전문가 프로필

답변 내역

일반 토지에서 집을 짓기 위해서는 허가가필요한가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.집을 짓기 위해서는 단순히 땅이 있다고 다 가능한 것이 아니라, 토지의 용도와 법적 조건이 반드시 충족되어야 합니다.아래에서 기본 개념부터 차근차근 설명드릴게요.1. 집을 짓기 위해 필요한 조건은?반드시 필요한 두 가지건축이 가능한 용도의 토지여야 함건축허가(또는 신고)를 받아야 함즉, "내 땅이라도 아무 데나 집을 지을 수 없다"는 것이 핵심입니다.2. 토지의 기본 분류: 용도지역국토는 법적으로 다음과 같이 분류돼 있고, 이 분류에 따라 건축 가능 여부가 달라집니다.국토계획법상의 '용도지역'도시지역 - 주거지역, 상업지역, 공업지역 등 / 대부분 가능관리지역 - 계획관리, 생산관리, 보전관리 / 제한적으로 가능 (조건 따라 허용)농림지역 - 농업·임업을 위한 땅 / 원칙적 불가 (특수 목적 제외)자연환경보전지역 - 국립공원·보호구역 등 / 거의 불가능>> 도시지역에 있는 주거지역은 주택 짓기에 가장 적합한 땅입니다.3. 허가건축허가 또는 건축신고단독주택 등은 지자체에 건축허가를 신청해야 함일정 규모 이하 건물은 건축신고만으로 가능한 경우도 있음개발행위허가농지, 산지, 임야 등 비도시지역에서 건축하려면‘개발행위허가’를 먼저 받아야 함여기엔 전용 허가(농지 → 대지), 형질 변경, 산지 전용 허가 등이 포함될 수 있음4. 토지의 '지목'지목이란 → 토지대장에 기재된 땅의 '법적 용도'지목이 '대'여야 집을 바로 지을 수 있고, 그 외 지목은 ‘지목 변경’ 후 건축 가능 여부 판단이 필요합니다.도움이 되셨기를 바랍니다.
경제 / 부동산
25.05.15
5.0
1명 평가
0
0

민간분양 생에최초 노부모가점 유리한지
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.민간분양 청약을 준비하면서 “내 집 마련 우선순위”를 따질 때, "내 생애 최초 특별공급"과 "일반공급(가점제, 특히 노부모 부양 가점)" 중 어떤 게 유리한지는 청약 전략에서 아주 중요한 판단 포인트입니다.내 생애 최초 특별공급 (민간분양)대상 - 생애 한 번도 본인 명의 집을 소유한 적 없는 무주택자 (결혼 여부 관계 없음)세대주 조건 - 신청 시점에 세대주여야 함세대 구성원 - 신청자 및 배우자 포함 과거 주택소유 이력 없어야 함소득/자산 요건 - 민영은 전년도 도시근로자 월평균 소득의 160% 이하 등 제한 존재공급 비율 - 민간분양 기준 최대 25% 내외 (건설사마다 다름)장점일반공급보다 경쟁률 낮을 수 있음무주택기간/가점 영향 없이 추첨추첨 당첨 시 가점제보다 당첨 가능성 높을 수 있음주의사항아버지와 세대분리 전제 + 본인 포함 세대 모두 무주택자여야 함아버지가 과거 주택 보유 이력이 있다면 같은 세대에 있을 경우 내생에최초 조건 불충족일반공급 (가점제, 노부모 부양 포함)무주택 기간 가점 - 내년에 3년차 → 무주택 점수 약 7~8점 예상부양가족 가점 - 부모님과 세대 구성 중이라면 부양가족 1인 +20점 포함 가능노부모 가점 - 3년 이상 부양 시 추가 가점 가능 (조건 충족 시 +5점)총 가점 가능 범위 - 84점 만점 기준, 보통 당첨 가능 점수는 수도권 인기지역은 65점 이상 필요장점부모님과 계속 세대 유지하면 부양가족 + 노부모 가점으로 총점 높일 수 있음단점수도권, 인기지역은 가점제 경쟁 매우 치열무주택기간이 짧고 결혼 여부 미혼이라면 가점 불리질문자님의 경우 무주택기간, 혼인 여부 등에 따라사 달라질 부분이 있을 듯 하며,가점이 50점 이하라고 한다면 내 생애 최초 특별 공급이 유리할 수 있을 거라 판단 합니다.
경제 / 부동산
25.05.15
0
0

