답변 내역

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.전세의 장점은 보증금만 걸고 거주가 가능하다는 점인데 보증보험이 가입 가능 하면 안정성 확보가 가능하여 추천 드릴 수 있습니다. 하지만 전세가율이 너무 높은 집은 피해야 합니다. 전세 대출 시 이자 부담이 크지 않고, 전세가율이 안정적인 지역이라면 전세가 나은 선택지가 될 수 있습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.아파트 리모델링 사업에서 조합이 세대 분담금을 감당하기 어려운 세대를 매입하는 경우 매입 가격의 기준은 법적으로 명확하게 정해진 것이 아니라, 사업 시행 주체(조합)과 해당 세대 간의 협의에 따라 경정이 됩니다.감정평가를 통한 가격 산정 - 조합이 매입하는 경우 감정평가법인을 통해 해당 세대의 시장 가격을 평가한 후 매입 가격이 정해지는 것이 일반적이며, 보통 2개 이상의 감정평가법인에서 진행하며 평균값을 적용하는 방식이 많습니다.조합이 제시하는 매입 가격 - 감정평가를 기반으로 하되, 사업의 수익성, 조합의 재정 상태 등을 고려해 조합이 자체적으로 가격을 조정할 수 있습니다. 조합이 충분한 재정이 있다면 감정평가액 수준에서 매입이 가능 하지만, 재정이 부족하면 감정평가액보다 낮은 가격을 제시하는 경우도 있습니다.협의가 이루어지지 않을 경우 - 조합과 세대 간 가격 협상이 원만히 이루어지지 않으면 소송 등의 법적 절차를 갈 수도 있습니다. 강제수용은 리모델링 사업에서는 적용되지 않습니다.대부분 실무적인 관행으로 감정평가 후 매입을 원하는 세대와 협의하여 매입니 진행되며 감정 평가 가격을 기준으로 하지만 조합의 자금 사정과 사업성에 따라 가격 조정이 될 수는 있습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.네 이번 토지거래허가구역으로 지정 된 구역들은 이른바 갭투자가 원청 봉쇠가 되기 때문에,전세를 끼고 주택 거래를 할 수가 없게 됩니다. 주택의 경우 2년 간 실거주 목적일 경우에만 매매가 허용이 되기 때문 입니다. 지정 기간은 일단 3.24일 부터 9.30일까지 6개월 가량인데 필요하다면 기간 연장을 검토하겠다는 입장을 표명한 것을 보니 그 기간은 좀 더 늘어나지 않을까 합니다.이에 더불어서 정부에서는 토지거래하구역 지엉 이후에도 시장 과열이 지속되는 곳들은 조정대상지역과 투기과열지구로 추가 지정하겠다고 밝힌 상태 입니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.강남 3구와 용산구 아파트 전체를 토지거래허가구역으로 다시 지정했는데요.. 이는 해제 발표 후 약 한달만에 다시 지정이 된 것인데... 더 넓은 구역을 묶어 버렸습니다. 이에 전세보증금을 끼고 집을 사는 갭투자가 완전치 금지가 되었습니다. 이렇게 한달 만에 정책 변화가 이루어지는 것은 시장의 변동성만 더 키우는 꼴이라 정부가 과연 시장을 제대로 바라보고 있는 건지 의문이 듭니다.일단 이번 지정은 모든 해당 구역 내의 모든 아파트가 대상이 되는데 아파트 외 부동산은 이번 지정의 직접저인 대상인 아닌 것으로 보입니다.다만, 비아파트 부동산 거래 시에도 토지 면적에 따라 허가 대상이 될 수 있으므로, 거래 전에 해당 부동산이 허가 대상인지 확인 하는 것이 필요할 것으로 보입니다. 또한 지역별로 그 기준이 상이할 수도 있으니 관할 구청 등에 문의 하셔서 확인해 보시는게 필요할 듯 합니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.아파트는 층수, 방향, 전망, 동-호수 위치 등에 따라서 가격이 다르게 형성되어 있으며,특히 남향 여부, 층수, 조망권은 가격에 큰 영향을 주고 있습니다.남향의 경우 햇빛을 가장 오래 받을 수 있어 겨울에는 따뜻하고, 여름에도 상대적으로 시원해서 선호가 되고 있습니다. 또한 햇빛이 잘 들어서 실내 습기가 덜 차고 곰팡이 발생 위험도 적습니다. 무조건 남향이 좋다기 보다는 조망권+층수가 같이 받쳐줘야 매리트가 있습니다.고층이 비싼 이유는 조망권이 뛰어나고 소음, 먼지, 벌레 등의 걱정이 상대적으로 덜하며 무엇보다 프라이버시 확보가 가능해서 선호가 됩니다. 최고층 팬트하우스의 경우 예외적인 공간으로 훨씬 비싼 가격에 거래가 되기도 합니다.이와 같은 것들은 좀 더 선호가 될 뿐이고 본인의 라이프 스타일에 맞추어 적절한 곳을 선택 하셔도 거주하시는데 큰 문제는 없습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.