토지거래허가구역에서 전세, 월세가 낀 매물은 특수한 상황에서도 매도가 불가한가요?
요즘 토지거래허가구역에 관련된 영상을 보는데 토지거래허가구역으로 묶이면 새로 매수를 하는 경우 집주인이 실거주를 해야된다고 하더군요.
그 의미는 갭투자도 불가하고 전세 월세 낀 물건은 매매가 안된다는 것으로 해석이 가능한데 그렇다면 뭐 특수한 경우(집주인 사망이나 급전이 진짜 필요한 경우)에도 전월세가 낀 매물은 매매가 불가한가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.
토허구역 내 주택(주거용 토지 포함)을 매수하려면 관할 구청에 매매허가 또는 거래허가를 받아야 합니다.
그리고 이 허가를 받을 때 “실거주 목적”이어야 한다는 요건이 강조됩니다.
즉, 단순 투자 목적이나 전세 끼고 임대 목적 등은 허가 거부 사유가 됩니다.전세가 끼어 있는 상태(갭투자 형태 포함)는 거의 허용되지 않는 방향으로 정책이 설계되어 있습니다.
그런데 이 제도가 시행 적용된지 지역이 많고 제도 초기인데, 거래에는 다양한 사정이 있다보니 여러 예외사례가 기사회 되고 있네요
예를 들어 조건부 허용을 찾아보면세입자의 전세 계약 만료가 얼마 안 남았거나 갱신요구권 행사 가능성이 낮은 상태라면, 매수인이 직접 입주할 준비가 되어 있는 실거주 목적임을 소명하고 허가를 받을 수 있는 경우,
한 기사는 “전세 계약이 4개월 이내 종료된다면 매매 허가 가능성이 있다”는 내용도 있습니다.
또한 기존 주택을 처분하거나 임대를 하지 않겠다 등 계획서 제출을 요구하는 경우도 있습니다.
집주인 사망 등도 매우 특수한 사정인데요 실질 심사 가능할 수 있습니다
특수한 사유가 있다면, 허가관청이 소명자료를 보고 판단할 수 있습니다세입자 있는 채로 바로 임대수익 목적이나 갭투자 목적이라면 거의 불허 가능성이 높고, 세입자가 나가고 매수인이 바로 입주할 계획이거나 계약 종료가 임박한 상태라면 무조건 포기하지는 마시고 허가 신청을 통해서 가능성을 확인해보시기 바랍니다
이상 참고가 되셨기를 바랍니다안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
토지거래허가구역으로 지정이 되게 되면 매매 시 지자체 허가를 받아야 하고 승인 후 4개월 이내 전입신고를 해야 하며 그리고 2년 이상 실거주의무가 있기 때문에 갭투자는 불가한 형태라 볼 수 있습니다.
단 신청인이 주택 취득 및 입주를 이행하지 못하는 부득이한 사유를 소명하고 허가 관청이 이를 인정한 경우에는 필요한 범위 내에서 허가 관청은 취득 및 입주시기를 유예할 수 있습니다.
감사합니다.
요즘 토지거래허가구역에 관련된 영상을 보는데 토지거래허가구역으로 묶이면 새로 매수를 하는 경우 집주인이 실거주를 해야된다고 하더군요.
그 의미는 갭투자도 불가하고 전세 월세 낀 물건은 매매가 안된다는 것으로 해석이 가능한데 그렇다면 뭐 특수한 경우(집주인 사망이나 급전이 진짜 필요한 경우)에도 전월세가 낀 매물은 매매가 불가한가요?
==> 토지거래허가구역에 있는 물건을 매입하는 경우 매입자는 입주를 조건으로 허가를 해주는 것이 일반적입니다. 입주를 하지 않는다면 토지거래허가는 불가합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
우선 정확한 개념의 이해가 필요한데, 토지거래허가구역내 신규주택취득자는 실거주용도로만 구매가 가능합니다. 이는 기존 소유자들의 매매를 제한하는게 아닌 매수자의 자격을 제한하는 것입니다.
