 집주인은 명도소송을 통하여 손해배상책임을 물도록 법적 조치를 취할 수 있는 점 기억해 주시기 바랍니다. 다음 세입자가 없더라도 의무적으로는 3개월이 지나면 집을 비워주어야 하는 것이 맞습니다. 하지만 보증금을 받지 못한다면, 보증금을 받을 때까지 당 주택에 계속거주할권리는 있습니다. 따라서 보증금을 돌려주겠다고 하는 경우는 보증금을 받은 후 부당이득금이나 지연손해금을 월세에 상당하는 금액으로 지급해야 하며, 제 날짜에 보증금이 들어오지 않는 경우는 동시이행 항변권으로 간주되어 해당 주택에 보증금을 받을 때까지 지낼 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.남자친구분과 질문자님 중에 어느분 앞으로 대출을 받으시는 것이 좋은지 고민이시군요. 지금 질문자님 상황으로는 1주택자인데다가, 기대출이 있으셔서 3억원의 대출은 어려울 것으로 보입니다.반대로 남자친구분의 상황이 훨씬 나은 편인데요, 대출금이 없으시므로, 지금 받을 수 있는 대출에 대해 알아보면, 연 소득 3,500만 원인 경우, 시중은행 전세대출(보증기관 HF/HUG 등)을 이용하면 소득의 약 3.5~4배인 1.2억~1.4억 원 정도가 안정권이며, 보증금의 80% 이내라면 최대 2억 원까지도 시도해 볼 수 있습니다. 신용점수 900점 이상이므로 유리합니다.​그리고 혼인신고 전이므로 '버팀목 전세대출' 같은 저금리 상품을 단독으로 신청할 수 있습니다.그래서 결론적으로는 3억 근방으로 주택을 구해 보시는 것이 현재로서는 좋은 판단입니다.감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.중개수수료 산정방법에 대해 궁금하시군요. 중개수수료는 지역별로 약간의 차이가 있을 수는 있지만, 보통 월세의 경우 환산액을 먼저 구하고 그 금액에 요율을 곱하는 방식으로 계산이 됩니다. 현재 질문자님 같은 경우에는1000(만원) + (60 *100) = 7000 만원 그러나 관리비를 포함한 금액이 60만원이므로, 순수월세를 적어주시지 않아 대략 50만원이라고 생각한다면,6000 만원으로 볼 수 있겠지요.0.5% 를 곱하면 최대수수료가 계산이 됩니다. 300,000 원이 최대 수수료가 될 것입니다. 따라서 과한 요구로는 보이지 않지만, 최대수수료이지, 하한선이 정해진 것은 없기 때문에 잘 협의하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 월세계약시에 월세를 선불로 내는지 후불로 내는지에 대한 내용인 걸로 파악됩니다.보통 월세의 경우 월세 선납을 많이 받습니다. 간혹가다 후불로 계약을 하는 경우가 있지만 그렇지 않으면, 들어가는 날(입주일) 에 월세를 납입하고 한달 살고, 이후 또 납입후 살고 , 마지막달이 끝나는 날에는 더이상 월세를 내지 않고 보증금만 받아서 빠지는 개념이죠. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.동일한 임대인-임차인의 계약관계에서 보증금을 중개하시는 경우에 대해 궁금하신걸로 파악됩니다.가능하면 단골 부동산에 협의하여 대필료 정도만 내고 서류를 만드는 방법이 실무적으로 많이 사용됩니다. 그러나, 시세조율에 중개사가 참여하는 경우라던지, 중개사 직인이 들어간 정식 계약으로 하고자 하시는 경우는 정식계약에 따른 수수료를 지급하여야 합니다. 다만, 증액된 금액을 기준으로 하기 때문에 (기존계약을 해당 부동산에서 했다는 가정하에) 처음 계약당시의 금액만큼 수수료가 발생하지는 않는 것이 특징입니다. 어떤 식으로 계약을 하느냐보다 더 중요한 것은 알고 계시겠지만, 증액분에 대한 확정일자를 받는 것이 중요합니다. 그리고 재계약 직전에 집주인이 집을 담보로 대출 받은 사실이 있을수도 있으므로, 해당 주택의 등기부등본을 재확인하는 것이 안전합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 아파트 경비업무는 24시간 근무 격일제로 알고 있습니다. 