답변 내역

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.보증보험 가입이 되지 않는 물건이면 나중에 계약해지하고 보증금 회수에 문제가 발생이 될 때 난감한 상황이 발생할 수도 있습니다. 등기부등본상 선순위 대출등이 있을 경우나 집주인의 경제적 문제로 경매로 넘어갈 시 보증금을 건질 수있는 지 최악의 상황을 시뮬레이션으로 돌려 보시고 검토를 하셔서 계약을 하시는게 좋아 보입니다.항상 전세의 경우 들어가는게 문제가 아니라 나올때 보증금 잘 찾는 것이 문제 입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.네 맞습니다. 그래서 계약을 하게 될때 계약서 특약사항에 이러한 문제로 계약이 파기 될때 위약금이 없다라는 특약사항을 넣으시면 위약금 없이 계약 파기가 가능한 수도 있습니다. 계약서 작성 시 공인중개사님과 의논해서 특약을 넣으시고 진행을 하시는게 좋아 보입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.임차인이 행사한 계약갱신청구권은 1회에 한해서 임대인이 수용을 해야 합니다.하지만 임대인이 실거주를 할 경우 계약갱신청구권을 무력화 시킬 수 있고, 또한 만일에 월세의 경우 2기(2번)연체된 기록이 있을 경우 계약갱신청구권을 무력화 시킬 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.임대차계약 완료 6~2개월 전에 임대인과 임차인이 재계약에 대해서 아무런 얘기가 없을 경우 묵시적 갱신으로 자동 연장이 되어져 버립니다. 만일에 임대인이 재계약을 원하지 않을 경우 임대차계약 만료 6~2개월 전에 재계약을 하지 않을 내용을 문자나 내용증명등으로 계약해지를 한다고 해야합니다. 임대인 실거주 목적이므로 임차인이 퇴거를 해야 합니다.만일에 임대인 실거주 목적이 아니라면 임차인은 계약갱신청구권을 행사를 하게 되면 2년 더 거주를 하게 해 주어야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.인터넷에 보면 주택담보대출 비교 사이트가 많이 있습니다. 그곳에 가면 주택 물건지 주소 넣고 대출 한도와 금리를 알려 주는 곳이 많이 있습니다.또한 어플로는 카카오페이나 네이비페이등도 주택담보대출 주소지 넣으면 금리와 한도가 나옵니다.또한 최근 대출 규제 강화로 인해서 1주택자의 경우 추가 매입 시 대출이 제한 되는 경우가 많이 있습니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.현재 부동산 가격이 하락을 해서 거래가 실종이 된 것이 아니고 전반적으로 고금리가 장기화 되고, 정부의 다주택자 규제와 특히 대출 규제가 심하다 보니 매수세가 아예 실종이 되어 거래가 안되고, 매수세가 없다보니 매도 매물만 쌓이게 되면 가격이 하락을 하게 되는 것입니다. 즉 팔려는 사람은 많으나 살려는 사람이 없는 것입니다. 이러한 기조가 바뀌기 위해서는 금리가 인하가 되고 정부의 규제가 완화가 되어야 하며, 특히 대출 규제가 완화가 되어야 매수세가 살아 나면서 거래가 활성화가 되고 부동산 시장이 전반적으로 상승세를 탈 것으로 사료됩니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.특약사항의 경우 매수인과 매도인이 둘다 협의가 된 사항을 협의해서 넣습니다.주로 하자부담이나 계약파기 위약금의 경우 공통적으로 들어 가신다고 보시면 됩니다.매도인에게 주로 유리한 특약으로는 잔금 지연 시 지연 이자 정도 넣으시면 좋구요, 하자 담보의 경우 민법에서 정하는 6개월 미만으로 해도 되고, 하자에 대해서 중대한 하자에 한정하여 책임을 진다 정도 넣으시면 좋으나 매수인과 협의를 잘 하셔야 합니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.보증금 500만원/ 월세 48만원 일 경우 0.4% 상한요율이 적용이 되어 최대 중개 보수 금액은 212,000원 입니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.우선 부동산이 경매로 넘어가게 되면 그 부동산에 등기가 되어져 있는 권리들이 있습니다.근저당권이나 압류 가압류 등 주로 받을 돈이 있는 권리가 등기가 되어져 있고 그 권리가 발생이 된 순서대로낙찰대금에서 배당을 받게 됩니다.즉 전세세입자가 확정일자 + 전입신고를 한 날짜가 가장 1순위일 경우 낙찰대금에서 1순위로 배당을 받거나아닌 경우 새로 낙찰 받는 사람이 인수를 해서 새로운 낙찰자가 임대인이 되므로 그 사람에게 전세보증금을 받으시면 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.아파트 단독명의는 단독으로 대출을 일으키고 단독으로 처분이 가능한 상태이고, 단독으로 계약 등을 할 시 혼자 해결을 하면 되고 공동명의 경우 지분으로 쪼개서 지분별로 부동산을 소유하는 개념입니다. 공동명의 경우 두명 중 한사람이 채무자가 되어야 하며, 소득이 부족할 경우 합산소득으로 진행을 할 수도 있습니다. 만일에 단독명의 경우 이혼등을 하게 될 경우 재산분할 대상이 된다면 매도 처분해서 지분만큼 지불을 해도 되고 처분하지 않고 등기로 소유권을 지분 만큼 줘도 됩니다. 감사합니다.