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부동산 하자 통지 관련하여 질문이 있습니다.
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.결론 및 핵심 판단임차인이 입주 당시 하자에 대해 사전 통지를 하지 않았고, 14년간 동일한 주택을 점유하면서 그간 문제 제기를 하지 않았다면, 지금 시점에서 “입주 당시부터 존재한 하자”를 이유로 임대인에게 복구 책임을 전가하기는 어렵습니다. 오히려 장기간 사용에 따른 훼손이나 손상은 「민법」상 임차인의 통상사용으로 인한 마모를 제외한 손해배상책임의 범위에 포함될 수 있습니다. 즉, 임차인이 입주 당시 통지하지 않은 부분은 원상복구 의무 대상이 아니며, 장기간 사용 후 발생한 훼손은 임차인의 부담이 됩니다.법리 검토민법상 임차인은 목적물을 선량한 관리자의 주의로 사용해야 하며, 임대인은 통상적인 노후 외의 하자에 대해 수선의무가 없습니다. 또한 주택임대차보호법은 임차인이 입주 후 하자를 발견한 경우 즉시 통지할 의무를 규정하고 있고, 이를 이행하지 않으면 입증책임이 임차인에게 전환됩니다. 대법원도 “입주 초기 통지되지 않은 하자는 임차인이 입증하지 않는 한 임대인 책임이 아니다”라고 판시하고 있습니다.수사 또는 재판 대응 전략① 임차인이 제기한 하자 항목 중 사전 통지 이력이 없는 부분(전등갓, 벽면, 옷장 등)은 임차인 부담임을 명확히 하고, 수리 거부 사실이 있는 부분만 예외로 하십시오.② 계약서 특약이나 관리인 메모, 통신기록 등으로 임대인의 수선책임 범위를 정리해 두십시오.③ 퇴거 시점에는 사진 촬영 및 상태확인서를 작성하여 분쟁 시 증거로 제출할 수 있도록 하십시오.추가 조치 및 유의사항임대인은 원상복구 요구 시 구체적 손상 내역과 비용 산정 근거를 제시하는 것이 필요합니다. 다만 벽 못자국, 조명 덮개, 가구 표면 마모 등은 통상 사용손모로 인정되는 경향이 강하므로, 과도한 수리비 청구는 기각될 수 있습니다.
법률 / 부동산·임대차
25.10.25
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- 정말 감사해요
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사회봉사신청 기각 및 항고재판 기일은 언제쯤 결정되나요.
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.결론 및 핵심 판단현재 항고와 국선변호인 선임이 이루어졌다면, 항고장은 이미 검찰 또는 법원에 접수된 상태로 보이며, 항고심은 통상 접수 후 2~6주 내에 결정(인용·기각)이 내려집니다. 항고 결과가 확정되기 전에는 기존 벌금 납부명령의 효력이 유지되므로, 징수계에서 발송된 납부고지서는 절차상 정상입니다. 다만 항고가 인용되어 사회봉사로 대체가 결정되면 납부의무는 소멸하므로, 현재는 납부를 유예 요청하는 서면을 제출하는 것이 필요합니다.법리 검토벌금형 확정자는 형사소송법상 집행의무가 있으나, 항고 중인 경우 ‘형 집행정지’나 ‘유예신청’을 통해 일시적 집행 정지가 가능합니다. 사회봉사 대체 신청은 보호관찰소에서 법원의 명령에 따라 진행되며, 기각 시 즉시항고로 다시 판단받을 수 있습니다. 인용 결정 전까지 벌금을 납부하지 않았다는 이유로 형사처벌되진 않으나, 검찰은 체납 시 노역장 유치 절차를 준비할 수 있습니다.수사 또는 재판 대응 전략① 검찰청 징수계에 즉시 전화해 “항고 중이며 국선변호사 선임이 완료되었고, 보호관찰소 심사 결과를 기다리고 있다”고 알리고 납부기한 연장 또는 집행유예 요청을 하십시오.② 보호관찰소는 법원 인용결정 후 연락을 취합니다. 먼저 전화로 항고 진행 중임을 알려두면 후속조치가 빠릅니다.③ 항고 결과가 인용되면, 지정일에 교육 및 사회봉사 배정을 받게 됩니다.추가 조치 및 유의사항불안정한 건강상태와 기초생활수급 사실은 항고심에서 중요한 참작사유입니다. 의료소견서와 수급증명서를 국선변호사를 통해 재차 제출하시고, 항고 결과가 확정될 때까지 납부 독촉에는 “법원 항고 중”이라는 사실을 명시한 서면으로 대응하십시오.
