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답변 내역

재건축이 되는 아파트에서 신탁회사의 역할은 무엇인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.신탁회사는 재건축 추진 과정에서 중요한 역할을 하며, 특히 효율적이고 신속한 진행을 도울 수 있는 주체 입니다. 신탁방식을 활용하는 재건축은 일반 조함 방식과 다르게 전문 기관이 재건축을 관리하고 운영하기 때문에 속도와 투명성을 높이는 데 기여 합니다.주요한 역할은 아래와 같습니다.사업 관리 및 계획 수립 - 전반적인 계획 수립과 관리를 담당자금 조달 및 관리 - 사업에 필요한 자금을 안정적으로 조달하며 자금 사용 내역을 투명하게 관리토지 및 건물 관리 - 토지와 건물의 소유권을 신탁 형태로 관리행정 절차 대행 - 재건축과 관련되 복잡한 행정 절차(인허가, 조합설립, 계약 체결 등)를 대신 처리투명성 강화 및 신뢰 확보 - 외부 전문가로서 공정하고 투명한 의사결정사업 종료 및 정산 - 재건축이 완료되면 사업비 정산 및 분배를 책임신탁 방신은 추진 속도가 빠르고, 효율적이며, 투명한 자금 관리 및 사업관리로 부정행위를 예방할 수 있으며, 재건축 과정에서 일어나는 분쟁들을 조정하면서 불필요한 공기 지연 등이 발생되지 않도록 해주고 있습니다.재건축이 원활하게 진행될 수 있도록 돕는 중요한 파트너라고 보시면 될 것 같습니다.
경제 / 부동산
25.01.03
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전세 보증금 미반환에 따른 추가 거주 및 최우선 변제 요건
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.문의 주신 내용에 대해서 답변 드립니다.합의 내용의 문서화임대인과 구두로 협의한 내용이 있지만, 구체적인 계약서나 합의서를 서면 작성하시는게 매우 중요합니다. 문화사된 내용이 있어야 향 후 분쟁이 발생할 경우 법적 효력을 인정받을 수 있습니다.추가 합의서/제안서 - 보증금 반환 일정과 조건, 월세 면제, 이자 지원 등에 대한 내용을 명확히 기록하여 서명을 받을 필요가 있습니다. 경매에서의 최우선변제권건물이 경매로 넘어갔을 경우, 보증금을 반환받기 위해서는 최우선변제권이 중요한 문제 입니다. 전세 보증금은 경매에서 우선적으로 변제받을 수 있는 금액이지만 그 조건은 다소 복잡할 수 있습니다.전세보증금 반환을 위한 최우선변제권은 전세 계약 체결 후 5년 이내에 해당 합니다. 즉, 전세계약을 체결한 후 5년 이내에 경매가 발생하면 보증금을 최우선변제로 받을 수 있습니다. 경매로 인한 압류 전 보증금 일부 반환이 이루어졌다면, 해당 금액은 최우선변제의 범위에 영향을 미칠 수 있습니다.>> 5년 이내의 전세 계약에 해당하고, 보증금 1억원 이하라면 최우선변제권에 따라 경매 시 우선적으로 반환 받을 수 있습니다. 만약 경매가 발생한 후 반환받은 보증금이 1억원을 초과하는 경우 초과분에 대한 변제는 일반 채권자 순으로 처리 되므로, 그 부분은 보장되지 않을 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.01.03
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지방 공시지가 4억 이하 주택 세금 혜택이 궁금합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.주요 내용은 다음과 같습니다.종부세 1세대 1주택자 특례 적용 확대 - 지방의 공시가격 3억원 이하 주택에서 4억원 이하 주택으로 확대되어 해당 주택에 대한 종부세 부담이 완화취득세 중과 제외 기준 상향 - 지방 주택에 대한 취득세 중과 제외 기준도 공시가격 1억원 이하에서 2억원 이하로 상향 조정주택수에서 제외 여부 및 3주택자 혜택주택수에서 제외 - 공시가격 4억원 이하의 주택을 추가로 취득하더라도 1세대 1주택자로 간주되어 주택수에서 제외3주택자 혜택 - 3주택자에 대한 구체적인 세제 혜택에 대한 언급은 아직 없는 것으로 보입니다.이러한 세재 혜택은 25년 2월 부터 시행될 예정에 있으며,비수도권 지역 가운데 광역시와 세종시는 제외 되며 나머지 지방 주택에만 적용이 됩니다.
