답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.계약 기간을 다 채우지 못하고 나가는 것이기 때문에, 원칙적으로는 새로운 세입자가 구해지거나 원래 계약 기간이 끝날 때까지의 월세와 관리비는 질문자님께서 계속 부담하셔야 합니다. 또한, 새로운 세입자를 구하기 위해 발생하는 부동산 중개수수료(복비) 역시 중도 퇴실의 원인을 제공한 현재 세입자가 지불하는 것이 일반적인 관례입니다. 관리인에게 연락을 취한 후에는 방이 인근 부동산에 매물로 올라가게 되며, 조금이라도 빨리 방을 빼기 위해서는 부동산 앱이나 온라인 커뮤니티(피터팬의 좋은방 구하기, 대학 커뮤니티 등)에 직접 세입자를 구하는 글을 올리시는 것도 큰 도움이 됩니다. 이후 새로운 세입자가 구해져서 계약을 맺고 입주하는 날에 맞춰 질문자님의 보증금을 정산받고 최종적으로 퇴실하는 순서로 마무리됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.첫 부동산 임장을 앞두고 설레면서도 긴장되는 마음이 크실 텐데, 새로운 도전을 시작하신 것을 진심으로 응원합니다! 현장에 가기 전 이른바 '손품'을 파는 과정은 임장의 성패를 좌우할 만큼 중요합니다. 먼저 관심 지역의 시세 파악이 최우선인데, 부동산 관련 앱을 통해 최근 실거래가와 현재 시장에 나와 있는 매물의 호가, 그리고 매매가와 전세가의 차이를 미리 확인하셔야 합니다. 또한, 본인의 직장까지의 출퇴근 소요 시간과 지하철이나 버스 노선, 주변의 학군이나 마트, 병원 같은 인프라가 어떻게 형성되어 있는지 로드뷰와 지도를 보며 꼼꼼히 눈에 익혀두는 것이 좋습니다. 향후 2~3년간 해당 지역이나 인근에 대규모 신규 아파트 입주 물량이 있는지도 체크해두면 나중의 가격 흐름을 가늠하는 데 큰 도움이 됩니다.​미리 조사한 정보를 바탕으로 현장에 도착하면, 가장 먼저 동네의 전반적인 분위기와 지형을 직접 걸으며 느껴보시길 바랍니다. 지도로는 완만한 평지 같아 보였지만 실제로는 숨이 차는 언덕일 수도 있고, 낮에는 조용했던 동네가 밤에는 유흥 상권으로 인해 분위기가 확연히 다를 수도 있기 때문입니다. 아파트 단지 안을 걸어보며 건물 간의 간격이나 조경, 주차장 여유 공간, 분리수거장 관리 상태 등을 살펴보면 그 아파트가 평소 얼마나 관리가 잘 되고 있는지 거주민들의 생활 수준과 만족도를 간접적으로 파악할 수 있습니다.​부동산 중개업소에 방문하실 때는 단정하면서도 집을 보러 다닐 때 신고 벗기 편한 신발을 착용하시는 것이 좋습니다. 공인중개사 소장님과 대화할 때는 본인의 가용 예산과 목적(실거주인지 투자인지), 원하는 평형과 이사 시기를 최대한 명확하게 말씀하셔야 그 조건에 딱 맞는 좋은 매물을 추천받을 수 있습니다. 초보자라고 해서 너무 위축될 필요는 없으며, 미리 조사해 간 정보를 바탕으로 "제가 본 최근 실거래가는 이 정도이던데, 요즘 실제 매수 문의는 많은 편인가요?"처럼 자연스럽게 질문을 던지며 현장의 진짜 분위기를 파악해 보세요. 마침내 집 내부를 보게 될 때는 채광과 층간소음은 물론이고, 싱크대와 화장실의 수압, 발코니나 벽지 구석의 곰팡이와 누수 흔적을 꼼꼼히 살피고 집을 보고 나온 후 바로 스마트폰에 메모해 두는 것이 여러 집이 헷갈리지 않게 만들어주는 훌륭한 실전 노하우가 될 것입니다. 성공적인 임장 되시길 바랍니다!

