답변 내역

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.신탁으로 갈 경우 대개 총 사업비의 3~4% 선에서 책정되는데, 그에 따른 부담이 만만치 않습니다.예를 들어 총 사업비 5천억원 현장이라면 신탁수수료로 200억원(수수료율 4% 적용시)을 부담해야 합니다.실제 예로 신탁 방식 재건축을 추진했던 서초구 방배7구역이 수수료율 때문에 조합 설립으로 사업 방향을 틀었습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.현재는 1주택자도 청약에 도전을 해서 분양을 받을 수 있지만 무주택자보다 많이 불리합니다. 통상적으로 75% 정도를 무주택자들에게 먼저 분양을 하고 남은 25%를 75%에서 떨어진 무주택자들과 함께 1주택자들 추첨으로 당첨을 정하게 되는 구조입니다.요즘은 굳이 청약을 하지 않아도 미분양난 매물들이 많이 있습니다. 이러한 매물들은 마이너스피가 난 경우 싸게 살수 있는 기회가 있고 또한 경매지식을 습득을 해서 경매를 도전해서 좀 더 싸게 매매를 할 수 있는 방법도 있습니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.신탁방식은 재개발 사업에서 주택 소유자들이 자신들의 부동산을 신탁회사에 맡기고, 이 신탁회사가 사업을 진행하는 방식입니다. 주로 대형 건설사와 협력하여 진행되며, 신탁회사는 주택 소유자들에게 일정 비율의 수익을 분배합니다.​장점으로는 신탁회사는 경험이 풍부한 전문가들로 구성되어 있어, 사업의 진행이 효율적이고 전문적으로 이루어집니다.단점으로는 신탁회사가 사업을 진행하기 때문에 수익이 소유자들에게 돌아가는 비율이 상대적으로 낮을 수 있고, 또한신탁 방식에서는 소유자들이 직접 의사결정에 참여하지 않아 권리 제한이 있다는 점이고, 일반 조합방식은 주택 소유자들이 협력하여 조합을 구성하고, 이 조합이 재개발 사업을 주도하는 방식입니다.조합원들은 사업의 모든 단계에 참여하며, 의사결정 과정에서 주도적인 역할을 맡는 방식입니다.​장점으로는 조합원들은 사업의 모든 결정에 참여하므로, 자신의 권리를 적극적으로 주장할 수 있고, 조합원들은 사업으로 얻은 수익을 직접 분배 받아, 더 큰 경제적 이익을 누릴 수 있습니다.하지만 단점으로 조합원들이 사업 진행에 대한 전문성이 부족할 경우, 사업이 비효율적으로 진행될 수 있고,초기 투자 비용을 조합원들이 부담해야 하므로, 재정적 부담이 클 수 있고,조합원 간의 의견 차이로 인해 갈등이 발생할 수 있으며, 이는 사업 진행에 부정적인 영향을 미칠 수 있다는 점입니다.감사합니다.​

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.청약의 경우 공공일 경우 주택청약가입기간, 납입횟수, 납입총액이 가점에 중요하므로 25만원씩이 유리하고 민간의 경우 무주택기간, 부양가족, 주택청약가입기간이 중요합니다. 즉 공공의 경우 25만원이 유리하지만 민간의 경우 1순위의 경우 해당지역 300만원(84m2)을 예치되어져 있고 수도권 2년 지방 6개월 이상 거주할 경우는 괜찮습니다.어느 것을 목적으로 하느냐에 따라 달라질수 있습니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.입주자모집공고문에 59형이 3명까지 일 경우 예비입주자 이기 때문에 정식계약시 세대원수를 조사할 경우 취소가 될 가능성이 있습니다. 일단 LH에 문의를 하시고 문제가 될 시 전출을 하지 많고 입주를 하시고 전출을 하시는 방법을 선택하시는게 어떻까 사료가 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.아무래도 같은 처지의 사람들끼리 정보 공유도 같이하고 또한 학원들은 전문적으로 하기 때문에 좀 더 쉽고 집중적으로 출제범위를 압축해서 합격하기 쉽게 수험생들에게 도움을 줄 수 있고, 또한 나중에 같이 공부한 사람들끼리 네트워크 형성에도 도움이 되니 여러모로 장점이 많이 있지만 비용이 비싸다는 단점은 있습니다. 참고로 혼자서도 충분히 합격이 가능합니다. 인강이나 이런걸로 합격이 가능하지만 시험 공부 요령등은 학원이 좀 더 낫지 않나 생각이 듭니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.개인으로써 다주택자의 경우 세금 과세와 대출문제등으로 어려움을 겪을 수 있지만 사업자나 법인으로 사업자를 내고 임대사업자로 활동을 하는 경우 좀 더 세금과 대출문제에 유연하게 대처 할 수는 있습니다. 결국 다주택자들은 임대수익을 늘리기 위한 전략으로 어떻게 보면 지금 바닥이라고 생각하는 시점에 임대수익으로 어느 정도 버티고 나중에 시장이 좋아지면 매도수익을 올리기 전략인데 이 또한 수요 분석과 입지분석등을 잘 해야 하므로 쉽게 접근하기에는 사실 여러모로 어려운 환경이라고 생각을 합니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.개인적인 생각이지만 서울과 지방의 경우 부동산 수요가 다릅니다. 서울의 경우 인구쏠림이 강하고 공급이 많기 때문에 자연스레 부동산 규제를 강화할 필요는 있지만 지방의 경우 미분양으로 몸살을 앓고 있는데 똑같은 부동산 규제는 지방에는 너무 가혹하니 대출규제나 또한 지방의 경우 부동산 활성화 방안을 내어서 지방의 부동산 경기를 살여야 되지 않을까 생각합니다. 아닌 경우 수도권만 규제를 하는 방법도 괜찮다고 생각을 합니다. 더 나아가서는 국토균형발전을 위해서 서울에 집중된 학교/병원/기업본사/정부시설등을 전국적으로 골고루 재배치 하는 것도 좋은 방법이지 않을까 사료됩니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.참 어처구니가 없는 일을 당하셨네요. 매수인이 쓸 꺼 같으면 그냥 사용하라고 한건데 만일에 매수인 허락없이 처분을 했다면 죄가 성립할 수 있겠지만 만일에 매수인이 철거를 원했다면 그 또한 매도인한테 한번쯤은 물어보고 해야 된다고 생각이 듭니다. 일단 그 판매된 부분만큼 공인중개사 수수료 납부 하실때 협의를 하시는게 어떨까 합니다.참 양심이 없는 사람 같습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.미등기 건물의 법정지상권이 인정이 될 경우 그 토지의 소유주에게 지료를 지불하므로써 건물에 거주를 할 수 있습니다.만일에 법정지상권이 성립이 되지 않을 경우 토지 소유주의 철거 명령에 의해서 철거가 될 위험이 있으니 법정지상권이 성립하는지 부터 알아봐야 됩니다.감사합니다.