묵시적 갱신 3개월 ..................
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.임대차 계약에서 중도 해지 통보 시점은 다음 두 가지 방식으로 처리되는 경우가 있습니다:1. "나가겠다고 말한 날"부터 3개월 통보 기간을 계산하는 방식→ 가장 일반적인 관행이며, 법적 분쟁 시에도 이 방식이 많이 인정됩니다.2. "말한 날짜가 속한 달의 다음 달 1일"부터 3개월 계산하는 방식→ 임대인이 임의로 주장하는 경우도 있으나, 계약서에 명시되어 있지 않다면 법적 근거는 약함5월 14일 기준으로 “지금 나가겠다”고 확실히 통보하면→ 5월 14일 ~ 8월 13일까지가 통보 후 3개월입니다.→ 그러면 5·6·7월치 월세만 납부하고 나갈 수 있습니다.단, 이 계산이 적용되려면 다음 조건 중 하나가 있어야 합니다:계약서에 "해지 통보일로부터 3개월 전 통보해야 함" 또는 유사 문구가 있는 경우계약서에 구체적인 통보 기준일(매월 1일부터 등)이 없는 경우주의할 점계약서에 “3개월 이상 거주 조건”이 아닌 “중도 해지 시 3개월 전 통보해야 한다”는 식으로 되어 있어야 합니다.임대인과의 협의가 가장 중요합니다. 문서로 남기지 않으면 나중에 분쟁이 될 수 있습니다.이미 통보했지만 실수가 있었다면, 오늘 날짜로 다시 통보서를 보내고 기준일을 명확히 할 수 있습니다.[결론]“지금 나가기로 한다”고 오늘 다시 확실하게 통보한다면5월 14일부터 8월 13일까지가 통보 이후 3개월이 됩니다.5·6·7월 월세만 납부하고, 8월 13일까지는 거주 가능하거나 비워줘야 합니다.임대인이 “6월 1일부터 계산하자”고 주장한다면, 계약서 문구 확인 후 조율해볼 수 있습니다.일단 임대인과 협의가 중요하니 먼저 임대인과 조정을 좀 해보시고 그게 어렵다면 중개인 분의 도움을 받아 보시길 추천 드립니다.
경제 / 부동산
25.05.15
0
0

신축아파트 월세 줄 때, 대출받아 잔금 치룬 상태로 기다리나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.신축 아파트에 세입자를 들여 월세를 주려는 경우 “잔금을 어떻게 처리하느냐”는 매우 중요한 문제입니다. 실제로 많은 투자자들이 비슷한 고민을 하기도 합니다.실무에서 흔한 방식을 살펴 보면1. 잔금 시점 전에 대출을 일단 받고 기다리는 경우가 많습니다즉, 잔금일에 맞춰 주택담보대출을 받고 잔금을 납부한 후, 세입자가 들어오면 보증금으로 일부 대출을 상환합니다.이 방식은 다음과 같은 이유로 선호됩니다: 장점소유권 이전이 정상적으로 이뤄져 등기부에 이름이 올라감세입자들이 "잔금 완료된 아파트만 찾는 이유" → 임대인의 소유가 확정된 집이어야 보증금 보호가 가능하기 때문전입신고, 확정일자 등도 잔금 후에 가능 단점세입자 구해지기 전까지 이자 부담이 발생전세/월세가 생각보다 오래 안 나가면 자금 압박이 생길 수 있음세입자 보증금으로 잔금 치르는 방식의 위험잔금을 세입자의 보증금으로 치르려면 세입자가 먼저 계약을 하고 돈을 넣어야 하는데, 다음과 같은 문제점이 있습니다:아직 소유권이 없는 상태에서 임대차 계약을 맺는 것은 법적으로 불안정합니다.세입자는 전입신고/확정일자를 받아야 보증금 보호가 되는데, 잔금 전에는 이게 불가능합니다.이 때문에 세입자들이 꺼리는 것이죠.조금이나마 도움이 되셨기를 바랍니다.
경제 / 부동산
25.05.15
0
0