경제 / 부동산
25.01.03
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내생애 첫주택 구입 대출에 부부합산 소득 제한이 없나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.주택담보대출은 대출한도를 결정할 때 주로 소득기준과 LTV, DTI 등을 고려 합니다. 대출을 받을 때 은행세ㅓ 소득 기준을 적용하는 이유는 대출 상환 능력을 평가하기 위해서 입니다. 보통 부부합산 소득 8,500만원 이하는 정부의 주택담보대출 규제와 관련된 소득 기준 일 수 있습니다. 이 경우 소득이 85,00만원 이하일 때 대출 승인이 유리하거나 대출 한도에 영향을 미칠 수 있습니다.디딤돌 대출이나 다른 서민형 대출은 정부에서 지원하는 대출로, 소득 기준이 존재하며 일정 소득 이하인 경우 대출을 받을 수 있습니다. 예를 들어 부부 합산 8,500만원 이하는 디디돔 대출 등에서 자주 적용되는 기준 입니다.일반 대출에서는 소득기준을 요하지 않을 수도 있습니다. 은행의 정책에 따라 다르게 적용될 수 있는 부분인데요... 중개사무소나 법무사의 이야기대로 소득 기준 자체가 없을 수도 있습니다.결론적으로 가장 정확한 방법은 대출 받고자 하는 은행의 대출 담당자에게 직접 문의하여 현재 소득 기준과 대출 상품에 대해서 상세히 안내를 받으시는게 좋습니다.
경제 / 부동산
25.01.03
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청약통장으로 청약에 당첨되었을 경우 당첨 후 절차는 어떻게 진행되나요??
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.질문 주신 내용에 대해서 답변 드립니다.청약 당첨 후의 진행 절차청약홈 또는 해당 사업자의 홈페이지에서 당첨 여부 확인당첨 후 일정기간 내에 계약금을 납부하지 않으면 당첨이 취소되므로 일정에 주의가 필요함일정 기간 내에 입주자 모집 공고에서 요구한 서류 제출계약금 납부계약 이후 중도금 대출이 가능하다면 일정에 따라 분양가의 일부를 납부잔금은 보통 집을 인도받기 직전에 납부잔금 납부후 입주 일정에 따라 실거주 시작청약 통장 관련청약 당첨 후 자동으로 소멸되지는 않음다만 청약통장의 효용은 사라지며 재사용이 불가함청약통장은 직접 해지 필요당첨 후 더 이상 사용할 필요가 앖다면 은행 등을 방문하여 청약통장을 해지하고 납입된 금액과 이자를 받음해지 전에 중도금 대출 등의 자격 요건에 영향을 미칠 수 있으니 신중하게 확인하고 결정청약 당첨 이후에도 해지하지 않고 유지하는 경우 큰 문제가 발생하지 않으므로 자금 사정에 따라 선택 가능청약 통장의 효용은 사라질 수 있지만, 혹시 모를 미래를 대비해서 계속 유지를 하시는 것도 나쁘지 않은 선택 입니다.
경제 / 부동산
25.01.03
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소액임차인 최우선변제권 되는지 봐주세요!
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.질문 주신 내용에 대해 답변 드립니다.최우선변제권전입신고가 지연되었을 경우, 임대인이 그 사이에 근저당을 설정한다면 최우선변제권이 인정될 수 있는지는 확정일자와 점유 여부에 따라 달라집니다.최우선변제권의 조건 - 전입신고, 점유, 확정일자5일 후 전입 신고 시 문제 여부전입신고가 지연된 5일 동안 임대인이 근저당을 설정하면, 근저당이 전입신고 및 확정일자보다 앞선 순위를 가질 가능성이 큽니다.최우선변제권은 후순위 채권자보다 우선적으로 보호받는 권리지만, 전입신고 시점이 늦으면 이 권리가 적용되지 않을 수 있습니다.>> 이사를 간 당일 전입신고와 확정일자를 함께 진행하는 것이 안전하며 사정이 있어도 전입신고를 미루지 않는 것이 좋습니다.현 거주지 보증금 반환 관련1.15일 만기가 도래하기 전에 보증금을 반환받으려면 아래 사항을 확인해 주시기 바랍니다.집을 비운 상태에서 보증금 반환 여부임차인은 계약 종료 후 집을 반환하고 임대인은 보증금을 반환해야 할 의무가 있습니다. 짐을 다 빼놓았더라도, 임대인이 이를 확인하지 않거나 열쇠를 인수받지 않은 상태에서는 반환이 완료되지 않았다고 주장할 가능성이 있습니다.>> 집을 비우시고 열쇠를 임대인에게 전달한 후 반환 절차를 진행 하시기 바랍니다. 반환 시점과 관련해서는 임대인의 동의나 합의는 서면으로 남겨 두는 것이 안전합니다.
경제 / 부동산
25.01.03
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우리나라의 연면적은 타국가대비 작은편인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.대한민국의 면적은 미국, 중국, 러시아에 비해서는 턱없이 작은 편에 속하며,일본, 독일, 프랑스, 영국도 대한민국 영토보다 2~5배 정도 차이가 납니다.국토 면적이 작음에도 불구하고 인구가 약 5,200만 명에 달해 일구밀도가 매우 높은 나라 중에 하나 입니다.대한민국과 비슷한 크기의 국가로는 아이슬란드, 헝가리, 포르투칼 정도가 있습니다.