법률 / 기타 법률상담
25.10.25
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무인가게 뒷방에 관리인이 살고 있고, 윗층에 사업자가 살고 있으면 특정 손님 못오게 할 수 있나요
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.결론 및 핵심 판단무인가게는 일반적으로 사유재산인 점포에 해당하므로, 사업주나 관리인이 특정 손님의 출입을 제한할 권한이 있습니다. 다만 출입금지 조치가 정당한 사유 없이 반복적·차별적이면 형법상 업무방해나 모욕 등의 역신고 위험이 존재할 수 있습니다. 반대로 손님이 출입금지 통보 후에도 계속 출입을 시도한다면, 이는 명시적 의사에 반한 침입행위로서 형법상 ‘주거침입죄 또는 업무방해죄’가 성립할 수 있습니다.법리 검토형법은 사람의 주거·건조물·점포 등에 관리권자의 의사에 반해 침입하는 경우 주거침입죄로 처벌할 수 있다고 규정합니다. 무인가게라 하더라도, 관리인이 실질적으로 점유·관리하고 있다면 법적으로 ‘관리자의 의사’가 보호대상이 됩니다. 따라서 출입금지 통보(문자, 전화, CCTV 경고 등) 후 재차 출입하면 주거침입죄 구성요건이 충족될 가능성이 있습니다.수사 또는 재판 대응 전략출입금지 통보가 있었음을 입증하기 위해, 문자·통화녹취·CCTV·고객관리시스템(전화번호 인증 내역)을 보관하십시오. 반복 출입이 확인되면 경찰에 ‘업무방해 및 주거침입 혐의’로 신고할 수 있습니다. 다만 손님이 단순 물건구매 목적이고 통보 내용이 명확하지 않다면 고의 입증이 어려울 수 있으므로, 명시적 문구(“출입을 금지합니다”)와 경고기록 확보가 중요합니다.추가 조치 및 유의사항관리인이 실거주하는 경우 ‘주거침입’, 단순 점포관리일 경우 ‘업무방해’로 병행신고 가능합니다. 불필요한 충돌을 피하기 위해 출입금지 안내문을 출입구에 게시하고, 통보 후에도 출입 시 경찰의 동행을 요청해 공식 절차로 처리하는 것이 안전합니다.
법률 / 민사
25.10.25
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보석보증보험 납부하지 못하면 어떻게 될까요
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.결론 및 핵심 판단아들이 보석 중 법원에 출석하지 않아 보증보험이 대위변제를 요구하는 경우, 서명인인 부모님께는 보증계약상의 채무이행 책임이 발생합니다. 다만 이는 형사사건의 처벌과 별개로, 보증보험사가 국가에 대신 납부한 금액을 구상하는 민사채권으로서, 전액 변제 의무가 원칙이나 경제적 곤란이 명백할 경우 분할·유예 또는 면책 절차를 검토할 수 있습니다. 현재 주거가 경매로 넘어간 상황이라면 개인회생이나 파산신청을 통한 채무조정이 실질적 대안입니다.법리 검토보증보험에 서명한 경우, 이는 아들의 법원 출석을 담보하기 위한 ‘보증인 계약’에 해당하며, 아들이 불출석으로 보석이 취소되면 보험사는 법원에 보증금을 납부하고, 이후 보증인에게 구상권을 행사합니다. 법원은 형사보석보증보험의 구상금 청구에 대해 보험사 손실금 전액에 대한 변제책임을 인정하는 판례를 유지하고 있으므로, 법적 면책은 어렵습니다.대응 전략① 보험사에 내용증명을 발송하여 현재 무재산 상태와 경매 진행 사실을 명시하고, 분할상환 또는 채무유예를 요청하십시오.② 만약 채무액이 과중하고 상환이 불가능한 경우, 개인파산 신청을 통해 구상채권을 포함한 면책결정을 받는 것이 가장 현실적입니다.③ 아들이 재출석하여 구속취소나 감형 사유를 마련한 경우, 추후 일부 금액 감액을 협의할 여지도 있습니다.추가 조치 및 유의사항보증보험금은 단순 민사채무이므로 형사처벌은 없습니다. 다만 미이행 시 추심이나 압류 절차가 진행될 수 있습니다. 재산이 모두 처분되어 사실상 무자력이라면, 법률구조공단이나 파산전문 변호사를 통해 신속히 면책절차를 진행하는 것이 최선입니다.
