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1가구 1주택 비과세 혜택을 위해 현재 거주하고 있는 전세집에서 전세계약이 끝나면 이사해서 전입신고해야 하는지 아니면 전세계약 끝나기 전에 이사해서 전입신고해도 되는지 궁금합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.우선 현재 동거인과 가족이 아니므로 전세계약 만료전에 전출을 해서 A주택으로 전입을 하게 되면 B주택의 대항력이 상실이 되어 보증금 반환에 어려움이 있을 수 있으니 전세계약 만료 후에 A주택에 소유주만 2년 거주를 하는 방식으로 하시는것이 낫다고 사료됩니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.11.05
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민간임대 아파트 분양전환 시 소유주 변경에 따른 세입자 퇴거문의(계약기간 남음)
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.우선 민간임대아파트의 경우 기존 임대인은 건설회사가 되고 그 다음으로 임차인이 있는데 임차인에게 전대차 방식으로 거주를 하고 있다고 사료됩니다. 즉 임대인(건설회사)이 동의를 한 경우 임차인이 대항력을 갖추고 있었다라면 전차인도 대항력을 가지고 있을 수 있습니다. 따라서 대항력이 존재를 하게 될 경우 현재 분양 전환이 되어 임대인이 된 매수자에게는 임대차보호법을 주장을 할 수 있다고 사료됩니다. 그러한 관계를 잘 따져 볼 필요가 있고 법적인 상담을 원하실 경우 가까운 무료법률구조공단에서 상담을 받아 보시는 것을 추천드립니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.11.05
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최우선 변제권과 은행 근저당권과 우선 순위를 비교했을때 경매가에 따른 정확한 순위에 관한 질문입니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.경매에서 낙찰이 되면 낙찰가에서 채권자들이 배당을 받게 됩니다. 위의 경우 만일 8억에 낙찰이 된다고 하면0순위로 경매집행 비용 빼고, 그다음 필요비, 유익비 다음으로 최우선 변제권이 배당을 됩니다.그 다음으로 국세 및 세금이고 다음이 근저당권입니다.근저당권으로 배당을 받아도 금액이 부족할 경우는 채권자(은행)은 채무자의 다른 재산에 압류를 통해서 다시 받아 내는 프로세스이고 임차인 최우선변제금액은 그 이전에 회수가 가능한 부분입니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.11.05
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신혼부부대출 전세계약하려는데 근저당있습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.통상적으로 선순위 근저당권이 있을 경우 근저당권 말소조건으로 전세계약을 하고 또한 괜찮습니다.임대차계약서 특약사항으로 근저당권 말소 조건 항목 넣으시면 안전하시고 또한 전세보증보험 가입이 가능한 경우는더더욱 안전하니 계약하셔도 무방하시다고 사료됩니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.11.05
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국회의원의 20%가 강남에 주택을 보유하고, 국회의원 234명이 다주택 보유 소지자라네요
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.정부의 부동산 규제의 핵심은 다주택자에 대한 규제입니다.예전 문재인 정부 시절 다주택자에 대한 공직자들이 솔선수범 해야 된다는 것에 많은 공직자들이 똘똘한 한채를 빼고 나머지를 처분을 하면서 강남등 상급지 똘똘한 한채만 가격이 급등을 하는 모습을 보였습니다. 기타 주택을 매도를 하겠다고 했으나 호가가 높아서 처분을 못한 공직자들도 다수 있다고 보여집니다. 법을 만들는 사람들이 결국 자기들 자산인 강남의 아파트 가격을 올리기 똘똘한 한채만 가격이 올라가겠끔 법을 만드는 것이 아닐까 의심이 될 정도로 강남에 집중을 하는 모습입니다. 차라리 주택 수보다는 주택가격에 더 엄격한 규제를 내어 놓는 것이 부동산 안정화에 더 도움이 되지 않을까 사료됩니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.11.05
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토지거래허가구역에서 전세, 월세가 낀 매물은 특수한 상황에서도 매도가 불가한가요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.토지거래허가구역으로 지정이 되게 되면 매매 시 지자체 허가를 받아야 하고 승인 후 4개월 이내 전입신고를 해야 하며 그리고 2년 이상 실거주의무가 있기 때문에 갭투자는 불가한 형태라 볼 수 있습니다.단 신청인이 주택 취득 및 입주를 이행하지 못하는 부득이한 사유를 소명하고 허가 관청이 이를 인정한 경우에는 필요한 범위 내에서 허가 관청은 취득 및 입주시기를 유예할 수 있습니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.11.05
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요즘에는 주택단지에서 재개발을 하게 되면 몇 년 정도 걸리게 되나요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.재개발이 되기 위해서는 가장 먼저 정비구역으로 지정이 되어야 합니다. 정비구역이 지정이 되고 그 다음으로 조합을 설립을 하고 시행사 선정하고 사업시행인가 및 관리처분, 그리고 철거 및 공사 후 입주가 가능한데 가장 먼저 정비구역 지정이 중요하고 주민들 동의 등 여러 요소에 따라서 기간을 달라 질 수 있습니다. 최근 공급에 대한 이슈가 많아서 정비구역 지정 또한 평균 8년에서 2년에서 단축을 시키고 있는 추세이고 또한 재개발 단계로 신속하게 이루어 진다고 하니 예전 보다는 좀 더 빠르게 진행이 가능할 것으로 사료되지만 사업성 및 토지소유자들의 동의율에 따라 유동적일 수 있다 볼 수 있습니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.11.05
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공공분양 아파트 대출 위해서 언제 월세 가는게 좋을까요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.우선 대출협약은행에 미리 전입싯점에 대해서 물어보고 시행을 하는 것이 좋아 보입니다.통상 대출 신청 시 자격사항으로 무주택세대주라는 기준이 있을 경우는 대출 신청 시점일 것이고, 또한 대출 실행일 기준일 경우는 잔금날짜에 전입신고를 하면 될 것이므로 은행에 문의를 해보시는 것이 가장 정확하지 않을까 사료됩니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.11.05
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비규제지역 9억이상 매수시 증빙서류제출여부
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.규제지역의 경우 자금조달계획서와 증빙서류를 제출 해야 되고, 비규제지역의 경우 6억 초과 시 자금조달 계획서를 제출을 하고 증빙서류는 제출을 하지 않아도 되는 것으로 사료됩니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.11.05
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현 시점에서는 부동산을 구매하는것이 유리한가요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.주식 처럼 부동산 가격의 바닥을 알기는 어렵다고 사료 되고 현 정부의 기조 상 규제정책으로 갈 가능성이 크므로 당분간은 보합 내지 하락으로 가지 않을까 사료됩니다. 추가 상승이 있을 경우 보유세 까지 거론하면서 규제를 더할 가능성이 있으므로 좀 더 지켜보는 것이 좋다고 사료되고 또한 양극화가 매우 극심하므로 가성비를 따지기 보다 상승하는 부동산만 상승을 하는 추세라 부동산 투자 시 그러한 점도 염두를 하고 매수를 해야 될 것으로 사료됩니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.11.04
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