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신축 오피스텔을 구입한 뒤 임대하려는데 수익률 계산 시 고려해야 할 비용 항목이 궁금합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.통상적으로 오피스텔 매입 비용으로는 매입가격, 취등록세, 등기비용등이 있을 수 있습니다.그리고 수익계정으로는 월세수입이 주가 되고, 보증금이 있을 경우 기준금리 상당의 이자수익이 있을 수 있지만 크다고 볼수는 없습니다. 그리고 비용계정으로는 보유세, 대출이 있을 경우 대출이자, 공실에 대한 위험부담 등이 있을 수 있습니다. 즉 총 연간 임대소득에서 총 연간 비용을 빼게 되면 수익률을 계산할 수 있습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.15
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상가 매매를 잘하려면 어떤 점을 가장 중요하게 생각해야 할까요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.상가매매의 주 키워드는 수익율 및 키워드 입니다.상가 입지와 유동인구가 많아서 임차할 수요가 많고 상가 가치가 높게 형성이 되어 임대료수입이 늘어나게 될 경우 좋은 상가라 할 수 있습니다. 반대로 허위광고나 과대 광고에 현혹이 되어 상가매매를 잘 못 했다가 임차 수요가 없어서 공실이 발생이 되고 투자대비 손실이 쌓이게 되면 결국 상가 가치가 하락을 해서 큰 손실을 볼 수 있으니 반드시 입지 그리고 유동인구 소비수요 등의 분석을 통해서 상가의 임차 수요가 많은지를 반드시 확인을 하고 투자를 해야 합니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.15
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상가가 시간이 지나면 감가 삼각이 되는데 몇 % 정도나 떨어지나요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.콘크리트 철골 구조의 건축물의 경우 통상적으로 30년~50년 내용연수로 감가상각을 하게 됩니다.보통 건물 감가상각을 잡을 경우 40년 정액법에 2.5% (년)을 잡게 됩니다.감사합니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
25.07.15
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재개발 투자 감정가에 대해 질문드립니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.네 빌라의 소유권 지분을 5:5로 가지고 있을 경우 지분을 모두 매입을 해야 단독명의자가 되게 됩니다. 즉 공동명의중 한사람 지분을 매입을 하게 되면 공동명의자가 되게 됩니다.위의 경우 감정가 금액이 전체 금액이고 지분자가 2명일 경우는 3억으로 두명의 지분을 다 가지고 올 수 있고,아닌 경우 각각 3억씩 감정평가를 받은 경우라면 6억으로 매입이 가능하다고 볼 수 있습니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.15
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월세계약만료 이전에 이사하면 불리한 점이 있나요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.우선 임차인은 임대인의 부동산에 대해서 깨끗하게 사용해야할 의무가 있습니다. 즉 자연노후화가 아닌 살면서 고의 또는 과실에 의한 파손이 있을 경우 세입자는 원상복구의 의무가 있을 수 있습니다.통상적으로 임대차계약만료를 하고 보증금을 반환 받기 전에 집상태를 점검을 받고 크게 이상이 없을 경우 보증금을 반납받게 되고 사용상 과실등으로 인한 파손 발생 시 수리비 청구 등을 보증금에서 공제를 할 수도 있습니다.이러한 문제는 일찍 퇴거한다고 일어나는 일은 아니고 통상적으로 임대차계약이 만료가 된 후 보증금 반환 시 있는 일입니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.15
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65세 이상 무주택자로 보면 세대원도 무주택으로 보나요??
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.청약 시 만 60세 이상인 직계존손이 주택 또는 분양권 등을 소유하고 있는 경우에는 신청자가 주택을 소유하지 않은 것으로 봅니다. 다만 공공임대주택 및 노부모 특별공급을 신청하려는 경우에는 주택을 소유한 것으로 봅니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.15
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4개월 근무해도 HF 전세 대출이 나올까요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.HF 중소기업청년전세자금 대출의 경우 소득증빙은 직전 3개월 급여사항으로 추정이 가능하지만 근속이 1년 미만일 경우 한도가 축소가 될 가능성이 있으므로 미리 대출 한도 및 자격사항에 대해서 전화로 문의를 해보시고 임대차계약을 진행하시는 것을 추천드립니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.15
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엄마의 재개발조합원 아파트를. 입주시점에서 잔금. 밎. 추가부담금의 부담능력이 없어 자녀가 매수는경우 절세 방법
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.증여세와 일반매매를 비교를 해서 좀 더 세금적으로 유리한 쪽으로 선택을 하시면 되고 일반매매로 진행 시 프리미엄을 최소화 해서 양도소득세를 절세를 하고 매입가를 낮추어서 취등록세 또한 낮게 나오게 거래를 하시는 것이 통상 일반적인 사항입니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.14
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아파트 분양받아볼려고 하는데 분양 받기 힘든가여?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.통상적으로 아파트 분양을 받기 위해서는 청약저축통장이 있어야 하고 청약저축통장을 통해서 청약홈에서 청약을 통해서 당첨이 되면 분양가의 10~20% 납입을 하고 계약을 체결하면서 분양권을 획득하게 됩니다.공사가 진행 되는 동안 중도금을 납입을 하시거나 중도금 대출을 통해서 입주를 기다리다가 입주 시 잔금을 납부를 하시고 입주를 하시면 되는데 잔금 시 시세으 70% 까지는 대출을 통해서 그리고 최초 납입한 계약금을 제외한 추가 자금을 마련을 해서 잔금을 납부하시고 입주를 하시면 됩니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.14
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토지거래허가구역 내 분양권 전매 시 실거주의무 관련 질문
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.아파트 분양권은 토지거래허가 대상에 포함되지 않지만 제 3자에게 분양권을 전매를 할때는 허가가 필요합니다.분양권 매수자는 토지거래허가를 신청을 하며 신축 아파트 준공 이후 입주 가능 시기부터 실거주하겠다는 확약을 해야 합니다. 즉 매수자가 실거주 의무를 받게 되고 분양가상한제 지역으로 지정이 되어 최초 분양을 받은 수분양자는 실거주의무가 있기 때문에 전매 자체가 불가할 수 있습니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.14
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