아파트 양도차에 대한 초과수익 회수제도 도입에 대한 문제점은?
의식주 문제는 인간의 기본적 욕구로 국가 가 안전하게 관리해야할 의무가 있습니다
따라서 독과점품목에 대한 규제와
재건축초과수익회수제 등을 시행하고 있는데 아파트에 대해서도 일정 수익은 보장하되 끝없이 오르는 불로소득에 대한 초과수익회제 도입제도를 시행허는데 어떤 문제점이 있을가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
부동산은 개인의 사유재산이므로, 시세차익을 얻는 것 자체가 정당한 경제활동이라는 주장도 있고 과도한 수익 환수는 헌법상 재산권 침해 소지가 있으며, 헌법재판소 판단 대상이 될 수 있습니다
국가가 집값 올라서 번 돈을 뺏는 것이 정당한가? 라는 반발도 있습니다
이미 양도소득세가 존재하며, 고가주택에는 중과세도 적용되고 추가로 초과수익을 별도로 회수한다면 이중과세 문제가 발생 하고 수익을 제한하면 보유자들이 매도를 꺼리고 매물 부족으로 거래량이 감소가 됩니다
실수요자들 입장에서도 공급이 줄어들어 가격 안정에 역효과를 초래합니다
아파트 양도차익에 대한 초과수익 회수제도는 분명한 정책적 의도(시장 안정, 불로소득 억제)가 있지만,
현실적으로는 다수의 경제적, 법적, 행정적 문제를 수반합니다
제도 설계가 매우 정교하지 않으면 오히려 시장 왜곡과 국민 반발을 키울 수 있습니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
재건축초과이익환수제는 재건축 사업으로 얻은 초과이익에 대해 부과하는 부담금으로서, 개발 이익이 발생할 것으로 예상될 때 예상 개발이익의 최대 50%를 정부에서 관리처분인가 단계에서 개발 부담금으로 환수하는 규제 제도 였습니다. 2005년 참여정부 당시 부동산 대책으로 발표되었고 이후 시행과 중단을 거듭하다가 문재인정부시절 부활되어 주로 강남아파트 집값을 잡을 목적으로 적용되었습니다. 하지만 최근 규제완화에도 불구하고 건축비 인상 등으로 재건축사업이 잘 진행되지 않다보니 재초환 폐지 주장이 힘을 얻고 있는 상황입니다. 이러한 상황에서 양도에 대해 초과 수익 환수제를 도입하면 국민의 재산권에 대한 침해 소지가 있는데다가 조세 수입에 큰 영향을 미쳐서 국가 재정에도 문제가 발생할 수 있을 것입니다.
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.
아파트 재건축에 따른 초과이익환수제는 집값 급등을 억제하는 효과가 있는 반면 몇 가지 문제점이 있습니다.
먼저 초과이익 환수로 인해 수익성이 낮을 것으로 예상되는 사업의 경우 재건축이나 개발사업 참여 의지가 줄어들어 공급이 위축될 수 있습니다.
다음으로 환수되는 세금이나 조합원의 부담금이 과도하다고 느껴지면 조합원들이 반발할 가능성이 높습니다.
마지막으로 제도 운영 기준이 모호하면 지역, 사업별 형평성 논란이나 법적 분쟁이 생길 수 있습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 양도차액에 대한 초과수익 회수제도의 경우 개인 자산에 대한 과도한 침해로 보여 질 우려가 크고 또한 양도차액에 대한 부담으로 인해서 시세가 왜곡될 가능성도 크다고 보여 집니다. 또한 양도소득세 납부를 하고 초과이익에 대한 환수 자체가 이중으로 과세를 하게 되는 문제도 발생이 될 수 있기 때문에 국민적 저항이 크지 않을까 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
실무에 이 제도가 적용된다고 가정했을 때, 예상되는 몇가지 문제점이 있기는 합니다.
첫째, 시장 왜곡의 우려가 있습니다. 양도차익을 일정 수준 이상 회수하게 되면, 집을 팔려는 사람이 줄어들어 매물이 잠기고 부동산 시장이 얼어붙게 될 가능성이 있습니다.
둘째, 과세 형평성 논란이 생길 수 있습니다. 이미 보유세, 양도소득세 등 다양한 세제가 존재하는 상황에서 초과수익 회수제가 추가로 도입된다면, 이중 과세 논란이나 다른 자산군과의 불균형 문제가 제기될 수 있습니다.
마지막으로 지역 간 불균형 심화입니다. 초과수익 회수는 보통 집값이 급등한 수도권, 인기 지역 아파트에 집중되는데, 이 경우 상대적으로 지방은 규제를 피하려는 수요가 몰려 의도치 않게 가격 왜곡이 생길 수도 있습니다.
그리고 추가적으로 헌법에서 보장하는 사유재산권을 침해한다는 의견도 있기는 한데, 이런 경우 위헌 논란이 발생하게 될 수도 있겠네요.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
아파트에 대한 초과이익환수제의 문제점에 대해서 말씀드겠습니다.