법률 / 가압류·가처분
25.10.25
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집단 폰팔이 사기 목격 신고 가능한가요?
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.결론 및 핵심 판단말씀하신 상황은 단순한 영업이 아니라 형법상 강요, 감금, 사기미수, 방문판매법 위반 등에 해당할 소지가 높습니다. 특히 길거리에서 반강제로 데리고 가거나, 통신사 변경을 유도하며 계약을 체결하게 하는 행위는 공정거래위원회가 규제하는 ‘부당한 방문판매’로 명백히 불법입니다. 또한 피해자들을 특정 장소로 유인하여 계약을 체결하게 하는 행위는 ‘기망에 의한 계약 유도’로 형사상 사기죄 성립 가능성이 있습니다.법리 검토방문판매 등에 관한 법률은 소비자에게 명시적 동의 없이 특정 장소로 유인하거나 강제로 계약을 체결하도록 요구하는 행위를 금지하고 있습니다. 또한 형법상 사람을 협박하거나 위압적인 태도로 특정 장소로 이동시키는 것은 강요죄, 물리적 또는 사실상 이동 자유를 제한하면 감금죄가 될 수 있습니다. 피해자가 다수 존재하는 경우 조직적 범행으로 평가되어 가중 처벌도 가능합니다.수사 또는 신고 절차즉시 경찰(112)에 신고하시거나 가까운 지구대에 방문해 “강제로 통신사 변경 계약을 유도받았다”고 진술하시면 됩니다. 가능하다면 업체명, 위치, 건물 이름, 직원 복장, 명함, 간판 사진 등 관련 정보를 최대한 확보해 제출하십시오. 피해자들이 함께 있었다면 집단 피해 정황도 중요하게 작용합니다. 경찰은 방문판매법 위반 및 사기 혐의로 현장조사 후 수사로 전환할 수 있습니다.추가 조치 및 유의사항현장에서 서명하거나 개인정보를 제공하지 않았다면 실질적 피해는 없으나, 다른 피해자가 있을 수 있으므로 신고가 공익적 효과를 가집니다. 만약 개인정보를 남겼다면 즉시 통신사 고객센터에 본인 명의의 신규 개통, 요금제 변경, 단말기 등록 내역이 있는지 확인하고 이상 내역을 철회 요청해야 합니다.
법률 / 민사
25.10.25
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스로틀 전기자전거 교통사고 관련 질문
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.결론 및 핵심 판단무면허·무보험 상태에서 스로틀 전기자전거를 운전하다 일반 자전거와 충돌한 경우, 전기자전거가 도로교통법상 ‘원동기장치자전거’로 분류된다면 형사책임과 민사상 손해배상 책임이 모두 발생할 수 있습니다. 쌍방 과실이 인정되더라도, 무면허 운전자는 통상적으로 주요 원인 제공자로 평가되므로 가해자 지위가 유지됩니다. 피해자에게 전치 12주 상해가 있다면 형사조정에서의 합의금은 대체로 500만 원에서 1천만 원 수준이 적정합니다.법리 검토무면허 운전은 도로교통법 위반에 해당하며, 교통사고처리특례법상 12대 중과실 사고로 형사처벌 대상입니다. 스로틀 전기자전거가 원동기장치에 해당한다면 보험 미가입 역시 자동차손해배상보장법 위반으로 병과될 수 있습니다. 쌍방 과실이라도 법원은 통상 무면허 운전자의 책임을 높게 평가하여 벌금형 또는 집행유예형을 선고합니다.수사 또는 재판 대응 전략형사조정 절차에서 진정성 있는 사과와 치료비 일부 선지급이 중요합니다. 피해자의 상해 정도와 과실비율을 감안하여 의료비, 위자료, 일실수입을 포함한 총액의 절반 이하로 조정 제시하면 합의 가능성이 높습니다. 합의 시 공소권 없음 처분 또는 벌금 감경 가능성이 있습니다.추가 조치 및 유의사항형사조정 외에 민사 손해배상청구가 별도로 제기될 수 있으므로, 합의서에 ‘민형사상 일체의 이의 제기 없음’ 문구를 반드시 포함해야 합니다. 합의가 이루어지지 않을 경우 벌금형이 예상되므로 신속한 합의가 최선의 대응입니다.
