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부동산 매매 시 근저당권 채권최고액 질문입니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.은행 채권최고액는 소유자가 은행에서 대출을 받은 후 이를 담보로 설정한 금액이고, 일반 개인에게서 빌린 금액에 대해서도 담보로 설정을 한 듯 합니다. 현재 설정된 채권최고액이 매매가를 초과하고 있기 때문에 실제로 남은 채무가 매매가에 영향을 미칠 수도 있을 듯 합니다. 만약 매도자가 채무를 변제하지 못할 경우 은행 혹은 개인이 부동산을 경매로 진행할 가능성도 있습니다.디딤돌 대출의 경우에도 근저당권이 설정되어 있을 경우 대출 승인이 이루어지더라도 대출 가능 금액이 줄어들거나, 그렇지 않은 경우 근정당권 해지가 사전에 이루어지지 않을 경우 대출 승인에 어려울 수도 있을 듯 합니다.이를 위해서는 매도자와 계약금, 중도금을 기준으로 채무 변제를 약정하는 근정당권 해지 약정을 계약서에 명시 하시고, 근저당 외에도 임차인이 있는 경우 보증금 반환 의무도 명확하고 구체적으로 명시를 해두시는게 좋습니다. 이와 같이 매매계약서에 근저당권 말소 조건 시에 최종 매매계약에 대한 효력이 있음을 명확히 해두시는게 이러한 부동산 거래시에 반드시 필요할 것으로 보입니다. 이러한 부분은 중개사 분과도 충분히 논의를 거치시는 걸 추천 드립니다.
경제 / 부동산
25.01.15
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농사짓는 토지가 국가사업으로 편입되는데 보상금은 얼마나 받을수 있을까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.토지가 국가사업에 편입되어 수용되는 경우 보상금은 '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률'에 따라 산정이 됩니다. 보상금은 주로 토지 보상금, 지장물 보상금, 영농 손실 보상금 등으로 구성이 되어 있습니다.토지 보상금의 경우 감정평가액을 기준으로 산정이 되며 사업 인정 고시일을 기준으로 토지의 시장가를 평가하게 됩니다. 사업시행자와 토지 소유자가 각각 감정평가사를 지정하고, 추가로 선정된 제 3의 감정평가사릐 평균 금액으로 보상가가 정해지게 되어 있습니다. 토지의 정상적인 거래 사례를 반영하고 인근 지역의 거래 가격이 참고자료로 활용이 됩니다.영농손실 보상금의 경우 논의 연간 평균 농작물 생산량과 농작물 평균 가격 그리고 보상연수를 고려하여 산정이 되며, 보상 연수는 보통 1~2년으로 설정이 되고 토지 활용 상태에 따라 조정이 될 수도 있습니다. 농사를 실제로 지었다는 것을 증명해야 하며 직불금 지급 내역, 농협 거래 기록, 농지이용 실태 증명서 등이 필요한 것으로 확인이 됩니다. 올해 직불금을 수령하지 못한 경우라도 농지 이용 실태를 입증하면 보상이 가능할 것으로 판단 합니다.만약 논의 수용으로 인해 생계에 타격을 입거나 이주해야 하는 상황이 된다고 하면 추가 보상이 가능한지 여부도 확인해 보시기 바랍니다. 생활 대책비라던가 이주정착금 등이 보상으로 지급이 되는 경우도 있습니다.보상을 높이기 위해서는 감정평가 시에 최대한 가격을 높이기 위해 적극적으로 대응을 하시고, 감정평가사가 현장 조사를 왔을 때 충분히 잘 조사 할 수 있도록 최대한 협조를 해주시기 바랍니다.
경제 / 부동산
25.01.15
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문재인 정권 때에는 왜이렇게 집값이 많이 올랐나요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.문재인 정부 당시 집값이 오른 가장 큰 이유는 초저금리 정책으로 인한 영향이 크다고 볼 수 있습니다.당시 코로나 팬데믹의 영향으로 인해 초저금리 대출이 이루어졌으며 이는 대출 이자 부담을 덜어주어 부동산 투자와 매수를 촉진하게 되었습니다. 저금리 환경에서 가장 안전한 투자처로 여겨졌기 때문 입니다.팬데믹 대응을 위한 유동성이 시장에 대규모로 공급되면서 투자자금이 부동산으로 유입이 되었고 주식, 암호화폐 등 위험자산에 비해 부동산은 안정성과 가치 상승 가능성으로 투자 수요를 끌어 들이게 되었습니다. 또한 집값 안정을 목표로 부동산 대책 들을 발표했는데요.. 다주택자에 대한 규제를 강화 하면서 매물을 잠그게 되는 효과가 나타나게 됐고, 대출 규제를 강화하면서 현즘 부자와 갭투자자가 시장을 장악하게 되었습니다.그리고, 집값이 서서히 상승하자 "지금 사지 않으면 영영 못산다"라는 사회적 불안 심리가 확산되면서 30, 40대 젊은 층에서도 영끌로 부동산 매매는 하는 분위기가 형성이 되었습니다.정부의 부동산 정책 실패와 코로나 팬데믹과 같은 특수한 상황 그리고 수도권 집중 현상이 복합적으로 발생하면서,당시 부동산 가격이 폭등하는 결과를 초래하게 되었습니다.
