답변 내역

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.중개사 자격증을 보유하고 계시니 파트타임으로 소속공인중개사 혹은 중개보조원 등으로 활동을 하시면 좋으실 듯 합니다. 이 경우 거래가 성사되면 일정 수수료를 나눠받는 구조로 일을 하시면 소소하게나마 소득을 일으킬 수 있으실 것으로 보입니다. 아니면 부동산 전문 블로거로 활동을 하시는 것도 좋은 부업 중에 하나라고 볼 수 있습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.업종 특성에 따른 사업 구조 때문이라고 보시면 됩니다. 건설업의 경우 선투자 후수익의 구조로 건설사는 먼저 당을 사고 먼저 건물을 지어서 팔고 나중에 돈을 회수하게 됩니다. 이런 사업을 하기 위해서는 엄청난 선자금이 필요합니다. 이렇게 부채가 많은 이유를 살펴보면...1. 선분양제와 프로젝트 파이낸싱(PF)대부분의 아파트, 상가 건설은 "분양 예정"인 상태로 돈을 먼저 빌려서 공사를 시작함이때 프로젝트파이낸싱(PF)이라는 방식을 사용함 → 금융기관에서 수천억 단위로 빌림이 빚이 바로 건설사의 부채로 잡힘2. 토지매입 자금건설사는 좋은 입지의 땅을 미리 사둬야 함 → 대출로 매입하는 경우 많음토지자산은 있지만, 현금은 부족 → 부채 늘어남3. 장기 프로젝트 구조건설은 공사 기간이 길고, 완공 후 수익이 나는 구조건축기간 동안 자재비, 인건비, 세금 등 모든 비용 선지급4. 외주·하도급 구조대부분 하청업체에 맡기기 때문에 외상 거래가 많음하청업체에 줄 돈 = '미지급금' → 이것도 부채로 잡힘5. 회계 기준 특성건설사는 ‘완성 기준’으로 수익을 인식함공사 중인 프로젝트는 수익은 안 잡히고, 투입된 비용과 대출만 부채로 쌓임이와 같은 이유들이 있으며, 부채가 많다고 무조건 위험한 건 아니고,얼마나 자금회수가 잘 되느냐, 즉 분양의 성공 여부 라고 할 수 있습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산 직거래는 가능하지만 주의해야할 점들만 잘 지킨다면 비용을 아낄 수 있다는 장점이 있습니다.직거래는 중개 수수료를 절감할 수 있으며 중개인 없이 매도자/매수자가 직접 거래를 함으로써 거래 속도 등도 조절이 가능합니다. 요즘은 당근마켓, 네이버 부동산 직거래, 피터팬의 좋은 방 구하기 등에서 직거래들도 많이 이루어 지고 있습니다. 다만, 간혹 허위 매물로 인한 사기가 있을 수 있습니다. 소유자가 아닌 사람이 팔려고 하거나 등기권리증이 없이 거래를 시도하기도 합니다. 또한 등기이전, 취득세, 확정일자, 전입신고 등 법적 절차를 혼자서 처리해야 하기 때문에 꼼꼼하게 전체 절차를 살피셔야 합니다. 또한 하자분쟁 등으로 인한 계약 파기 등의 이슈도 있을 수 있습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.인구 감소와 부동산 시장, 특히 주거용 아파트 수요는 밀접하게 연결되어 있습니다.실제로 인구가 줄어드는 지역에서는 미분양 아파트, 공실, 나아가 폐허화된 주거지도 이미 현실이 되어가고 있는 것 같습니다.일단 인구가 감소하면 아파트 수요도 줄어들게 되는데 지방 소도시의 경우 청년층 유출이 심하여 타격이 더 큽니다. 그리고 집값이 하락하게 되면 지역 경제가 침체될 수 있습니다.실제로 군산, 포항, 창원, 거제, 통영 등의 도시들은 인구 유출 등으로 인해서 미분양이 장기화 되고 있으며, 전북 고창, 경북 의성, 강원 태백 등 도시의 경우 단지 전체가 공실인 경우도 있다고 합니다. 