법률 / 교통사고
25.10.25
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자식간에 부동산(아파트)거래후 대금
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.결론 및 핵심 판단해당 사례는 명의신탁 또는 가장매매로 의심될 소지가 있습니다. 실질적으로 대가를 주고받은 거래라 하더라도, 어머니의 판단능력이 현저히 저하된 상태에서 체결된 계약이라면 ‘진의 아닌 의사표시’ 또는 ‘의사무능력자 거래’로 무효가 될 가능성이 높습니다. 또한 실질적으로 증여에 해당한다면 증여세 부과 대상이 될 수 있습니다. 따라서 현 시점에서는 계약의 유효성, 세법상 과세 가능성, 향후 상속재산 분쟁 가능성을 종합적으로 검토해야 합니다.법리 검토민법상 매매계약은 당사자의 진의에 따른 의사표시가 있어야 효력이 발생합니다. 그러나 문맹이거나 인지장애가 있는 상태에서 매매 의사를 명확히 인식하지 못했다면 계약은 무효로 평가될 수 있습니다. 또한 대금이 다시 자녀 계좌로 이체된 사실은 실질이 증여에 해당함을 시사하므로, 조세회피 목적의 가장거래로 인정될 여지도 있습니다. 이 경우 세무서가 증여세를 추징할 수 있습니다.수사 또는 재판 대응 전략① 우선 어머니 명의의 인지장애 진단서, 당시 금융거래 내역, 부동산 매매계약서, 자금이동 내역을 확보하십시오.② 어머니의 판단능력이 현저히 떨어진 상태에서 거래가 이루어진 점을 입증하면, 계약 무효 확인소송 제기가 가능합니다.③ 세무상으로는 실질 증여로 볼 여지가 있으므로, 조세 문제를 병행 검토해야 합니다.추가 조치 및 유의사항계약 무효를 주장할 경우 매수자인 자녀가 사실상 재산을 돌려줘야 할 가능성도 있습니다. 다만 상속 분쟁 또는 세무조사 가능성이 높으므로, 가족 간 합의와 별도로 법률대리인 선임을 권합니다.
법률 / 부동산·임대차
25.10.25
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- 정말 감사해요
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세입자가 전세금 반환시 계좌 변경을 원합니다
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.결론 및 핵심 판단전세보증금을 임차인 본인이 아닌 자녀 계좌로 송금하는 것은 지급 과정에서 분쟁의 소지가 있으므로, 반드시 임차인의 서면 동의와 면책 특약을 추가해야 합니다. 집주인 입장에서는 보증금 지급이 정당하게 이행되었다는 점을 명확히 하기 위해, 송금계좌 지정 및 대리수령의 법적 효력을 특약으로 명시하는 것이 필수적입니다. 자녀가 여러 명이라면, 해당 계좌의 명의자가 유일하게 수령권자임을 임차인이 서면으로 확약해야 하며, 다른 자녀의 별도 동의까지 요구할 필요는 없습니다.법리 검토민법상 채무의 이행은 채권자(임차인) 또는 그 지정 대리인에게 해야 효력이 있습니다. 따라서 임대인이 임차인이 지정한 제3자(자녀)에게 전세금을 지급할 경우, 임차인의 명시적 서면 승낙이 있어야 채무가 소멸합니다. 만약 서면 승낙 없이 송금할 경우, 추후 임차인이 “본인에게 지급되지 않았다”고 주장하면 이중지급 위험이 생길 수 있습니다.실무적 대응 전략특약 예시는 다음과 같습니다.“임차인은 전세보증금 반환계좌를 (은행명, 계좌번호, 예금주: ○○○)로 지정하며, 이는 임차인의 명시적 요청에 따른 것으로, 해당 계좌 입금 시 임대인은 전세보증금 반환의무를 완전히 이행한 것으로 본다. 임차인은 추후 어떠한 사유로도 보증금의 재지급을 요구하지 않는다.”이 문구로 송금과 동시에 임대인의 면책이 확정됩니다.추가 조치 및 유의사항계좌 지정 동의서는 임차인의 자필 서명으로 별도 보관하는 것이 안전합니다. 자녀가 여러 명이라도 계좌 명의자가 명확히 특정되면 다른 자녀의 동의는 불필요합니다. 다만 자녀 명의 계좌가 미성년자일 경우 법정대리인의 동의가 필요할 수 있습니다.
법률 / 부동산·임대차
25.10.25
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헬스장에서 옷을 도난 당한 거 같습니다.