경제 / 부동산
25.01.15
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우리나라의 주력 산업인 자동차 철강 반도체 등은 세계 시장에서의 경쟁력은 어느 정도 인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.각각 산업의 세계 경제적 비중과 중요성에 대해 안내 드립니다.반도체 한국은 세계 반도체 시장의 약 20%를 차지하며 특히 메모리시장에서는 글로벌 점유율 50%이상을 차지 합니다. 삼성전자와 SK하이닉스는 글로벌 메모리 반도체 시장에서 1, 2위를 기록하며 이 부분에서는 한국의 지배력을 보여주고 있습니다.반도체는 스마트폰, 자동차, 데이터 센터 등 모든 첨단 기술의 핵심부품으로 디지털 경제의 필수 기반 입니다.자동차현대자동차와 기아는 글로벌 자동차 시장에서 약 10% 이상 점유율을 기록하면 전 세계 상위 5위권 자동차 제조사로 평가를 받고 있습니다. 2024년 기준 한국은 전기차 및 수소차 시장에서도 기술력을 바탕으로 점유율을 확장하고 있습니다.자동차는 제조업 고용과 수출의 중심에 있으며, 특히 한국은 친환경 차량 개발로 탈탄소 시대를 선도하고 있습니다.철강한국의 포스코는 세계 5대 청강사 중 하나로 자동차, 조선, 건설 등의 핵심 소재를 공급 합니다. 글로벌 철강 생산량의 약 5%를 차지하며 고급 강재 생산에서 독보적인 경쟁력을 보유하고 있습니다.철강은 산업의 뼈대로 불리며 자동차 및 조선 산업과 긴밀하게 연결되어 있습니다.조선한국은 2024년 기준 세계 선박 수주량의 약 40%를 점유하면 LNG선, 컨테이너선 등 고부가가치 선박 분야에서 1위를 기록하고 있습니다. 현대중공업, 삼성중공업, 대우조선해양은 조선업의 글러벌 리더이기도 합니다.조선은 글로벌 해운 및 물류망의 기반을 제공하며 친환경 선박 개발에서 한국은 선두주자로 자리매김하고 있습니다.반도체, 조선, 철강 등은 글로벌 산업 공급망의 핵심으로 자리잡고 있으며 한국 전체 수출의 약 70% 이상이 주력 산업에서 발생합니다. 이는 국가 경제 성장에 큰 기여를 하고 있습니다.
경제 / 부동산
25.01.15
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청약에 관하여 관련 질문 드립니다..
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.10만원 씩 40회을 납부 하셨다면 공공주택 청약 신청에 필요한 기본요건은 충족한 상태로 보여집니다.공공분양의 경우 24회 이상 납부해야 하고 납입 금액과 회차가 많을 수록 유리하며,임대주택의 경우 납입 횟수와 소득 요건을 충족하면 가능 합니다.공공분양은 납입횟수와 금액을 기준으로 당첨자를 선정하기 때문에 납입 회차가 늘어날 수록 경쟁에서 더 유리할 수 있습니다. 아직 공공분양이나 임대주택을 신청하지 않았다면 꾸준히 납입하는 것이 좋습니다. 나중에 더 큰 기횔르 노릴 수도 있습니다. 만약 특정 지역에서 청약을 넣을 계획이 있고, 현재 납입 횟수와 금액이 충분하다면 추가 납입을 멈출수는 있습니다.현재 납입 기준을 충족하기 했으나 계속 납입하면 경쟁력을 놓일 수 있으니,공공분약 주택 청약에서 당첨 확률을 높이고 싶으시다면 납입을 지속하는 걸 추천 드립니다.