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.최근 시장에 매도인이 직접 대출을 해주는 이른바 셀러 파이낸싱 매물이 속속 등장하면서, 이러한 현상이 과연 정상적인지 우려하시는 우려하는 시각이 늘고 있습니다. 법적으로 당사자 간의 금전 소비대차 계약이나 근저당권 설정 자체는 문제가 없지만, 이러한 거래 방식이 시장에 눈에 띄게 늘어난다는 것은 결코 일반적이고 건강한 시장 상황이라고 보기는 어렵습니다. 보통 고금리로 인해 매수자의 자금 조달이 막히고 은행의 대출 규제가 심해져 거래가 뚝 끊긴 '매수자 우위 시장'에서, 주택을 시급히 처분해야 하는 매도인들이 고육지책으로 꺼내드는 비정상적인 우회로에 가깝기 때문입니다.이러한 방식이 지속될 경우 부동산 시장 전체에 적지 않은 악영향을 미칠 수 있습니다. 우선, 주택 가격의 착시 현상과 왜곡을 불러옵니다. 매도인은 대출을 내어주는 편의를 제공하는 대신 일반 시세보다 비싼 가격에 집을 내놓는 경우가 많아, 하락장에서도 집값이 떨어지지 않은 것처럼 시장 가격을 교란할 수 있습니다. 질문자님께서 우려하신 대로 부정 거래의 온상이 될 위험도 큽니다. 자금 출처 조사를 피하기 위한 편법 증여 수단으로 악용되거나, 투기 수요가 금융권의 대출 규제를 우회하여 '무자본 갭투자'를 감행하는 통로로 변질될 여지가 충분히 존재합니다.특히 이 제도는 겉보기엔 대출 문턱을 낮춰주는 것 같지만, 실질적으로는 매수인에게 훨씬 불리하고 위험한 독소조항을 품고 있는 경우가 많습니다. 매수인은 제도권 은행보다 훨씬 높은 이자를 부담해야 하는 것은 물론이고, 가장 큰 문제는 법적 보호 장치가 취약하다는 점입니다. 만약 소유권을 모두 넘겨받고 근저당을 설정하는 방식이 아니라, 할부금처럼 대금을 모두 납부한 뒤에야 소유권을 넘겨주는 '조건부 소유권 이전' 방식이라면 매수인의 위험은 극대화됩니다. 단 한두 번의 연체만으로도 계약이 해지되어 집과 그동안 낸 돈을 모두 잃을 수 있으며, 심지어 매도인이 해당 주택을 담보로 몰래 다른 빚을 지거나 파산할 경우 매수인은 고스란히 피해를 떠안아야 합니다.세계적으로도 주택 시장 침체기나 고금리 시기에 이런 셀러 파이낸싱이 유행하며 심각한 사회 문제를 야기한 사례들이 있습니다. 대표적으로 미국에서는 1980년대 초 고금리 시기와 2008년 서브프라임 모기지 사태 직후에 '계약증서(Contract for Deed)'라는 형태의 매도인 대출이 폭증했습니다. 당시 은행 대출을 받기 어려운 저소득층을 대상으로 이 방식이 널리 쓰였는데, 매도인들이 수리비나 세금 등 집주인의 의무는 매수인에게 떠넘기면서도 소유권은 넘겨주지 않는 약탈적 계약을 맺어 수많은 서민들이 집과 돈을 모두 잃고 쫓겨나는 사회적 비극이 발생하기도 했습니다. 호주나 영국 등지에서도 신용도가 낮은 매수자를 노린 이 같은 편법 대출이 문제가 되어 금융 당국이 규제에 나선 바 있습니다.결국 셀러 파이낸싱은 거래 절벽 시대에 숨통을 트여주는 창의적인 기법처럼 포장되기도 하지만, 제도권 금융의 감시망을 벗어난 그림자 금융의 일종이므로 극도의 주의가 필요합니다. 만약 이런 형태의 거래를 피할 수 없다면, 반드시 소유권을 먼저 이전받고 근저당을 설정하는 방식을 취해야 하며 특약 사항에 대한 철저한 법률적 검토가 동반되어야만 억울한 피해를 막을 수 있습니다. 