답변 내역

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.대구 지역의 경우 2021년 부터 미분양 주택이 지속적으로 증가하여 2024년 8월 기준 으로 9,000호가 넘는 물량이 미분양으로 확인이 됩니다. 이러한 미분양 물량의 누적은 과도한 공급과 수요 감소로 인한 결과로 분석 됩니다.미분양 물량의 증가로 인해 건설사들은 분양 계획을 조정하거나 연기하는 등 신중한 태도를 보이고 있으며 이는 청약 물량의 감소로 이어졌습니다. 실제 2024년 상반기 지방의 평규 청약률은 1.46대 1 정도로 저조한 수준입니다.전반적으로 대구의 경우 일부 지역을 제외하고는 미분양 문제는 여전히 심각한 상태이고 이에 따라 청약 물량 또한 감소하는 추세 입니다. 다만 지역별, 단지별로 차별화된 전략을 통해 일부 지역에서는 긍정적인 분양 결과를 보이는 곳도 있다고 합니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.울산 부동산이 최근 강세를 보이는 이유는...조선업 및 자동차 산업 호황현대중공업을 포함한 울산, 부산, 거제 조선업이 다시 활기를 띠면서 관련 종사자들의 주거 수요가 증가하게 되었습니다. 조선업 특성상 연봉이 높은 편이라 실수요 기반이 탄탄해 지고 있는 상황 입니다. 또한 현대차가 울산에 전기차 공장을 신설하고, 기존 공장을 업그레이드하는 등의 대규모 투자 계획을 발표 했고, 자동차 부품사들도 따라서 활기를 띠면서 지역 경제가 활성화되어 부동산 수요가 증가하는 결과로 이어졌습니다.이러한 와중에 울산의 신규 아파트 공급 물량이 적어 새 아파트에 대한 희소성이 높아지고 구축 아파트의 경우 상대적으로 저렴해진 상황이라 가격이 상승하게 되었습니다.근로자들이 많아지면서 전세수요도 증가하게 되었는데 전세 수요의 증가는 매매가도 동반상승하는 결과로 이어지게 됩니다.그리고, 재개발-재건축 이슈, 규제완화 등의 이슈도 울산 부동산 가격을 상승시키는 요인 중에 하나로 작용하고 있습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.기전세금이라고 하면 현재 세입자가 보증금 2억3천만워으로 전세를 살고 있다는 의미이며,해당 집을 매수할 때는 전세금을 안고 거래를 하게 됩니다.즉, 매수자(질문자님)는 매매대금 2억 5천만원에서 기존 전세금 2억 3천만원을 제외한 나머지 2천만원만 추가로 지불하고 집을 매수할 수 있다는 이야기 입니다. 전세 낀 상태로 집을 사는 것이며 전세 세입자 계약 만료 시 질문자님이 세입자에게 전세금을 돌려줘야 합니다.만약 실거주를 하고자 하신다면 전세 세입자의 전세금을 돌려주고 실거주를 하시면 되며,전세를 유지한 채로 투자 목적으로 매수를 하는 경우 따로 전세금을 당장 갚을 필요는 없고, 세입자가 계속 거주하면 됩니다.투자 목적이라면 전세를 끼고 사는 것은 가능 하지만, 실거주를 하실 예정이라면 전세금 반환 계획을 미리 세워두시기 바랍니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.일반적으로 로얄동이 더 높은 가격에 거래가 되고, 매도 시에 더 비싸게 팔릴 가능성이 있습니다. 다만 이는 부동산 경기 상승기와 하락기에 따라 차이가 있을 수는 있습니다.로얄동의 경우 입지 및 조망, 일조량, 채광, 동선과 소음, 희소성 등으로 인해서 일반동과는 가격 차이가 있으며, 상승기에는 로얄동이 더 빠르게 가격이 오르고 일반동과의 가격 차이고 커질 가능성이 높습니다. 만약 입지가 좋은 곳이라면 투자자, 실수요자들이 몰려 희소성이 부각되어 더 높은 가격에 거래가 될 수도 있습니다.다만, 지금과 같은 하락장에서는 일반동과 가격차이가 줄어들 수 있으며, 매수자 측에서는 더 낮은 가격을 요구할 수밖에 없기 때문에 원하는 가격에 매도를 하기 어려울 수도 있습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.일단 1개월 연장 건에 대해서는 집주인과의 협의가 우선 입니다. 한달 연장에 대해서 집주인(임대인)이 부담을 느낄 수도 있으니 협의를 먼저 해보시는게 좋습니다. 만약 1개월 연장에 합의가 된다면 기존 계약서에 특약사항을 추가하거나 1개월 단기 임대 건에 대한 별도의 계약서를 작성해 두시는 것이 향 후 있을지 모를 분쟁을 대비해서 안전합니다.전세대출을 받은 경우 은행에 계약 연장 사실을 통보하시기 바라며, 은행에 따라 별로 심사나 추가 서류 제출을 요구할 수도 있습니다.