다주택자들은 이재명 대통령 시대 어떻게 지내야하죠?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.정책 변화에 대한 불확실성도 크기 때문에 조심스럽게 접근해야 합니다. 아래는 정치적 입장과는 무관하게, 객관적인 사실과 과거 발언 및 정책 방향을 기준으로 개인적으로 정리해 봤습니다.이재명 더불어민주당 후보는 과거 대선 과정에서 다음과 같은 부동산 정책 방향을 강조했습니다:1. 투기성 다주택 보유에 대한 강력한 규제“불로소득을 환수하고, 다주택 보유를 투기 수단으로 사용하는 사람에게는 세금을 강화하겠다”고 언급.종부세, 양도세 강화 등으로 투기 억제 의지를 보임.2. 실수요자는 보호, 투기수요는 억제무조건적 다주택자 규제가 아니라 실거주 목적이 아닌 다주택 보유자에게 강한 규제 적용.예: 전세 끼고 다수 주택을 사서 시세차익을 노리는 투자 방식에 대한 비판적 입장.3. 공공주도 공급 확대무주택자를 위한 공공임대·공공분양 확대를 강조.분양가상한제, 토지임대부 분양주택 확대 등도 주요 공약에 포함됐음.다주택자 입장에서의 고려 사항정권이 누구에게 넘어가든 간에, 부동산 정책은 다음과 같은 핵심 기조에 따라 달라집니다:구분보유세 (종부세 등)양도소득세LTV/DTI 대출 규제공급정책실거주 1주택자완화 또는 유예 가능성 있음비과세 유지 가능성 높음상대적으로 완화분양 기회 확대다주택자 (투자 목적)강화 또는 현행 유지 가능성 큼중과세 유지 가능성 높음규제 유지될 가능성 있음개발 이익 환수 정책 확대[결론]이재명 후보가 대통령이 될 경우, 과거 정책 방향에 따라 다주택자의 세금 부담은 일정 수준 이상 유지될 가능성이 높습니다.다만, 이는 투기 억제와 실수요 보호의 균형을 목표로 하는 기조이며, 무조건적인 "다주택자 몰살" 같은 식의 극단적 정책은 현실성이 떨어집니다.정권에 따라 부동산 시장은 민감하게 반응하므로, 자산 구성이나 보유 목적(실거주/투자)을 명확히 하고, 정책 변화에 유연하게 대응할 수 있는 전략이 중요합니다.도움이 되셨기를 바랍니다.
경제 / 부동산
25.05.15
0
0

파리바게트 같은 가게 창업하는데 비용이 얼마나 들어가나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.파리바게뜨는 국내 대표적인 베이커리 프랜차이즈로, 안정적인 브랜드 인지도와 꾸준한 수요로 인해 많은 예비 창업자들이 관심을 갖는 브랜드입니다. 하지만 창업 비용이 상당히 높은 편이므로, 충분한 자금 계획과 철저한 사전 조사가 필요합니다.파리바게뜨 본사와 다양한 자료에 따르면, 30평(약 99㎡) 매장을 기준으로 한 창업 비용은 대략 3억~3.5억 정도가 됩니다. 마진율은 매장마다 다르지만, 일반적으로 35%에서 40% 정도로 알려져 있습니다. 그러나 이는 재료비, 인건비, 임대료, 세금 등의 운영 비용을 제외한 순익률과는 다릅니다. 예를 들어, 월 매출 5,000만 원 기준으로 순익률은 약 9.6%로 추정됩니다.기존 매장을 인수하는 경우, 권리금과 리뉴얼 비용을 고려해야 합니다. 예를 들어, 서울 영등포구의 한 매장은 권리금 1억 8,000만 원, 월 수익 591만 원, 창업비용 4억 원으로 소개되고 있습니다.[결론]장점: 높은 브랜드 인지도, 본사의 운영 지원, 안정적인 수요단점: 높은 초기 투자 비용, 본사 정책에 따른 운영 제한파리바게뜨는 안정적인 브랜드이지만, 초기 투자 비용이 상당히 높으므로 충분한 자금 계획과 철저한 시장 조사가 필요합니다. 또한, 본사와의 계약 조건 및 운영 정책을 충분히 이해하고, 전문가의 조언을 받는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
25.05.15
0
0