이러한 점을 충분히 고려하시어, 매도자 대출 조건으로 매수하시려고 하신다면 주의를 기울여 주시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.다주택을 보유하고 계시군요. 세금으로 인해 여러 번잡함이 있겠지만, 이런 것들을 차치하고 서라도 우선 축하드리며, 그동안의 노고에 많은 응원을 보냅니다. 일반적인 주거용 부동산(다세대 주택이나 아파트 등)을 여러 채 보유하고 계신다는 가정하에, 다주택자가 반드시 알아야 할 세금 구조와 관리의 기본 방향을 짚어드리겠습니다.먼저 건물을 보유하는 동안 매년 부담해야 하는 보유세, 즉 재산세와 종합부동산세(종부세) 관리가 매우 중요합니다. 재산세는 개별 주택마다 부과되지만, 종부세는 소유하신 모든 주택의 공시가격을 합산하여 일정 기준 금액을 초과할 경우 누진세율이 적용되기 때문에 다주택자에게는 가장 큰 부담으로 다가올 수 있습니다. 따라서 매년 발표되는 주택 공시가격을 꼼꼼히 확인하셔야 하며, 명의를 가족과 분산하여 인별 합산 금액을 낮추거나 주택임대사업자 등록을 통해 요건 충족 시 합산 배제 혜택을 받을 수 있는지 세무사와 미리 검토해 보시는 것이 절세의 핵심입니다.다음으로는 종소세 관련 내용입니다. 임대 수익이 발생하는 만큼 매년 5월 종합소득세 신고 기간에 임대소득세도 납부하셔야 합니다. 월세 수익은 물론이고, 다주택자의 경우 전세 보증금의 합계액이 일정 기준을 넘으면 이를 이자로 환산한 '간주임대료'까지 수익으로 계산되어 세금이 부과됩니다. 이때 세금을 줄이기 위해서는 건물을 수리하거나 유지하는 데 들어간 도배, 장판, 보일러 교체 비용 등의 필요경비 영수증을 평소에 철저하게 모아두는 습관이 필요합니다. 지출 증빙이 꼼꼼할수록 공제받을 수 있는 금액이 커져 실제 납부할 세금을 크게 줄일 수 있기 때문입니다.이번에는 양도소득세 관련 내용입니다. 다주택자는 양도세 중과세율이 적용될 수 있어, 매도하는 순서와 시기에 따라 내야 할 세금이 크게 차이 날 수 있습니다. 일반적으로는 양도 차익이 가장 적은 주택을 먼저 매도하고, 가장 차익이 큰 주택을 마지막에 남아 1세대 1주택 비과세 요건을 맞추어 파는 전략을 취합니다. 세법은 정부 정책에 따라 수시로 변동되므로, 매도를 결심하셨다면 거래 전에 반드시 최신 세법을 반영하여 전문가의 상담을 받으셔야 합니다.마지막으로는 부동산 자체의 효율적 관리에 대해 말씀드리고 싶습니다. 여러 세대의 세입자를 관리하다 보면 누수나 보일러 고장 같은 시설물 수리 요청부터 계약 갱신 문제까지 다양한 상황이 발생합니다. 경험이 많은 건물주들은 이를 혼자서 모두 해결하려 하기보다는, 믿을 만한 인근 공인중개사와 단골 설비 업체를 섭외하여 비상 연락망을 구축해 둡니다. 만약 관리해야 할 호실이 너무 많거나 본업이 바쁘시다면, 일정 수수료를 지급하더라도 전문 주택임대관리업체에 위탁하는 것이 공실 리스크를 줄이고 건물 가치를 장기적으로 유지하는 현명한 방법이 될 수 있습니다.아무래도 지면에 적어드리고자 하니, 한계가 많이 있습니다. 그러나 제가 언급드린 내용을 자체 검토 하시면서 종이에 적어보시고, 하나씩 해결하신다면, 마련해 놓은 좋은 자산인 주택들이 질문자님의 든든한 자산이 될 것이라고 생각됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.