집주인과의 원만한 합의만 있다면 1개월 연장은 큰 문제가 없습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.말씀하신 아파트 값이 상승한 지역은 토지거래허가구역 해제 구역이 아닐까 합니다. 지난 12일 서울시가 서울 송파구 잠실동, 강남구 삼성-대치-청담동 등을 포함한 아파트 291곳에 대해서 토지거래허구역 지정을 해제한데에 따라 강남을 중심으로 아파트 매매가가 상승 했습니다.지난 1월 부터 토지거래허가구역 해제에 대한 언급이 있었고, 발표가 나면서 매물 회수나 호가 상승으로 이어진 결과라고 볼 수 있을 듯 합니다.전체적인 아파트값은 하락은 했지만 이번에 해제가 된 구역와 주변 인근 지역의 경우, 대기하고 있던 투자자가 나타면서 상승세로 전환이 되었습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.유투브에서 관련 영상을 추천하는 이유는 조회수를 높이기 위한 마케팅 전략일 가능성이 높으며, 실제 상황과 맞지 않는 부분이 많이 있으니 그냥 저런 의견이 있을 수도 있구나 정도로 참고만 해주시면 될 것 같습니다.현재 서울 및 수도권 일부 지역은 반등 조짐이 있는게 사실이기는 하지만 유의미한 수치라고 보기에는 한계가 있습니다. 또한 여전히 금리 수준이 높은 상태라 이 부분도 간과해서는 안될 부분이고 전세가율의 어떻게 변화하는지도 살펴봐야 하는 중요한 지표 입니다.지금은 금리 인하가 확정되지 않은 상태라 무리한 대출로 투자를 일으키는 건 위험할 수 있으며, 좀 더 장기적인 관점으로 바라보셔야 할 듯 합니다. 다만 실거주 목적으로 부동산 매수를 고민하고 계신다면 지금과 같이 가격이 조금 떨어진 상태에서 고려를 해볼 수는 있을 듯 합니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산 직거래라고 하더라도 내야 하는 세금에는 변함은 없으며, 중개수수료를 절약할 수 있다는 장점이 있습니다. 그리고 직접 상대방과 협의를 하다보면 가격 협의가 중개사를 거칠 때보다 좀 더 효과적일 수도 있기는 하지만 매도자 입장에서는 조금 번거로울 수도 있습니다.무엇보다 직거래 시에는 계약서 작성이나 법적인 보호 장치들이 부족해서 누락 사항 등이 발생 시에 향 후 분쟁가능성이 있을 수 있습니다. 매수자는 등본상의 근저당권이나 압류 여부 등도 직접 확인하고 검토해야 하고 미 확인 시에 발생하는 부분에 대해서는 본인 책임이므로 직거래시에는 이해관계를 꼼꼼히 따져봐야 합니다.중개수수료가 부담스럽다면 법무사를 통한 거래 지원을 받는것도 방법이 될 수 있습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.집 주변이 재개발 지역으로 지정이 되면 이후 정비구역 지정 > 조합설립 > 관리처분계획 > 철거 및 이주 > 신축아파트 입부 등의 절차를 거리게 됩니다.정비구역이 지정이 되면 재산권 행사에 일부 제잔이 있을 수 있으며, 이후 토지 등 소유자들이 조합을 만들어 개발 방향을 정하게 됩니다. 조합원 분양 자격이 정해지고 권리가액이 산정이 되며 이때부터 보상과 이주 계획이 논의되기 시작 합니다. 조합원들에게는 새로운 아파트 분양 또는 현금 보상 중 선택을 하게 되는데 세입자는 이주해야 하며 이주비 지원 가능성이 있을 수 있습니다.본격적인 철거가 시작이 되면 조합원 및 세입자들이 이사를 가야 하며 이주비 대출을 지원받을 수 있지만, 세입자는 주거이전비, 이사비 일부를 받을 수 있지만 임대인과의 관계에 따라 보증금 반환이 원활하지 않을 수도 있습니다.이사를 해야 하는 건 맞지만 사전에 충분한 고지가 있을 거고 보상절차가 있을 수 있으니 확인해 보시면 좋습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.0기 신도시라는 용어는 공식적인 정부 정책 용어는 아니지만 1기 신도시가 조성되기 전 서울 외곽에 형성된 대규모 주거지를 의미 합니다. 대체로 1980년대 이전부터 서울의 인구 분산 및 주거지 조성 목적으로 개발이 된 곳들 입니다.대표적으로 현재 가산디지털단지, 개포지구, 노원구, 도봉구, 강북구, 안양, 부천, 의왕, 성남 등을 포함하고 있습니다.대체로 서울과 가까워 입지가 우수하고 도로 및 기반시설이 노후화되어 재개발 재건축 이슈가 많은 곳들입니다. 1기 신도시보다 규제에서 상대적으로 자유로운 경우도 있습니다. 이 지역들도 재건축, 리모델링을 통한 가치 상승 가능성이 주목받고 있습니다.