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버팀목 전세대출 묵시적갱신에대한 질문
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.묵시적 갱신이란 임대차 계약이 만료되기 2개월 전까지 임차인이나 임대인 모두 갱신을 원치 않는다는 의사를 서면(또는 명확한 방법으로) 전달하지 않은 경우, 기존 조건대로 자동으로 2년 연장되는 것을 의미합니다. 임대인이 갱신을 거절하겠다는 통지를 하지 않거나 임차인이 계약갱신청구권을 사용하지 않으면 묵시적갱신으로 자동적으로 임대차 계약기간이 2년 연장됩니다. 즉, 계약갱신요구권은 임차인이 적극적으로 임대차 종료 2개월 전까지 계약 갱신을 요구하여 임대차 기간이 2년 연장되는 것을 말하고, 위의 사항은 요구 보다는 합의에 가까운 묵시적 갱신으로 사료가 됩니다.
경제 / 부동산
24.08.12
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아파트 매도 및 매수 1년이하 2가구 취득 질문
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.주택수에 포함되지 않는 빌라는 일반적으로 전용면적이 60m2 이하이고, 공시가격이 1억원 이하인 경우입니다.따라서 위의 주택을 구입시 주택수 산정에서 제외되며 취득세및 양도소득세 산정시 제외됩니다.
경제 / 부동산
24.08.12
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공공임대 분양전환 가격은 어디서 결정하는 건가요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.공공임대 분양전환시 분양가격은 감정평가를 실시 해서 가격을 산정을 합니다.감정평가 시 비교사례 단지 선정 및 그 거래사례의 선정은 인근지역 아파트 중 지리적으로 가장 근접하며 학군 및 상의 배후지, 공원과의 접근성, 사용승인일 등 아파트 가격에 영향을 주는 가치 형성 요인이 가장 유사한 단지와 해당 단지의 대표성이 인정되는 사례로 선정됩니다.감정평가결과에 대한 이의신청은 공공주택사업자 또는 임차인 과반수 이상의 동의를 받은 임차인(임차인대표회의가 구성된 경우 임차인대표회의를 말한다)이 감정평가결과를 통보 받은 날부터 30일 이내 하시면 되구요. 이의신청에 따른 재감정평가는 당초 감정평가한 감정평가법인을 제외한 감정평가법인 중 임차인의 50%이상의 추천을 받은 업체를 우선하여 선정할 해서 재평가의 비용은 이의신청을 한 자가 부담해야하는 단점은 있습니다.
경제 / 부동산
24.08.12
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지하 주차장 높이가 정해져 있는 건가요 요새 신축 아파트나 신축 건물에는 왜 화물차가 들어가지 못하게 주차장이 매우 좁은 거 같습니다 저희 동네만 그런가요
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.1990년대 아파트의 주차장 건설법에 2.3m이상이라는 법적 근거가 있습니다.과거에는 일반적인으로 지하 주차장이 보조 역할을 하였으므로 2.3m면 충분했는데 지금은 그렇치 못합니다.2019년부터 승인된 아파트는 2.7m로 조정을 했습니다.단 지상으로 차량 출입이 가능하다고 판단되는 구조는 2.7m 의무가 없다는 것입니다.문제는 건설비용입니다. 건설사가 높게 짓게 될 경우 비용이 많이 들어가고, 또한 비용을 더 들이면 분양가가 올라간다는 단점 또한 있습니다.
경제 / 부동산
24.08.12
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청약이 공정하게 이뤄지는지 알 수 있는 방법 있나요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.청약 당첨자 추첨 작업이 이뤄지는 추첨실은 서울 역삼동의 한국부동산원 서울사무소와 한국부동산원 대구 본사 2곳에 마련돼 있습니다.추첨작업은 당첨자 발표일 1일 전에 진행되며 추첨실은 출입제한 구역으로 분류돼 출입 대장을 작성해야 들어갈 수 있고 추첨업무 담당자 및 사업 주체(건설사, 임대사업자 등) 외 일반인은 추첨실에 들어갈 수 없고, 소란 등을 피우는 자는 퇴거 명령을 받게 됩니다.사업 주체는 우선 A 추첨 상자에서 1~3의 숫자가 적힌 공 중에서 1개를 무작위로 꺼내고, 이어 B 추첨 상자에서 0~9가 적혀있는 공 중에 4개를 무작위로 꺼내고, C 추첨 상자에서 0~9가 적힌 공 중에 4개를 꺼냅니다.이렇게 3번의 추첨을 통해 무작위로 뽑은 9개의 숫자는 전산 단말기에 순서대로 입력되고, 단말기는 이를 바탕으로 난수를 추출해 청약신청자 목록에서 당첨자를 고릅니다. 공을 9개나 꺼내기 때문에 이전과 똑같은 숫자·난수가 나올 확률은 7620만분의 1이라고 합니다.추첨이 완료되면 즉시 당첨자 명단이 인쇄돼 사업 주체에게 제공되고 이러한 전 과정은 CCTV로 녹화됩니다. 이어 다음날 새벽 12시부터 청약홈에서 개인별로 당첨 내역을 조회할 수 있고, 오전 8시에 당첨자에게 당첨 사실이 문자로 발송됩니다. 그러나 일반일들은 이러한 과정을 확인할 방법이 없다는 것이 사실은 의문을 키우는 요소라고 생각을 합니다.