분명히 말씀하신 대로 구축이 강세를 보이는 때가 있습니다. 그러나 대체로는 같은 조건이라면 신축 아파트가 더 선호되기는 합니다. 그러면 어떤 때 구축이 강세를 보이는지 몇가지 설명 드리도록 하겠습니다. 구축 아파트가 강세를 보이는 가장 대표적인 계기는 갭 메우기 현상과 입지의 우위때문입니다. 상승장 초기에는 주거 환경이 쾌적한 신축 아파트가 가격 상승을 주도합니다. 하지만 신축 가격이 과도하게 뛰어올라 대중이 느끼는 가격 부담감이 커지면, 수요자들은 상대적으로 저평가된 주변의 구축 아파트나 입지가 뛰어난 도심 속 구축으로 눈을 돌리게 됩니다. 특히 학군, 대중교통, 상권 등 이미 완벽히 갖춰진 인프라를 보유한 핵심지의 구축은 외곽 지역의 신축보다 입지적 가치가 훨씬 높기 때문에, 신축과의 가격 격차가 크게 벌어졌을 때 빠른 속도로 가격을 추격하며 강세를 보입니다.마지막으로, '고금리 및 공사비 급등'으로 인해 신축 아파트의 분양가가 감당하기 힘들 정도로 높아지거나 신축 매수의 금융 부담이 커지는 시기에도 구축이 주목받습니다. 신축에 비해 매매 가격이 저렴한 구축은 자금 조달에 대한 부담이 적고, 실수요 중심의 전세가율이 높게 받쳐주는 경우가 많아 시장의 불확실성이 클 때 안전한 대안으로 선택받기 때문입니다. 결국 신축은 '주거 편의성', 구축은 '입지 및 개발 잠재력'이라는 서로 다른 강점을 가지고 있어, 시장의 정책 환경과 자금 흐름에 따라 강세의 중심이 번갈아 이동하게 됩니다. 위와 같은 점을 참조하시어 현재 관심있는 신축 혹은 구축에 대해 검토하여 매수 시 도움이 되시길 바라겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 저도 이런 부분때문에 상당히 곤란한 기억이 있습니다. 예전처럼 직관적으로 동네 이름과 숫자 단지로 부르던 때가 훨씬 편했는데, 최근 들어 아파트 이름이 암호처럼 길어진 데에는 부동산 시장의 특성과 건설사들의 마케팅이 복합적으로 얽혀 있습니다.가장 큰 이유는 아파트의 '브랜드화'와 '고급화' 전략 때문입니다. 2000년대 이후 대형 건설사들이 고유 브랜드를 런칭하면서 이름이 길어지기 시작했고, 여기에 아파트 단지의 특장점이나 숲, 강, 교육 등 긍정적인 이미지를 강조하기 위해 '센트럴', '에듀', '포레', '팰리스' 같은 영어 애칭(펫네임)을 무분별하게 덧붙이는 유행이 번졌습니다. 게다가 최근에는 여러 건설사가 함께 시공하는 컨소시엄 아파트가 늘어나면서 각 건설사의 브랜드 이름을 모두 합치다 보니 이름이 기하급수적으로 길어지게 되었습니다. 집주인이나 조합 입장에서도 아파트 이름이 화려하고 영어 단어가 많이 들어갈수록 아파트의 가치가 높아지고 집값 상승에 유리하다고 생각하는 경향이 강해 이러한 현상이 더욱 가속화되었습니다. 또한 아파트 단지가 많이 생겨 나게 되면서, 예전처럼 한신주공00단지 라고 칭하게 되면 같은 동네에 같은 단지가 너무 많아지고, 해당 동네에 몇단지까지 있는지 일일히 확인하여 이름을 붙일 수도 없기 때문에 건설사이름+브랜드+지역+특징(이미지) 로 연결하여 중복을 방지하기 위한 이유도 있습니다. 