경제 / 부동산
25.01.15
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아파트동대표가하는일이무엇인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.아파트 동대표는 입주자 대표회의의 구성원으로 아파트 주민들의 의견을 대변하고 관리 관련 의사결정을 돕는 역할을 합니다. 동대표는 아파트 운영의 중요한 부분을 담당하므로 책임감과 봉사전싱이 필요합니다. 주요 역할은 다음과 같습니다.입주다대표회의 참석 및 의결아파트 관리비 예산 및 결산 검토공용시설 유지보수 결정관리사무소와의 협력 및 운영 감독입주민 의견 수렴같은 동 입주민의 불만이나 요구 사항을 듣고, 이를 입주자 대표회의에 전달관리 계약 및 용역 감독경비, 청소, 소방안전 등 외부 용역 계약 사항을 검토하고 결정계약 이행 여부 점검분쟁 해결주민 간 갈등이나 관리와 관련된 문제를 조정하고 해결재건축, 리모델링 논의재건축, 리모델링 관련 사안을 입주민과 논의하고 추진이처럼 다양한 역할을 수행하고 있으며 주민, 관리사무소, 입주자 대표외희 간의 원활할 소통을 위해 의사소통 능력이 중요합니다. 어느 누구나 지원을 할 수 있으며 주민들의 요구를 성실히 반영하려는 태도가 필요 합니다.책임과 봉사정신을 갖춘 사람이라면 누구할 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.01.15
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재건축 통과 단계와 기간이 궁금합니다
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.재건축 추진과 통과 과정은 매우 복잡하며 법적-행정적 절차가 필요하기 때문에 시간이 많이 걸리게 됩니다.안전진단 - 재건축 가능성을 검토하기 위해 건축물의 구조적 안정성과 노후도를 평가 / 대략 6개월 ~ 1년추진위 구성 및 승인 - 재건축 추진위원회를 구성하고 관할 관청의 승인을 신청(1년~2년)조합 설립 및 승인 - 재건축 조합을 구성하여 법적 주체로서의 자격을 획득(1~3년)사업시행계획 인가 - 재건축 사업의 구체적인 계획을 수립하여 관할 구청의 인가를 받음(1~2년)관리처분계획 인가 - 각 소유자별 분양권, 청산 금액 등을 결정(6개월~1년)이주 및 철거 - 기존 주민들이 이주하고, 기존 건물을 철거(1~2년)착공 및 준공 - 재건축 공사가 시작되고, 완공 후 입주가 이루어짐(3~5년)보통 10~15년 가량 소요다 된다고 보고 주민간의 합의, 법적 분쟁, 행정 절차 지연 등으로 인해서 전체 기간이 늘어날 수도 있습니다. 이를 최대한 줄이기 위해서는 충분한 동의를 확보하고, 투명하고 공정하게 조합 및 추진위 운영을 해야 합니다. 재건축을 통해 이익을 얻으려는 사람들이 많은 수록 분쟁이 더 잦아지고 공사는 늦어지게 됩니다.입주민 간의 충분한 소통과 행정기관과의 협력이 뒷받침이 되어야 재건축 공사는 빨리 마무리 될 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.01.15
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상가매매시 세입자보증금반환은 누가하나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.세입자의 보증금에 대한 정산 방식은 매도인과 매수인 간에 어떻게 협의 하는지에 따라서 달라지게 되어 있습니다.보증금이 매매가에 포함이 되어 있는 경우 매수인은 매매가를 매도인에게 지급하고, 세입자가 퇴거할 경우 해당 보증금을 세입자에게 돌려줄 책임이 있습니다. 이 경우, 매도인이 보증금을 제외하고 따로 받지 않으며, 매수인이 보증금을 인수하는 형태의 계약 입니다.예를 들어 매매가 6.5억원 / 보증금 1억원일 경우 매수인은 매도인에게 6.5억원을 지급하고 세입자의 보증금 반환 책무를 떠안습니다.만약 매매가에 보증금이 포함되지 않았다면 매도인은 매매가에서 세입자 보증금을 공제한 금액만 수령하여야 합니다.6.5억월에 보증금이 포함되어 있지 않다면 매수인은 매도인에게 6.5억에서 1억원을 제외한 5.5억원에 대해서만 지급하면 되며 세입자가 퇴거 시 1억원을 돌려줘야 하는 형태 입니다.매매과정에서 보증금에 대한 반환 책임은 매수인에게 승계되므로 세입자가 퇴거 요청 시에 매수인이 보증금을 반환할 책임이 있습니다.보증금을 매수인이 떠안게 되는 경우 보증금 승계 여부에 대해서 특약 사항에 명확하게 작성을 해두셔야 향 후 법적인 분쟁이 발생하지 않습니다. 매수인에게는 세입자의 보증금 반환 책임이 생긴다는 점을 사전에 충분히 인지시켜 두시는 것도 필요 합니다.
경제 / 부동산
25.01.14
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하이앤드 브랜드 아파트명은 뭐가있나요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.하이엔드 아파트 브랜드는 고급 주거 시장을 겨냥한 아파트나 주상복합 브랜드로 럭셔리한 디자인, 첨단 기술, 뛰어난 입지 등이 특징 입니다. 주요 하이엔드 브랜드 몇 가지 안내 드립니다.GS건설 - 자이포스코건설 - 더샵삼성물산 - 레미안롯데건설 - 르엘SK에코플랜트 - SK VIEW한화건설 - 포레나호반건설 - 호반써밋 등이 있습니다.하이엔드 아파트 브랜드는 점점 더 고급화 다양화 되고 있는 추세 입니다.
경제 / 부동산
25.01.14
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부동산 건축 허가는 어디서 받을 수 있나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.아파트나 건물을 건설하려면 관할 구청 또는 시-군-구청에 허가를 신청하는 것이 일반적이며, 건축 허가는 국토부가 아닌 건축물이 위치한 지역을 관할하는 지자체에서 처리를 하고 있습니다. 예를 들어 서울시 강남구에 건축물을 지으려면 강남구청에 허가를 받아야 합니다.대규모 개발사업이나 국가 지정 사업, 건축법 및 도시계획법 관련 심의 같은 경우 등 국가의 승인 필요한 경우에는 국토부의 관여가 필요한 경우도 있습니다.
경제 / 부동산
25.01.14
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