답변 내역

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.재개발 물건을 투자를 하기 위해서는 어떤 단계에 있는 지 확인이 필요하고 사업이 진행 시점에 따라서 프리미엄의 변동이 있으므로 잘 따져 보고 투자를 하셔야 합니다. 조합설립이 되었다면 거의 시작이 된 상태이고 조합원이 된 사람의 부동산 매매대금 + 프리미엄을 주고 매매를 하게 되는 것입니다. 해당 시점에 따라서 입주권 전매 형식이 될 수도 있고 사업 이전 일반 매매로 조합원 지위를 획득할 수도 있습니다. 해당 지구 공인중개사님들에게 정보를 잘 들어서 투자 시 도움을 받으시면 될 것으로 사료됩니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.우리나라 산업화가 본격화 되고 도심으로 인구가 몰리게 되고 급기화 주택수요가 늘어나면서 1970년대 정부 주도로 서울의 경우 강남, 목동을 중심으로 본격적인 대규모 아파트 단지를 계획하고 공급을 하게 됩니다. 그 후 그래도 공급에 부족함을 느끼면서 대규모 1기 신도시를 만들면서 공급정책을 늘리게 되었습니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.재개발 사업은 가면 사업성에 따라 프리미엄의 변동이 있습니다. 즉 사업성이 좋은 지역일 경우 빠르게 진입할수록 이익이 더 커지고 반대로 사업성이 안 좋을 경우는 프리미엄이 마이너스로 돌아설 경우 투자를 하는 게 좋습니다. 사업성을 따져 보시고 사업성이 좋을 경우는 빠르게 진입을 그렇치 못할 경우는 지켜보시는 것도 방법중에 하나 입니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.중개수수료의 경우 지역별로 부동산 유형별 거래방식별, 거래금액에 따라 조례로 그 상한선을 지정을 하고 있습니다.여론에 의하면 과하다는 사람도 많고 또한 업계에 있는 사람들은 적다는 의견도 많으니 여러 의견을 청취를 해서 합리적인 방법을 도출을 해서 법을 재지정을 하는 방법과 각 지자체가 조례로 달리 하는 방법도 있다고 보여지고임장비 도입은 좋은 아이디어로 보여 집니다. 실 매수자에게는 계약 시 돌려주면 되는 방식은 좋은 생각인것으로 보여 집니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.재개발 사업 진행 시 조합원 입주권의 경우 재개발 구역 내 토지소유자등에게만 부여가 되고 전입신고와는 상관없이누구 소유인지가 중요하고 그 소유자에게 입주권이 가게 됩니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.재개발사업에 조합원 즉 입주권은 재개발 사업 구역 내의 토지소유자 즉 집주인에게만 부여가 됩니다.세입자의 경우 관리처분인가 후 사업 진행 시 이주싯점에 있을 경우 이주비 지원 정도 있을 뿐이고 세입자에게는 입주권의 혜택이 없습니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.양도소득세는 매매시 매도가액 - 매수가액 차익 만큼에서 양도소득세율이 적용이 되어 과세가 되는 것이고재산세는 부동산을 보유하고 있을 경우 내는 보유세 입니다.일시적 1가구 2주택자 양도소득세 비과세 혜택은 기존주택 구입 후 1년 이상 거주를 하고 신규주택을 취득하게 될 경우 신규주택을 취득한 후 3년이내 기존 주택을 매도를 하게 되면 양도소득세 비과세를 받는 혜택입니다.3년 후 매도를 못할 경우 2주택자로 양도소득차익등에 보유기간등을 해서 일반세율 6~45% 과세되게 됩니다.감사합니니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.말씀하신대로 정부의 비아파트 활성화 방안에 의해서 해당 오피스텔의 경우 2027년 12월까지 취득세, 종합부동산세, 양도소득세 등 부동산 세금 산정 때 주택수에서 제외가 됩니다. 즉 등기를 쳐도 2027년12월까지는 주택수에 포함이 되지 않으니 기존 그대로 일시적 1가구 2주택으로 양도소득세 비과세 진행하시는데 영향을 주기 않을 것으로 사료됩니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.선불일 경우 입주시 납부한 63만원은 4월12일 ~ 5월4일까지 거주가 가능한 월세를 일할로 지불한 것으로 보여지고( 단, 일할 계산에서 약 8일치는 임대인에게 차감을 하고 납부를 하는 게 맞다고 보여집니다)익월 5월5일은 5월5일~ 6월4일까지 거주해야할 월세 한달치를 미리 지불을 해야 하는 것입니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.재개발 구역의 매매를 할 경우는 거의 입주권 승계 즉 조합원 자격 승계 조건으로 갈 가능성이 매우 큽니다.그럴 경우는 기존 주택 매매대금 + 프리미엄을 현금으로 줘야 합니다. 재개발 이전 일반 매매의 경우는 개인의 주택수 미치 소득 신용에 따라서 대출이 가능하지만 재개발이 진행이 되면 프리미엄이 형성이 되고 입주권이 있을 경우는 전매 형식으로 가기 때문에 대출에 어려움이 존재를 하고 특히 프리미엄(P)는 현금을 줘야 합니다.감사합니다.