하지만 이름이 지나치게 길어지면서 택배 오배송이 잦아지고 응급 상황 시 구급차의 길 찾기까지 지연되는 등 실생활의 불편함이 커지자, 이를 자정하려는 움직임도 점차 본격화되고 있습니다. 대표적으로 서울시는 2024년 초 전국 지자체 최초로 '새로 쓰는 공동주택 이름 길라잡이'라는 가이드라인을 제정하여 배포했습니다. 이 가이드라인에는 어려운 외국어와 애칭 사용을 자제하고, 지역의 고유 지명을 활용하며, 아파트 이름 글자 수를 적정하게 지키자는 권고안이 담겨 있습니다. 특히 서울시는 주요 민간 건설사 및 공공기관과 자율 협약을 맺고 글자 수를 최대 10자 내외로 맞추는 등 이 권고안을 따르기로 뜻을 모으는 노력을 기울이고 있습니다.주민들 사이에서도 조금씩 인식의 변화가 생겨나고 있습니다. 과거에는 무조건 길고 화려한 영어 이름을 선호했다면, 최근에는 지나치게 복잡하고 어려운 이름이 오히려 단지를 차별화시켜주지 못하고 인지도만 떨어뜨린다는 자성의 목소리가 나오고 있습니다. 아직은 재산권과 직결된 문제라 법적 강제성을 띠기는 어렵지만, 이런 지자체의 정책적 노력과 주민들의 자발적인 공감대가 계속 넓어진다면 앞으로는 질문자님의 바람처럼 조금 더 부르기 쉽고 친근한 아파트 이름들을 자주 만날 수 있을 것으로 기대됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.부동산 등기부등본을 확인했을 때 실제 대출금보다 근저당권 설정 금액인 '채권최고액'이 더 높게 적혀 있어 의아해하시는 분들이 많습니다. 이는 은행이나 금융기관이 대출금을 안전하게 회수하기 위해 실제 빌려준 원금보다 보통 110%에서 120%, 제2금융권의 경우 최대 130%까지 금액을 넉넉하게 높여서 설정하기 때문에 발생하는 차이입니다.이렇게 높게 설정된 채권최고액에는 단순히 대출 원금만 포함되는 것이 아닙니다. 향후 대출자가 돈을 제때 갚지 못할 경우 발생할 수 있는 정상 이자, 연체 이자, 그리고 최악의 경우 해당 부동산이 경매로 넘어갔을 때 발생하는 법적 비용 등 은행이 떠안을 수 있는 모든 잠재적 위험 비용이 포함되어 있습니다. 즉, 채권최고액은 은행이 해당 부동산을 통해 최대로 회수할 수 있는 권리의 한도를 미리 등기부에 공시해 두는 안전장치입니다.따라서 등기부등본에 적힌 채권최고액만으로는 집주인이 현재 정확히 얼마의 빚을 남겨두고 있는지 알 수 없습니다. 대출 원금을 꾸준히 갚아 실제 빚이 줄어들었더라도 근저당권을 감액 등기하지 않는 이상 채권최고액은 처음 설정된 금액 그대로 남아있기 때문입니다. 실제 남은 대출 규모를 정확히 확인하려면 반드시 집주인(매도인 또는 임대인)의 동의를 얻어 해당 금융기관에서 당일 기준으로 발급한 부채증명서나 금융거래확인서를 요구하시거나, 집주인과 함께 은행에 직접 문의하셔야만 합니다.부동산 거래 시 이 채권최고액이 높다면 각별한 주의가 필요합니다. 만약 집이 경매로 넘어가게 되면 은행은 실제 남은 빚의 규모와 상관없이 등기부에 명시된 채권최고액 한도 내에서 최우선으로 돈을 배당받기 때문입니다. 전세나 월세 계약이라면 나의 보증금과 선순위 채권최고액을 합친 금액이 해당 주택의 실제 매매 시세의 70%를 넘지 않는지 반드시 확인하여 보증금을 돌려받지 못하는 위험을 피하셔야 하며, 매매 계약이라면 잔금 지급과 동시에 기존 근저당권을 완전히 상환하고 말소하는 특약을 계약서에 명시하는 것이 안전합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.