지방 전세낀 매물 주담대 문의드립니다
안녕하세요 비규제지역
아파트 갭투 3.5억 짜리 매물입니다
25년에 세입자 전세금 3억 제외하고 5천만원에 매물을 구 입예정.
전세 3억에 세입자가 살고있고 28년 만기인데요. 전세금 돌려줄 금액을 주담대를 받고자 합니다
퇴거 시 실거주 예정입니다
전세 만기 시 3억에 대한 전세 금액을 돌려줘야하는데 그 때 담보 대출을 통해서 LtV70% 대출이 나올까요?
6.27 규제는 비규제지역 아예 신경안써도 될까요??
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
6.27 대출 규제 중에 전세보증금반환용 대출 1억 한도의 경우 수도권 규제지역에 적용이 되는 대출 규제입니다.
따라서 비규제지역의 경우 6.27 전세보증금반환용 대출 1억 한도 규정은 예외로 사료가 됩니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
우선 비규제지역이라면 기본적으로 LTV(담보인정비율) 70%까지 적용이 가능하며, DSR(총부채원리금상환비율) 요건만 충족한다면 대출 실행에는 큰 제약이 없습니다. 즉, 세입자가 퇴거할 때 실제 시세가 3.5억 수준이라면 최대 약 2억 4천만 원 정도(70% 한도)의 대출이 나올 수 있습니다. 다만 전세보증금이 3억이므로, 그 시점에 시세가 어떻게 변하느냐에 따라 실제 대출 가능 금액이 달라질 수 있습니다. 예를 들어 시세가 더 오르면 대출 한도가 늘어나고, 반대로 시세가 하락하면 돌려줘야 할 3억을 모두 커버하지 못할 수도 있습니다.
네, 비규제 지역이라면 6.27 규제는 크게 신경쓰지 않으셔도 됩니다.
다만, 현재상황으로 지방의 아파트는 수요가 줄어들며, 그 시세가 보합 혹은 하락 중이어서 실제 가치가 떨어지는 것을 유의하셔야 합니다. 감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.
비규제지역이면 6.27 규제는 신경 안 써도 되고, 일반 LTV 규정만 보면 됩니다.
지금 말씀하신 매물 가격이 3.5억이면, 28년에 전세금 3억을 돌려줄 때 집값이 유지된다고 가정하면 LTV 70% 적용 시 최대 2억 4,500만 원까지 대출가능해요합니다.
그런데 세입자 보증금 3억이 이미 선순위로 잡혀 있으니, 은행에서는 전세보증금과 합산해서 안전마진을 따지기 때문에 3억을 온전히 대출로 충당하기는 어렵습니다.
결국 추가 자금 여력이나, 집값 상승분이 있어야 대출로 전세금을 해결할 수 있습니다.
단순 계산상으론 70%가 나와도, 실제 실행에서는 보증금 우선순위 때문에 제한이 생깁니다.
1명 평가안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
현재 3.5억 매매가에 전세금 3억에 대한 대출 가능 여부에 대해 말씀드리겠습니다.
말씀처럼 비규제지역 LTV 70% 가능하실 수 있을 것이라 판단이 되지만 정확한 것은 심사를 받아보아야 할 것으로 보입니다. 70%가 되시더라도 2억 4500만원으로 추가 5500만원에 대한 자금 조달 계획을 세우셔야 할 것 같습니다.
따로 마련하실 수 있는 자금이 있으시다면 관계 없으시겠지만 나머지 부족한 5500만원에 대해 추가 신용대출을 적용하실지 신중하게 고민하시고 준비를 하셔야 할 것으로 보입니다.1명 평가안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
우선 6.27대책은 수도권내 적용이 되기 때문에 지방의 경우 대부분은 적용되지 않습니다. 그리고 주택담보대출의 경우 구입이 아닌 전세세입자 보증금 반환을위한 경우 전세퇴거자금대출을 실행하게 되고, 보통 해당상품은 구입자금주택담보대출에 비해 한도가 낮게 나오게 됩니다. 아직 28년 퇴거이기 떄문에 앞으로의 정책변동성이나 해당 시점에 대출규제여부, 특히 시세변동에 따라 대출 가능성이나 한도등은 달라질수 있기에 현재기준으로 결론을 내기 어려우나 , 현재시점을 기준으로 전세가율이 85%정도이기에 전세퇴거자금을 통한 전세보증금 전액 대출은 지금 기준에서는 불가능한 수준입니다. 아무리 최고한도로 받더라도 최소 5천만원에서 1억정도는 본인자금을 통해 반환을 하셔야 할 것으로 예상됩니다.
1명 평가안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
6.27규제는 수도권에만 적용되고 지방의 경우에는 적용되지 않으므로 주담대가 가능하며, 1세대 1주택인 경우 LTV70%, DSR40%가 적용됩니다. 다만, 현재 상황 기준이며 대출 실행시 상황에 따라서 비율 등 조건이 달라질 수도 있을 것입니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
비규제지역 아파트 갭투자의 경우 전세 만기 때 LTV70%한도로 주택담보대출을 받을 수 있습니다. 6.27 대책은 수도권, 규제지역에 집중되므로 비규제지역 매수라면 특별한 전입, 대출 제한이나 한도 축소 없이 기존대로 활용할 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
매매가 3.5억 x LTV 70% = 최대 2.45억까지 대출 가능합니다
하지만, 이 기준은 시세 기준이며, 퇴거 시점(28년)에는 시세 변동 가능성 있습니다
전세가가 매매가와 비슷한 갭투 매물의 경우, 실거래가 대비 감정가가 보수적으로 나올 가능성 큽니다
28년에 주담대 3억 전액은 안 나올 가능성 매우 높습니다
최대 2.4~2.5억 정도 나올수 있고 부족분은 본인 자금으로 마련을 해야 합니다
그때가서 미리 은행 상담을 받아보고 대처를 하시기 바랍니다
안녕하세요. 공인중개사입니다.
비규제지역이라면 LTV 70%적용 가능성이 높습니다. 하지만 전세 만기 시점의 시세와 은행 정책에 따라 다를 수 있어 확답은 어렵습니다.
6.27 대책은 비규제지역엔 적용되지 않으니 걱정하지 않으셔도 됩니다.