경제 / 부동산
24.08.12
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인천 부동산은 미래에 좋아질 여지가 있을까요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.고금리의 장기화, 정부의 부동산 규제, 대출 규제등으로 전국적으로 부동산 침체기 입니다.하지만 수도권 공급부족으로 수도권은 바닥을 찍고 서서히 상승을 하고 있는 형상입니다.수도권이 상승하게 되면 그 대체지로 경기도나 인천으로 갈 가능성이 매우 큽니다.인천 영종도,청라,송도,검단신도시는 젊은 인구의 유입이 꾸준히 서울과 인근 경기도등으로 부터 유입되고 있다는 점이 나중에는 시세 상승에도 큰 역할을 하리라 생각을 합니다.
경제 / 부동산
24.08.12
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부동산 임대 수익을 위해서 투자를 한다면 어느 지역이 좋을까요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.주거용 부동산으로 임대수익을 올리기 위해서는 직장인/학생/고시생 사회초년생들이 많이 사는 지역이 적합하며,상업용 으로는 유동인구가 많은 도심이 유리합니다만 요즘은 왠만한 오프라인 상가는 공실이 날 확률이 높기 때문에 입지선정에 정말 중요한 요소고 오히려 공급이 부족한 수도권의 1~2인이하 세대를 주 타켓으로 오피스텔이나 빌라등의 투자가 더 유리하지 않을까 생각합니다.
경제 / 부동산
24.08.12
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경매를 할때 임장을 꼭해야하는 이유가 무엇인가요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.부동산은 한두푼 하는 자산이 아닙니다.즉 소중한 목돈이 들어가는 투자처에 직접 가서 눈으로 보지 않고 투자를 하는 것은 매우 위험합니다.특히 경매 같은 경우는 물건매각명세서만 의존해서 보고 투자를 했다가는 알수 없는 문제로 낙찰을 포기하고 보증금만 날릴수도 있습니다. 물건매각명세서의 내용이 맞는지, 또한 누가 사는지, 나중에 명도시 문제가 없는지, 부동산 하자는 없는지 등 직접 가서 보고 판단을 하시는게 제일 현명하다고 생각을 합니다.
경제 / 부동산
24.08.12
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부동산 관련 대출 규제가 심해질까요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.지난달 가계대출이 전달보다 5조 3천억 원 늘면서 넉 달 연속 증가했다고 합니다.동시에 6월 증가폭인 4조 2천억 원보다 1조 원 넘게 증가했고, 특히 부동산 시장이 살아나면서 가계대출 상승세를 견인했다고 합니다. 이러한 가계대출을 억제하기 위해서 9월부터 스트레스DSR제도를 도입해서 대출 억제를 한다고 하지만 금리인하가 기대가 되는 입장에는 어떻게 될 지는 좀 더 지켜봐야 할 거 같습니다.
경제 / 부동산
24.08.12
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건설시장에서 문제가되고있는 PF가 무엇인가요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.PF(Project Financing)의 약자로, 대규모 프로젝트를 위한 자금 조달 방법을 의미합니다. 이 방식은 주로 인프라 개발, 부동산 개발, 에너지 프로젝트 등 대규모 장기 프로젝트에 사용됩니다. 요즘 문제가 되고 있는 것은 건설사에서 미리 대출을 내어서 부동산 개발을 하고 분양이 되면 대출을 갚아야 하는데 대출이자도 높고 또한 미분양이 나므로써 대출을 갚지 못하는 현상이 나타나고 있고, 이러한 부실채권이 금융회사의 부실로도 이어질수 있어서 문제가 된다고 하는 것입니다.
경제 / 부동산
24.08.12
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