쉽게 기존소유자는 매매를 누구에게나 마음대로 할수 있지만, 허가를 위해서는 매수자가 실거주를 하거나, 실거주를 하지 않아도 되는 예외규정에 해당되는 사람과 거래를 해야한다는 것입니다.
질문에서 말한 현 소유자 사망시에는 법적상속이 이루어지는데 상속받은 사람에게는 토지거래허가를 받지 않아도 되고, 그에 따라 본인이 실거주를 하지 않아도 되고 임대차를 계속진행할수는 있겠으나, 매매를 하시려면 결국 상대매수자는 실거주를 하거나 실거주예외조건에 해당되는 사람이여야만 허가가 되고 그에 따른 매매가 가능해지는 것입니다.
그리고 급전이 필요한 경우는 극히 개인적인 사정으로 인정되지 않는 요건입니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
허가구역에서는 실거주 목적 외 거래는 제한됩니다.
따라서 세입자가 있는 매물은 원칙적으로 매매가 불가합니다,.
단, 상속, 이혼, 채무변제 등 불가피한 사유는 관할 청 허가 시 예외로 가능합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
급전이나 긴급 상황으로 계약 체결이 필요하더라도 규제 지역 내에서는 원칙적으로 실거주 외 거래는 허가가 어렵거나 제한적입니다. 다만 특수한 사유가 존재한다면 관할 관청에 사유서를 제출하고 허가를 받을 수 있으며 그 경우도 허가 여부는 심사에 따라 결정됩니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
기존 세입자가 있는 상태에서 매수하려면,
허가 관청은 매수인이 실거주를 즉시 할 수 없다고 보고 허가를 내주지 않습니다
세입자 퇴거 후(전·월세 계약 만료 후) 빈집 상태에서 실거주를 전제로 한 거래만 허용되는 것이 일반적입니다
가능성은 거의 없지만, 아주 제한적으로 예외가 있을 수 있습니다
상속, 이혼, 사망 등 불가피한 사유로 소유권을 이전해야 하는 경우
허가권자가 투기 목적이 아닌 불가피한 사정이라고 명확히 인정하는 경우
그러나 이 경우에도 전·월세가 껴 있으면 실거주 목적 요건 충족이 어려워 허가가 나지 않는 경우가 대부분입니다
집주인이 급전이 필요하다거나 사망해서 상속인이 처분하려 한다는 사유만으로는,
세입자가 존재하는 상태에서는 허가가 사실상 불가능하다고 보시면 됩니다
해당 구청 허가과(또는 토지정보과)에 문의하면,이 세입자 있는 상태로 매매계약이 가능한지 여부를 사전에 구체적으로 안내해줍니다
지역마다 세부 해석이 약간 다르므로, 구체적인 지번·용도·지자체 기준 확인이 필수입니다
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.
토지거래허가구역에서는 전세나 월세가 끼어 있는 집은 기본적으로 매매가 어렵습니다. 새로 집을 사는 사람에게 실거주 의무가 붙기 때문이에요. 즉 세입자가 계속 살고 있는 집을 사겠다고 하면 실거주 요건을 충족할 수 없어 허가가 안 나오는 겁니다. 다만 예외적으로 전세 계약이 끝났거나 임차인 퇴거 일정이 확정된 상태라면 구청에 명확한 증빙을 내고 허가를 받을 수 있습니다. 결국 전월세가 낀 매물은 대부분 거래가 제한되지만 임차인 퇴거가 확정된 경우엔 가능성이 열려 있다고 보시면 됩니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
토지거래허가구역에서는 전월세가 끼어 있는 주택 매매가 매우 제한적이고 실거주 의무가 우선 적용이 되는 것이며 말씀과 같은 특수한 상황인 사망과 같은 사유가 인정이 되는 경우 허가가 가능합니다