경제 / 부동산
25.01.03
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대한민국은 자기땅에서 유물이 안나오길 바란다던데~
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.자기 땅에서 유물이 발견될 경우 문화재보호법에 따라 대한민국에서는 해당 지역은 보호 대상이 됩니다. 이는 문화재가 개인 소유가 아니라 국가와 국민 전체의 공공재로 간주되기 때문 입니다. 따라서 해당 토지의 개발은 제한되거나 중단되면, 국가가 보상 절차를 명확히 규정하지 않아 토지 소유자가 손해를 입는 경우가 많습니다.문화재가 발견된 토지에 대해 국가가 일괄적으로 보상금을 지급하는 명확한 체계가 없습니다. 토지가 문화재 보호구역으로 지정되더라도, 소유자가 토지를 계속 보유하게 되는 경우가 많아 실질적인 보상 없이 개발 제한만 받는 상황이 됩니다. 국가에서 매입하거나 보상을 하려면 막대한 예산이 필요하기 때문에 현실적인 어려움이 있다고 합니다.다른 나라의 사례처럼 보상 체계와 발굴 과정에서의 협력 방안을 도입한다고 하면,유물 보호와 개인 재산권 사이의 갈들을 줄이고 더 나은 해결책을 마련할 수 있을 것 같습니다.
경제 / 부동산
25.01.03
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금리인하 예정으로 수혜를 보게 될 국내 산업은 무엇이 잇나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.금리 인하는 경제 전반에 걸쳐 영향을 미치며 특정 산업이나 업종에 긍정적 영향을 줄 수 있습니다. 금리 인하로 수혜를 보는 국내 산업 및 업종부동산 및 건설업 - 대출 이자 부담이 줄어들어 주택 구입 및 투자 수요 증가 가능성은행 및 금융업 - 개인과 기업의 대출 수요 증가소비재 및 유통업 - 가계의 대출 상환 부담이 줄어들면 소비 여력 증가자동차 및 내구제 - 자동차 할부 금융 비용이 들어들면서 자동차 구매 촉진 가능성부동산 리츠 및 고배당주 - 투자자들의 안정적인 수익 추구로 자금 이동주의 할 점과잉 부채 - 금리 인하로 대출이 과도하게 증가하면 가계와 기업 부채 부담이 증가해 장기적으로 위험 요인이 될 수 있습니다.외환시장 불안 - 금리 인하는 외국 자본 유출을 초래할 수 있으므로, 외환시장의 안정성을 확인할 필요가 있습니다.금리 인하로 가장 큰 수례를 받을 가능성이 높은 산업은 부동산, 건설업, 소비재 및 유통업, 금융업 입니다. 부동산 시장에서는 주택 매매와 신규 분양이 활성화될 가능성이 높으며, 중소현 주택이 특히 유리할 수 있습니다. 하지만 경기 상황과 대출 규제 등도 변수로 작용하므로 시장 흐름을 주의 깊게 관찰할 필요가 있습니다.
경제 / 부동산
25.01.03
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아파트 청약이 당첨되고 언제 청약통장을 해지해도 될까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.청약 통장의 해지는 신중하게 결정하셔야 하며, 해지 시점은 다음과 같은 상황에 따라 달라 집니다. 청약 당첨 후에도 통장을 바로 해지하는 것이 적절하지 않을 수 있습니다.청약 통장을 바로 해지하면 안되는 이유청약 당첨 확정 여부 - 당첨은 되었지만 계약금 납부 및 계약 체결이 완료되기 전에는 청약 당첨이 최종 확정된 것이 아닙니다. 계약을 하지 않으면 당첨이 무효가 될 수 있고, 이 경우 청약 통장을 잃게 되어 재사용이 불가능 합니다.계약 취소 시 리스트 - 계약 체결 전에 청약 통장을 해지했다가 계약이 취소되면 향 후 청약 신청에 불리할 수 있습니다.청약 통장 해지 시점계약금 납부 및 계약 체결 후 - 청약 당첨자로서 계약서를 작성하고 계약금을 납부한 뒤에는 해당 청약 통장의 목적이 완료 되었으므로 해지하셔도 무방 합니다.청약 통장 사용 여부 확인 - 일부 지역에서는 청약 이후에도 일정 기간 동안 통장을 유지해야 하는 경우가 있으므로, 계약서 작성 시 이러한 부분들에 대해서도 확인이 필요합니다.만약 향 후 청약 가점제를 활용해 다시 청약 신청할 계획이 있으시다면 통장을 유지하시는게 유리하니,앞으로의 계획도 같이 고려 하셔서 해지 여부를 결정 하시기 바랍니다.원하시는 답변이 되셨길 바랍니다.
경제 / 부동산
25.01.03
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