장마철에 벽지가 울고 곰팡이까지 생겨서 생활하시는데 정말 불쾌하고 속상하시겠습니다. 제습기도 꾸준히 돌리시고 환기까지 열심히 하셨는데 이런 일이 발생하니, 집주인에게 당연히 조치를 요구하고 싶은 마음이 드시는 것이 십분 이해가 됩니다.결론부터 말씀드리면, 세입자가 환기와 제습 등 기본적인 관리 의무를 다했음에도 곰팡이가 발생했다면 이는 집주인이 해결해 주어야 할 문제입니다. 민법상 임대인(집주인)은 세입자가 집을 정상적으로 사용할 수 있도록 상태를 유지하고 수선해 줄 의무가 있기 때문입니다. 특히 장마철에 벽지가 울 정도로 습기가 차고 곰팡이가 피는 것은 세입자의 단순한 과실이라기보다는 건물의 단열 불량이나 구조적인 결함, 혹은 외부 누수 등에서 비롯되었을 가능성이 훨씬 큽니다.따라서 지금 가장 먼저 하셔야 할 일은 벽지가 울고 곰팡이가 핀 부분의 사진과 영상을 넓은 각도와 가까운 각도에서 꼼꼼하게 촬영하여 증거를 남겨두는 것입니다. 증거를 확보하신 후에는 지체 없이 집주인에게 연락하여 상황을 알리셔야 합니다. 이때 제습기 사용과 환기 등 관리에 최선을 다했다는 점을 분명하게 말씀하시고, 곰팡이 제거 및 도배와 함께 근본적인 원인(단열 부족이나 외부 누수 등)에 대한 점검과 수리를 정중하지만 단호하게 요구하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.요즘 아파트 가격이 많이 오르다 보니, 정말 많은 분들이 같은 고민을 하고 계신거 같습니다. 당장 안정적인 내 집을 마련하고 싶은 마음에 비교적 저렴한 오피스텔이나 빌라로 눈을 돌리게 되지만, 장기적인 자산 가치를 생각하면 꾹 참고 아파트를 사야 하나 갈등이 생기는 것은 너무나 당연하고 현실적인 일입니다.오피스텔이나 빌라는 아파트에 비해 진입 장벽이 낮아 현재의 자금 상황에 맞춰 무리하지 않고 내 집을 마련할 수 있다는 큰 장점이 있습니다. 당장의 주거 안정을 얻고 대출 이자나 원금 상환에 대한 경제적 부담을 덜 수 있죠. 하지만 아파트에 비해 수요가 적어 가격 상승폭이 제한적이고, 나중에 더 넓은 집으로 이사를 가고 싶을 때 매매가 쉽게 이루어지지 않아 환금성이 떨어진다는 단점은 반드시 염두에 두셔야 합니다.반면, 조금 더 시간을 두고 자금을 모아 아파트를 매수하는 방향은 장기적인 자산 가치 보존과 환금성 면에서 확실히 유리합니다. 사람들의 선호도가 높아 나중에 팔거나 전세를 놓기 수월하기 때문입니다. 다만, 목표 자금을 모으는 동안 전월세로 거주하며 주거 비용이 계속 발생할 수 있고, 그사이에 아파트 가격이 더 오를 수도 있다는 불안감을 감당해야 한다는 것이 현실적인 어려움입니다.결국 이 선택은 질문자님의 현재 '주거 목적'과 '향후 자산 계획'에 따라 달라져야 합니다. 만약 시세 차익보다는 오랫동안 안정적으로 실거주하며 주거 비용을 최소화하는 것이 우선이라면, 역세권 등 입지가 좋은 빌라나 주거용 오피스텔을 매수하는 것도 훌륭한 선택이 될 수 있습니다. 하지만 자산을 불려 향후 더 좋은 환경으로 갈아타는 것이 목표라면, 눈높이를 조금 낮춰서라도 수도권 외곽이나 소형 구축 아파트를 알아보시거나 청약을 준비하며 자금을 더 모으는 쪽이 장기적으로 유리할 수 있습니다.