이런 경우 건강관리나 생활 패턴관리가 쉽지 않으실 걸로 생각됩니다. 60대 초반이시면, 아직까지는 충분히 더 나은 일자리를 찾을 수 있을 걸로 생각이 됩니다. 우선 경력을 이용하여 주간위주 시설 보안직으로 알아보는 것입니다. 학교배움터 지킴이라던가, 아동안전 지킴이로 초,중,고등학교에서 학생들의 등하교를 돕고 외부인 출입을 관리하는 역할을 할 수 있습니다. 또는 오피스(아파트가 아닌)보안직으로 지원해 보심이 어떨까 생각됩니다. 마지막으로는 백화점과 같이 폐점시간이 정해져 있는 곳의 주차관리원은 어떨지 알아보시길 바랍니다. 또는 자격증을 보유하고 계시거나, 자격증 공부에 투자할 시간이 있으시다면, 전기기능사와 같은 전문 관리직을 추천드립니다. 이 자격증을 보유하고 있으면, 시설관리로 근무를 할 수 있는데, 경비직에 비해 근무 여건이 좋고 전문성을 인정받을 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.첫 자취를 시작하시는 군요. 축하드립니다. 답부터 드리면, 그렇습니다. 3월 14일에 월세를 내는 것이 맞습니다. 보통 원룸의 경우 선불인 경우가 많습니다만, 계약서에 후불로 되어 있다면, 한달 살고난 뒤에 대가를 지불한다는 뜻으로 이해하시면됩니다. 즉, 2월 14일에는 보증금의 잔금만 내고 입주한 후, 2월 14일부터 3월 13일까지 거주 후 한달의 월세를 지불합니다. 혹시나 하는 마음이 드신다면, 이사 당일 집주인이나 중개인에게 계약서대로 첫 월세는 3월 14일에 지불하는 걸로 알고 있다고 다시한번 이야기를 해 두는 것이 좋습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.말씀하신 대로만 된다면 최상의 시나리오입니다. 그런데 임대인의 동의 확률이 좀 낮은게 실무적으로는 문제가 됩니다. 그리고 보험사 가입조건상 순서가 안맞는 부분이 좀 있네요.1. 현실적으로 어려운 이유보증보험은 '잔금 지급' 이후에 가입이 가능합니다 대부분의 보증보험(HUG, HF, SGI)은 임대차 계약이 완료(잔금 지급 및 전입신고)된 상태에서 신청할 수 있습니다. 즉, "보험이 가입되면 잔금을 줄게요"라고 하고 싶어도, 보험사에서는 "잔금을 치르고 전입신고를 해야 보험을 받아줄지 말지 결정해 줄 수 있다"고 답할 것입니다.집주인의 돈 흐름 문제입니다 대부분의 집주인은 질문자님께 받은 잔금으로 기존 세입자의 보증금을 돌려줍니다. 잔금을 보험 가입 확인 후에 받겠다고 하면, 기존 세입자는 나가지 못하고 질문자님은 이사를 들어올 수 없는 교착 상태에 빠지게 됩니다.전입신고와 임대차 계약의 순서 전입신고를 하려면 해당 집에 거주할 권리(계약 및 잔금 처리)가 있어야 합니다. 계약서 없이 또는 잔금 처리 없이 전입신고를 먼저 하는 것을 집주인이 허락하는 경우는 극히 드뭅니다.2. 그럼에도 불구하고 안전한 계약을 해야겠죠.실무적으로 현실적인 대안을 몇개 드리겠습니다.방법 1: 'HUG 안심전세대출' 활용이 상품은 전세대출과 보증보험 가입을 동시에 진행합니다. 은행에서 대출 심사를 할 때 이미 해당 집이 보증보험 가입이 가능한지 미리 스캐닝합니다. 만약 가입이 불가능한 집이라면 대출 자체가 승인되지 않으므로, 잔금을 치르기 전에 필터링이 가능합니다.방법 2: 특약을 더욱 구체화하여 기입하는 것현재 "보증보험 가입 불가 시 계약 해지 및 반환" 특약을 넣으셨다고 했는데, 이를 조금 더 강력하고 구체적으로 수정하는 것이 좋습니다.예를 들면, "임대인은 임차인의 전세보증보험 가입을 위해 적극 협조하며, 건물 결격사유 등 임대인 또는 목적물의 하자로 인해 보증보험 가입이 거절될 경우, 본 계약은 무효로 하고 임대인은 즉시 계약금 및 기지불된 잔금 전액을 반환하기로 한다." 와 같은 특약을 넣으심이 좋습니다. 결론적으로는 보험가입 후 잔금 지급은 사실상 불가합니다. 대신, 가입 불가시 돈 전부 돌려받는 조건을 확실시하고, 계약당일 등기부를 확인하시는 것이 현재로서는 최상의 방법입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.