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.결론 및 핵심 판단헬스장 내 공용장소(카운터 옆 보관대)에 두신 의류가 분실된 경우, 우선 도난 여부 확인을 위해 헬스장에 CCTV 열람을 요청할 수 있습니다. 다만 이는 개인정보보호법상 당사자 본인 촬영분 확인 목적에 한해 가능하므로, 경찰을 통해 정식 수사 절차로 확보하는 것이 가장 안전합니다. 헬스장이 CCTV 영상을 보관·관리하지 않아 도난 경위를 확인할 수 없다면, 관리상 과실 책임이 문제될 수 있습니다.법리 검토민법상 보관계약이 성립하려면 사업주가 물건의 보관을 명시적으로 맡아야 합니다. 헬스장의 가방 거치대는 일반적으로 보관책임이 없는 ‘편의 제공 공간’으로 보지만, CCTV 설치와 관리인 상주 등의 사정이 있다면 주의의무 위반에 따른 불법행위책임이 인정될 여지도 있습니다. 특히 헬스장이 일정 기간 CCTV 영상을 보관해야 할 의무를 게을리했다면, 분실·도난 발생 시 관리상 과실 책임이 문제될 수 있습니다.수사 또는 재판 대응 전략① 즉시 경찰에 신고하여 도난 여부를 수사 절차로 진행하십시오. 경찰은 헬스장에 CCTV 보존을 요청하고, 증거 확보를 위한 임시 보존명령을 내릴 수 있습니다.② 헬스장에는 분실일 전후 24시간 내 영상 보존 요청서를 제출하십시오.③ 헬스장이 CCTV가 작동되지 않았거나 영상이 소실되었다면, 관리소홀에 따른 손해배상청구를 검토할 수 있습니다.추가 조치 및 유의사항CCTV 영상 보존기간은 통상 7일 내외로 짧기 때문에, 즉시 보존 요청서를 제출하는 것이 중요합니다. 도난이 입증되면 절도죄로 형사고소가 가능하며, 헬스장이 보관시설로 오인될 만한 환경을 조성했다면 민사상 일부 배상책임도 검토할 수 있습니다.
법률 / 재산범죄
25.10.25
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계약서 불이행시 손해배상 청구 가능한지요?
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.결론 및 핵심 판단임대인이 임대차계약 당시 건물 용도를 모두 근린1종으로 변경하기로 약정하고도 501호에 대해 이를 이행하지 않았다면, 이는 명백한 계약불이행으로 평가될 수 있습니다. 그 결과 임차인이 의원 영업을 양도하지 못하고 권리금 손실을 입은 경우, 임대인에게 손해배상 청구가 가능합니다. 핵심 쟁점은 계약서의 용도변경 의무가 명시되어 있고, 임대인이 이를 이행하지 않은 사실이 입증되는지 여부입니다.법리 검토민법상 채무불이행은 계약상 의무를 이행하지 않음으로써 상대방에게 손해를 발생시킨 경우를 의미합니다. 임대차계약서에 명시된 용도변경 약정이 존재한다면, 임대인은 행정적 절차를 포함한 실질적 이행의무를 부담하며, 이를 해태한 경우 손해배상책임이 발생합니다. 또한, 임차인이 해당 미이행으로 인한 권리금 손실을 입증할 수 있다면, 손해의 상당인과관계가 인정됩니다.수사 또는 재판 대응 전략① 계약서 원본과 공문, 변경허가 신청 기록, 지자체의 용도변경 불허 사유서 등을 확보하십시오.② 권리금 산정 근거(양도계약 초안, 권리금 견적서, 중개사 확인서 등)를 통해 손해액을 객관화하십시오.③ 임대인이 용도변경 절차를 이행하지 않은 경위를 입증할 수 있다면, 민사상 손해배상청구소송을 제기할 수 있으며, 필요 시 계약의 일부 해제 또는 신의칙 위반 주장도 병행 가능합니다.추가 조치 및 유의사항법원은 손해배상액을 실제 손해로 한정하므로, 권리금 산정의 객관적 자료 확보가 중요합니다. 또한 용도변경이 불가해진 시점이 2024년 개정법에 따른 것이라면, 임대인의 책임 범위는 그 이전 불이행의 귀책사유로 한정될 가능성이 있습니다. 계약서 내용과 경과에 따라 책임 비율이 달라질 수 있으니, 세부 검토가 필요합니다.
법률 / 부동산·임대차
25.10.25
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