이러한 점을 잘 참고하셔서 오피스텔/빌라 or 아파트 에 대해 후회 없는 선택과, 매매하시게 된다면 하자 없는 좋은 집 매매하시길 바라겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.부동산 세금은 얼핏 보면 다양하고 너무 복잡해 보이지만 , 큰 뼈대를 이해한다면 그렇게 복잡하지만은 않습니다.크게 부동산을 취득할 때, 보유할 때, 그리고 처분(양도)할 때의 세 단계로 나뉩니다.먼저 집이나 땅을 살 때 납부하는 대표적인 세금으로 '취득세'가 있으며, 여기에 지방교육세나 농어촌특별세 등이 부과됩니다. 부동산을 소유하는 동안 매년 정기적으로 납부하는 세금으로는 '재산세'와 '종합부동산세(종부세)'를 합쳐 일컫는 '보유세'가 있습니다. 재산세는 보유한 모든 부동산에 부과되는 반면, 종합부동산세는 일정 공시가격 기준을 초과하는 고가 주택이나 다주택자에게 추가로 부과됩니다. 마지막으로 부동산을 팔아 얻은 시세 차익에 부과되는 '양도소득세'가 있으며, 무상으로 명의가 이전될 때 부과되는 '증여세'와 '상속세'도 부동산 세제의 중요한 축을 이룹니다.이 증여세나 상속세의 경우 기본공제가 있으며, 이 자세한 내용에 대해서는 별도로 다루어야 합니다.정부가 이러한 부동산 세제를 정책 수단으로 자주 활용하는 핵심 의도는 '시장 수요 조절'과 '주거 안정'에 있습니다. 부동산 시장이 과열될 때 정부는 취득세나 양도세를 높여 투기 목적의 매수를 차단하고, 보유세를 강화해 과도한 다주택 보유에 따른 유지 비용을 늘립니다. 이를 통해 시세 차익을 노린 투기 수요를 억제하고 다주택자가 보유한 매물을 시장으로 유도하려는 목적을 가집니다. 반대로 거래가 침체된 시기에는 세금을 감면해 매수 심리를 살리고 시장을 연착륙시키는 수단으로 활용하기도 합니다.하지만 세금을 통한 시장 조정은 정부의 의도대로만 흘러가지 않고 다양한 시장 반응과 부작용을 낳기도 합니다. 대표적으로 양도소득세 부담이 지나치게 커지면 집주인들이 집을 팔지 않고 유보하는 '매물 잠김 현상'이 발생하여, 오히려 시장 내 공급 부족으로 집값이 상승하는 역효과가 날 수 있습니다. 또한 보유세나 취득세가 급격히 인상되면 집주인이 세금 부담을 세입자에게 월세 인상이나 보증금 증액 형태로 넘기는 '조세 전가' 현상이 일어나 서민의 주거비 부담이 늘어나기도 합니다. 따라서 세제가 실거주 목적의 1주택자와 투기적 다주택자를 합리적으로 구별하여 섬세하게 작동할 때 비로소 시장 변동성을 완화하고 안정화 효과를 거둘 수 있습니다.부동산 세금은 약간만 변동해도 워낙 과세표준액이 크기 때문에 국민들에게 민감하게 받아들여지는 부분이 있습니다. 유류세는 기름 1L 에 대해 매기는 세금인데, 화물차를 제외한 승용차가 보통 50L 정도를 넣는다고 가정할 때, 전체 금액이 10만원 초반에서 움직이게 됩니다. 그러나 부동산은 고가 부동산의 경우 30-40억을 넘는 경우도 많고 일반적인 수도권 아파트의 경우도 몇억- 십몇억으로 가기 때문에 아주 적은 변동이라도 크게 느껴 지는 것이지요.이러한 점을 이용해 부동산 시장을 통제하려는 것은 아주 오랜 시도였습니다. 이번 토론회를 계기로 좋은 정책이 많이 나와서 실거주자들이 편의를 개선하고, 투기 목적의 아파트 투자는 지양하는 쪽으로 변화했으면 좋겠습니다. 감사합니다.