한 개인이 다른 나라의 땅이나 집을 구입할 수 있나요? 절차는 어떻게 되나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.한 개인이 외국의 땅이나 집을 구입하는 것은 많은 나라에서 가능합니다.하지만 나라마다 외국인의 부동산 소유에 대한 법과 절차가 다르기 때문에 실제 매매를 할 때에는 주의을 기울이셔야 합니다.외국 부동산, 개인이 구매할 수 있는가?대부분의 선진국(미국, 캐나다, 영국, 호주, 일본 등)은 외국인의 부동산 소유를 허용합니다.단, 일부 국가는 외국인의 토지 소유에 제한을 두거나 아예 금지하기도 합니다.예: 태국은 외국인이 토지를 직접 소유할 수 없음 (단, 콘도는 가능)예: 필리핀도 외국인 토지 소유 불가, 그러나 법인 설립을 통한 우회 방식 가능외국 부동산 구입 시 일반적인 절차현지 법률 확인해당 국가의 외국인 부동산 소유 가능 여부, 제한 조건 확인현지 부동산 에이전트 또는 변호사 고용언어 및 법률 장벽이 있으므로 현지 전문가의 조력이 중요구매 대상 부동산 선택계약 조건 검토 및 등기 상태 확인계약 체결구매 계약서 작성 및 서명일부 국가는 공증 또는 공적 등록이 필요외환 송금자금은 해당 국가로 합법적으로 송금되어야 하며, 외국환 거래 신고가 필요한 경우도 있음소유권 이전 등록현지 등기소에 소유권 이전 등기세금 납부취득세, 양도소득세, 재산세 등 현지 세금 체계 이해 필수주의할 점해외 자산 신고 의무 (한국 기준)한국 거주자가 해외 부동산을 5억 원 이상 보유할 경우, 국세청에 해외금융계좌 신고 의무 있음국가별 외환 규제일부 국가는 외국인 자금 유입에 대해 규제가 심함임대 및 관리해외 부동산은 직접 관리가 어려워 관리 대행 계약 필요해외 부동산 투자 사기 주의국내 설명회, 유튜브 광고 등 통해 비현실적인 수익률을 내세우는 경우 주의[결론]외국의 주택이나 땅은 개인이 매입할 수 있는 나라가 많습니다.하지만 나라별 제도와 제한이 다양하므로, 구입 전 반드시 법률적 자문과 현지 조사가 필요합니다.만약 특정 국가가 마음에 드신다면, 제가 그 국가의 부동산 구입 요건과 절차를 구체적으로 알려드릴 수 있어요.해외 부동산 구매 시에는 반드시 세무사 등과 같이 협조하여 거래를 하시는게 좋습니다.
경제 / 부동산
25.05.15
0
0

배달의 민족은 얼마큼의 수수료를 챙기나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.배달의민족(배민)의 수수료 구조는 다양한 요금제와 서비스 유형에 따라 달라지며, 최근에는 업주들의 부담을 줄이기 위한 요금제 개편도 이루어졌다고 합니다. [배민의 주요 수수료 구조]1. 중개 수수료기본 수수료율: 과거에는 6.8%였으나, 최근에는 최대 9.8%까지 적용되었습니다.요금제 개편: 2025년 1월부터는 업주의 매출 규모에 따라 2.0%에서 7.8%까지 차등 적용됩니다. 2. 결제 수수료수수료율: 1.5%에서 3.3%까지 적용되며, 중소상공인에게는 우대 수수료율이 적용될 수 있습니다.3. 배달비부담 주체: 배달비는 고객과 업주가 나누어 부담하는 구조입니다.금액 예시: 지역과 요금제에 따라 다르지만, 예를 들어 '배민1 플러스' 요금제에서는 업주가 건당 2,900원을 부담하고, 고객은 2,000원을 부담하는 경우도 있습니다.[배민의 수익 구조]배민은 수수료 외에도 광고, 배달대행 서비스, 포장 주문 등 다양한 수익원을 가지고 있습니다. 최근에는 포장 주문에 대해서도 6.8%의 수수료를 도입하였습니다.결론적으로 중개 수수료는 2.0%~9.8%, 결제 수수료는 1.5%~3.3%로 다양하며, 배달비와 수수료를 합치면 전체 주문 금액의 약 30%를 배민 측에 지불하게 됩니다. 배민은 수수료 외에도 광고 및 기타 서비스로 수익을 창출한다고 보시면 될 듯 합니다.
경제 / 부동산
25.05.14
0
0