전세와 월세는 현재 시장 상황과 본인의 재정 상황에 따라서 선호도가 달라질 수 있기 때문에,어떤것이 더 좋다라고 이야기하기에는 적절하지 않을 수도 있어 여러가지 요소를 고려하여 선택하시는게 좋습니다.전세의 경우 한 번 보증금을 낸 후에 추가적인 지출이 없어서 장기 거주 시에 유리할 수 있습니다. 추가적으로 금리 상승기에는 이자 부담이 있을 수는 있지만 월세보다 총 지줄치 적을 수 있기 때문에 이러한 부분들은 잘 따져 보시는게 좋습니다. 보증금의 경우 계약이 끝난 후 돌려 받을 수 있어 자산에 대한 보전이 가능할 수 있지만 미반환 혹은 반환이 지연되는 경우 문제가 발생할 수 있습니다.월세의 경우 적은 비용으로 거주를 할 수 있다는 장점이 있고, 전세대출 금리가 올랐을 경우 전세 보다 월세가 유리할 수도 있습니다. 다만 장기거주시에는 전세보다 큰 금액을 지출할 가능성이 있으므로 거주 기간 동안 발생할 비용에 대해서도 따져 보시는게 좋습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.신도시가 개발되면 도로, 지하철, 학교, 병원, 공원 등 다양한 생활 인프라가 함께 들어오게 되고 기존 지역들도 신도시 개발 덕분에 인프라 혜택을 같이 누리가 되면서 집값이 상승하게 됩니다.이러한 신도시에 새로운 직장과 상업시설이 생기면서 인구가 증가하게 되고 인근 지역에서도 신도시와 가까운 기존 주택을 찾는 수요가 증가하게 됩니다. 또한 인구가 몰릴 것으로 기대하여 투자자들이 몰리면서 전체적인 부동산 시장의 상승 압력이 가해지게 됩니다. 신도시의 경우 초반에 편의시설이 부족할 수 있어서 주변 지역의 부동산 가치가 먼저 올라 가는 경우가 있습니다. 하지만 공급 과잉, 그리고 신도시 아파트 분양가가 상대적으로 저렴하게 책정이 되면 기존 주택들에 대한 수요가 신도시로 몰리면서 집값이 조정될 가능성도 있습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.아파트 분양 후 등기 시점은 사용승인(준공) 이후 진행이 됩니다.아파트가 완공되면 사용승인을 받게 되는게 보통 입주 시작 직전에 진행이 됩니다. 입주자들이 입주하면서 소유권 이전 등기를 준비하게 되고 입주 후 2~6개월 내에 시행사가 잔금 납부를 확인한 후 등기 절차가 진행이 됩니다.보통 사용승인 후 3~6개월 이내에 등기가 완료된다고 보시면 될 것 같습니다.등기가 늦어지는 경우 시행사의 등기 관련 공지 일정 등을 확인해 보시기 바랍니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.새로운 계약서는 기존 계약 종료 전에 작성해 두시기를 추천 드립니다. 계약 종료일 전에 작성하게 되면 확정일자를 새로 받기도 수월해지니 종료일 전에 작성해 두시기 바랍니다.추가되는 보증금에 대해서는 재계약서를 작성할 때 보증금 지급 날짜를 정해 두시면 될 것 같습니다. 집주인이 먼저 요구할 경우에는 계약서 작성 일자에 맞춰서 지급하고 이를 계약서 특약사항 등에 명시해 두시기 바랍니다. 이렇게 진행하면 큰 문제는 없을 것 같습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.아파트 시세 담합은 주로 매도자와 일부 공인중개사들이 협력하여 가격을 일정 수준 이상으로 유지하려는 행위 이니다. 단순히 매도자를 위한 것만은 아니고, 부동산 시장 내에서 다양한 이해관계자들의 이익을 반영한 결과적인 행위라고 볼 수 있습니다.매도자들은 최대한 높은 가격에 팔기를 원하기 때문에 가격 하락을 막으려는 움직임이 생기고 인근 부동산들이 시세를 높이거나 일정 가격 이하로는 매물을 내놓지 않도록 유도합니다. 중개업소들의 경우에도 거래 가격이 높을 수록 수수료가 증가하므로 낮은 가격에 거래되는 것을 원하지 않습니다. 낮은 가격으로 급매물이 나오면 이를 막거나, 해당 매물을 시장에 일부러 내놓지 않는 경우도 있습니다. 특정 아파트 소유자들은 우리 아파트가 싸게 팔리면 안된다는 심리를 가지고 있어서 저가 매물을 신고하고 커뮤니티를 통해서 가격을 통제하는 등으로 시세를 유지하려고 합니다.이러한 인위적인 가격 형성은 실제 시장 가격이 왜곡 되어 결국 실수요자들이 비싼 가격에 구매하게 됨으로써 합리적인 거래가 어려워지게 됩니다. 급매물들의 물건이 시장에 나오지 않고 쌓이게 되면 거래량 자체가 줄어들고 되고 시장이 경직되는 현상이 발생할 수도 있습니다. 공정거래위원회에서는 이러한 시세 담합을 공정거래법 위반 행위로 보고 조사하는 경우도 있습니다.