다세대/다가구 주택을 매도하시면서 용도변경 조건이 붙은 경우입니다. 매수인 입장에서는 대출한도를 올리고 취득세 중과를 피하기 위해서 좋은 조건이긴 한데요, 귀하의 입장에서는 세금 폭탄 맞기 딱 좋습니다. 결론부터 말하자면, 지금 상태는 귀하에게 매우 불리합니다. 용도변경을 언제 하는게 맞냐는 질문에 대해서 , 저는 정하기 나름이라고 말씀드리고 싶습니다. 하지만 실무적으로는 중도금 이후 ~ 잔금 전 시점이에요. 매수인 입장에서 잔금대출 진행 시, 건물 용도가 근생으로 찍혀야 하거든요.현상태로 진행하냐, 공사를 해야하느냐 에 대해서는 공사를 해야 합니다. 주거용을 근생으로 변경하고자 할 때는 소방시설, 정화조 용량, 주차대수 등이 용도에 맞도록 변경되어야 합니다. 그래야 서류가 바뀌는 것이지요.계약 파시기 원상복구는 용도변경 완료 후 계약 파기되면 다시 원상복구 하셔야 합니다. 그런데 예전기준으로 돌아가는게 아니라, 현재의 최신의 법규를 적용받아야 하기 때문에 다시 못돌아가는 경우가 발생할 수도 잇어요.이러면, 건물 가치가 아주 하락할 수 있는 위험한 상황입니다. 그리고 제일 중요한 양도소득세와 장특공입니다. 즉, 질문자님이 잔금 전에 근생으로 용도변경을 완료해버리면, 국세청은 이를 '주택'이 아닌 '상가'를 판 것으로 간주합니다. 이 경우 발생하는 손해는 다음과 같습니다.비과세 혜택 소멸: 12억 원까지의 1주택 비과세 혜택이 날아갑니다.장특공 하락: 주택일 때 받는 최대 80%의 장기보유특별공제가 상가 기준인 최대 30%로 뚝 떨어집니다.세금 차이: 보유 기간과 시세 차익에 따라 다르겠지만, 적게는 수천만 원에서 많게는 수억 원의 양도세 차이가 발생할 수 있습니다.그래서 "매도인에게도 좋고 매수인에게도 좋다"는 건 순 거짓말이에요.대응방법은 아래와 같이 해보시면 그나마 손해는 막을 수 있습니다. 특약 작성: "용도변경으로 인해 발생하는 양도소득세 증가분은 매수인이 부담한다"는 취지의 특약을 넣거나, 그만큼 매매가를 높여야 합니다.세무사 상담 필수: 계약서 도장 찍기 전에 '현 상태(주택)로 매도할 때'와 '근생으로 변경 후 매도할 때'의 예상 세액을 반드시 세무사에게 비교 의뢰하세요.잔금 후 변경: 가급적이면 잔금을 치르고 등기가 넘어간 직후에 매수인이 용도변경을 하도록 유도하는 것이 매도인에게는 가장 안전합니다. (다만, 이 경우 매수인의 취득세와 대출 문제가 해결되지 않아 협상이 어려울 수 있습니다.)왠만하면, 그대로 팔고, 등기 이후에 용도변경을 하도록 유도하는 것을 추천 드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.여러가지로 문제가 될 수 있는 생각을 가지고 있으시네요.생각한대로 되면 좋겠습니다만, 그렇게 하지 않으시는게 좋겠습니다. 우선, 전세계약 후 예비신부의 동거인으로 전입을 하는 경우 동사무소에선 문제가 없으나, 전세대출 은행에서는 임대인과 임차인이 한 집에 사는 경우를 허위계약으로 봅니다. 본인이 다니는 회사에서도 지원을 해준다고 했는데, 만약 이 사실을 경영지원팀에서 알면, 지원금 회수와 함께 앞으로의 회사생활에도 적지 않은 문제가 발생할 것 같네요.전입신고시 간격을 며칠 두는 것도 해결책은 아닙니다. 대출 심사시 은행은 해당 주소지의 전입세대 확인서를 확인합니다. 이 과정에서 들락거린 걸 다 알수가 있어요.친적집 위장전입은 가장 리스크가 큽니다. 주민등록법 위반에, 가공계약으로 당첨취소 및 형사처벌 대상이에요.추후 혼인신고 시 법적·세법적 문제에 대해서는요. '증여'로 간주될 가능성이 매우 높습니다.부부가 아닌 상태에서 오간 고액의 전세보증금이 예비신부의 대출금을 갚는 데 사용되었다면, 국세청은 이를 '무상 증여' 또는 '차용'으로 의심합니다. 혼인신고 후 조사가 나오면 "실제 임대차 계약이었다"는 것을 입증해야 하는데, 한 집에 같이 살았다면 입증이 거의 불가능합니다.참고하셔서, 판단하시기 바랍니다.