20평의 단층주택을 지으면 집바닥면적포함해서 5배까지 집부속토지 인정이면 집바닥 20평포함해서 총 100평이 맞나요 아니면120평인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.1가구 1주택 비과세나 공시지가 산정 등에서 ‘부속토지 인정 범위’**와 관련된 개념인데요, 핵심은 "주택의 바닥면적(건물의 연면적 아님)을 기준으로, 그 최대 5배까지의 면적을 주택의 부속토지로 간주한다"는 것입니다.핵심 개념 정리주택 바닥면적: 지면에 접한 1층 바닥면적(20평)부속토지 인정 범위: 이 바닥면적의 5배까지가 ‘주택에 부속된 토지’로 인정됨총합 = 주택 바닥면적 + 부속토지 면적적용 예시 (질문에 대한 답)주택 바닥면적: 20평인정되는 부속토지: 20평 × 5배 = 100평 따라서, “집 포함 총 120평”입니다.(집 바닥 20평 + 인정된 부속토지 100평)이 규정은 주로 다음과 같은 제도에서 적용됩니다:1가구 1주택 양도소득세 비과세 요건공시지가 기준 시세 반영재산세 과세 범위주택 면적에 비해 너무 큰 토지를 소유하면, 그 초과분은 주택이 아닌 '별도 토지'로 간주되어 세금 혜택 제외 등의 불이익이 발생할 수 있습니다. 참고가 되셨기를 바라면 정확한 내용에 대해서는 세무과에 문의하셔서 확인해 보시는 것이 가장 확실 합니다.
경제 / 부동산
25.05.14
5.0
1명 평가
0
0

열정적인 도전을 위한 집, 어디에 구할 수 있을까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.서울에서 독립해 꿈을 키우고 싶은 청년, 예술가, 창작자들이 조용히 몰입할 수 있는 곳을 찾는 건 어렵지만 불가능하지만은 않을 거라고 생각하고 몇몇 지역을 찾아보고 추천 드립니다.1. 성수동 (성동구)특징: 예술가, 디자이너, 스타트업이 모여드는 '서울의 브루클린'위기: 카페, 공방, 소형 갤러리 많고, 영감 넘치는 공간 많음단점: 임대료가 상승세이긴 하나, 공장 개조한 원룸/작업실형 쉐어하우스는 여전히 찾을 수 있음2. 연남동/연희동 (마포구)특징: 조용하고 아날로그 감성, 예술인과 작가들이 많이 거주위기: 홍대와 가깝지만 번잡하지 않고, 카페·책방·창작 공간 많음팁: 연희동 골목 깊숙한 곳엔 의외로 괜찮은 가격대의 방들이 있음3. 망원동 (마포구)특징: 한강 가까움 + 개성 있는 청년 가게들 많음위기: 조용하면서도 커뮤니티형 창작자 공간 존재팁: 다세대 주택 1.5룸 / 반지하 등 리모델링된 가성비 방이 존재4. 이문동·휘경동 (동대문구)특징: 경희대·외대 인근, 청년 1인 가구 밀집 지역분위기: 대학가이지만 비교적 조용함. 예술 창작자 모임도 꽤 있음팁: 월세·전세가 타 대학가보다 저렴한 편. 좁지만 깔끔한 원룸 많음5. 북한산 근처 우이동·정릉 (강북구, 성북구)특징: 자연 속 창작을 원한다면 최고위기: 고요하고, 임대료 저렴. 산책하면서 아이디어 정리하기 딱팁: 북서울창작센터 등 문화 예술인을 위한 지원 공간도 인근에 존재집 구할 때 실질적인 팁을 몇 가지 추가로 드리자면...청년주택 / 역세권 청년주택공공임대 or 민간임대 형태로 공급주변 시세보다 저렴, 신축 or 준신축서울주거포털에서 공고 확인 가능쉐어하우스예: 디스이즈쉐어하우스, 우주, 코자, 홈스테이예술가나 창작자 대상 테마형 쉐어하우스도 있음 (예: 창작자 전용층)월 30~60만 원 수준으로 관리비 포함되면 가성비 좋음공공 지원 프로그램 활용서울시 청년임차보증금 지원제도 (보증금 최대 7천만 원까지 무이자 대출)SH공사 청년전세임대 / 희망하우징 등도 꼭 체크창작자 공간 연계예술인마을(성북구), 문화예술인 주택(은평구), 창작스튜디오 등문화재단, 자치구 문화과에 문의해보면 신청 가능 공간을 알 수 있음SNS 기반 부동산 커뮤니티“서울청년 자취방 정보방”, “혼자 사는 사람들” 등 카카오 오픈채팅, 인스타, 당근 커뮤니티 등에서 직거래 방 정보가 자주 올라옴앞으로의 멋진 꿈을 이뤄가는데에 제 조언이 조금이나마 도움이 되셨으면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
25.05.14
0
0