채산권 침해
미실현 이익 과세 및 이중과세 문제
재건축 사업 활성화 저해 가능성
제도 설계와 산정 기준 논란
위와 같은 문제가 있습니다.
초과이익환수제는 사회적 형평성과 주택시장 안정이라는 목적이 있으나 재산권 침해, 미실현 이익과세 등 예상치 못한 부작용과 갈등을 유발할 가능성이 큽니다.
감사합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
초과수익 회수제는 시장 논리에 반할 수 있어 개발 위축을 불러올 우려가 있습니다. 조합원들이 수익성을 이유로 재건축 자체를 포기할 수도 있습니다. 제도 도입은 필요하지만 수익성과 공공성의 균형이 중요합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
크게 미실현 이익에 대한 과세라는 점과 징벌적 과세라는 단점이 있습니다, 미실현이익에 대한 과세는 해당 환수시점은 추진위원회 구성 시점부터 준공시점까지입니다. 즉, 토지등 소유자가 재건축 동의 의사표시를 한 뒤 환수제를 적용해 재건축부담금을 적용하는 것이기에 미실현 이익에 대한 과세라고 볼수 있고, 조합설립추진위원회 승인일 이전에 주택을 매각하여 차익을 실현한 경우에는 해당 과세를 부담하지 않기 때문에 형평성에 대한 문제도 발생되게 됩니다. 또한 사업시행인가 전 단계까지를 포함하게 되므로써 초과 이익이 커지는 문제와 이로 인한 재건축 부담의 규모를 크게하는 결과를 만들어 낼수 있습니다. 그리고 징벌적 과세는 1인당 평균 3000만원을 넘는 금액에 대해서 최고 50%까지 납부하도록 하고 있기 때문에 소득세법에 따른 기본세율보다 최고세율이 비정상적으로 높기 때문에 징벌적 과세로 볼수 있고, 부담금 자체가 차익에 대한 과세로 어떻게 보면 양도소득세 예납의 성격을 가지고 있다고 볼수 있는데, 실제 양도시 양도소득세는 별도로 과세하기 떄문에 이중과세라는 의견도 많습니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
현재 시행 중인 재건축초과이익환수제도를 비롯해, 아파트 양도 차익에 대해 일반적인 초과 수익 환수 제도를 도입한다면 다음과 같은 문제점들이 발생할 수 있습니다.
초과 이익 산 정 의 모호성 및 미 실현 이익 과세 논란 :
아파트 거래에서 '초과 이익'의 기준을 어떻게 정할 것인 지가 문제입니다. 주변 시세 대비 얼마나 상승해야 초과 이익으로 볼 것인지, 그리고 물가 상승률이나 경제 성장률 등을 고려할 것 인지가 불분명합니다. 또한, 재건축과 다리 개 별 아파트의 양도 차익은 특정 '사업' 으 로 발생한 것이 아니므로, 보유 기간 중 발생한 가치 상승 분(미 실현 이익)에 대해 과세하는 것이 적절한 지에 대한 논란이 생길 수 있습니다.
이중 과세 논란 :
현재 아파트 양도 차익에 대해서는 양도소득세가 부과 될 수 있습니다. 여기에 추가적으로 '초과 수익 회수'개념을 도입하면 동일한 소득에 대해 이중으로 과세하는 형태가 되어 형평성 문제가 제기 될 수 있습니다.
거래 위축 및 시장 경색 가능성 :
양도 시 과도한 세금이 부과될 경우, 주택 소유자들이 매도를 꺼리게 되어 거래량이 급감하고 시장이 경색될 수 있습니다. 이는 주택 공급 부족으로 이어져 오히려 실 수요자들의 내 집 마련을 어렵게 만들 수 있습니다.
재산권 침해 및 위헌 성 논란 :
재건축 초과 이익 환수 제도 역시 재산권 침해 여부와 관련하여 헌법재판소의 심판을 받기 했습니다. 일반 아파트 양도 차익에 대한 초과 수익 환수 제도가 도입 될 경우, 개인의 정당한 재산권 행사에 대한 과도한 제한으로 인식되어 유사한 재산권 침해 및 위헌 성 논란이 불 거 질 수 있습니다.
예측 가능성 저 해 및 투자 심리 위축 :
언제, 어떤 기준으로 초과 수익이 환수 될 지 예측하기 어렵다면, 이는 부동산 시장의 불확실성을 높여 장기적인 관점에서 주택 매매 및 투자를 위축시킬 수 있습니다.
행정 적 복 잡 성 및 집행의 어려움 :
개별 아파트의 초과 수익을 정확하게 산정하고, 이를 징수하는 과정에서 상당한 행정 적 지원과 복잡한 기준이 필요할 것입니다. 이는 제도의 효율적인 집행을 어렵게 할 수 있습니다
결론적으로, 주택을 통한 불로소득 환수는 중요한 사회적 과제이지만, 이러한 제도 도입 시에는 위에서 언급된 다양한 문제점들을 충분히 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 정책의 도임 목적 뿐만 아니라 시장에 미칠 부작용과 실효성을 면밀히 검토하는 것이 중요하다고 생각합니다.