인구가 줄어들면서 초등학교, 병원, 상가 등도 사라지면서 이른바 유령도시 현상이 발생을 하기도 합니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.우선 왜 대출이 거절되었는지 확인해 보시는게 좋을 듯 합니다. DSR 초과, 소득부족 or 낮은 신용점수, 투기과열지구 or 다주택자 규제 등등 거절 된 사유를 확인해 보시고 대책을 마련해 두시는게 좋을 듯 합니다. 중도금 대출이 진행된 금융기관에 다시 한 번 상담을 받아 보시고 다른 은행에 문의를 해보시는 것도 좋을 듯 합니다.잔금을 마련할 수 없다면 분양권을 전매 하시거나 분양권을 양도하는 방법이 있을 듯 합니다. 분양권 전매를 고려할 경우 전매 가능 지역인지 사전에 확인을 해보시기 바랍니다.최후의 수단으로는 시행사 측과 협의하여 유예나 연체이자 납부 등도 확인해 보시기 바랍니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.요즘 당근마켓이나 번개장터 같은 C2C 플랫폼에서 부동산 매물도 종종 올라오는데요, 이런 경우는 보통 중개업를 끼지 않고 직거래를 하려는 경우가 많습니다. 부동산 직거래는 대개 다음과 같은 절차로 진행이 됩니다.당근에서 연락 주고받기직접 만나거나, 매물 방문조건 협의 → 계약서 작성이때 부동산 계약서 양식을 직접 준비해야 함.보증금, 임대차 기간, 특약사항 등 꼼꼼히 적어야 함.잔금 및 등기 관련 절차 직접 진행매매라면 소유권 이전 등기도 본인이 직접 하거나, 법무사를 써야 함.임대차라면 확정일자나 전입신고도 직접 해야 함.이러한 직거래 시에는 주의해야할 점들이 있습니다. 등기부등본 확인: 진짜 소유자인지 확인 허위 매물 주의: 보증금만 받고 잠적하는 사기도 있음. 계약서 작성: 전문 계약서 양식을 써야 하고, 가능하면 법무사 도움 받는걸 추천 전세나 월세라면 확정일자와 전입신고 꼭 하기도움이 되셨기를 바랍니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.경기 안 좋은 건 맞습니다내수 부진: 소비 줄고 자영업 타격.고금리 지속: 대출 부담 큼. 아직 금리 인하 확정X.청년·중장년 체감경기 나쁨: 특히 지방, 자영업, 중산층.그런데도 집값은 오른다? 그건 '서울'의 특수성 때문이에요.경기 체감은 나쁘지만, 서울 집값은 "공급 부족 + 심리 회복" 때문에 오르고 있으며 그럼에도 불구하고 서울 아파트값이 오르는 이유를 살펴보면...(1) 신규 공급이 너무 적어요최근 입주 예정 물량도 역대급으로 부족.재건축·재개발 인허가 지연 → 공급 절벽 우려.>> "앞으로 살 집이 없을 수도 있다"는 불안감이 수요를 자극합니다.(2) 금리는 고점, 이제 떨어질 거라는 기대감미국/한국 모두 연내 금리 인하 가능성 거론 중.아직은 고금리지만, “이제는 바닥 찍었겠지”라는 심리 → 매수세 복귀(3) 강남은 여전히 ‘부자들의 자산 피난처’주식·코인 흔들려도 "서울 부동산만큼 안정된 게 없다"는 자산가 심리.특히 강남권은 실거주 수요 + 투자 수요가 동시에 있어서 하방이 탄탄함.(4) 일부 지역은 재건축·GTX 등 호재로 급등강남구, 양천구, 노원구 등은 재건축 기대감.경기 외곽·강북도 GTX 노선 수혜 지역은 반등세.(5) 실거주자 중심의 거래 증가예전처럼 "영끌 투자"는 아니지만,무주택자들이 ‘지금 아니면 늦는다’는 불안 심리에 진입.특히 전세대출 이자 > 매매대출 이자가 되는 경우, 매수로 전환.이러한 이유들이 복합적으로 작용한 결과라고 보시면 좋을 듯 합니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.신축 아파트 입주 전 사전점검은 꼭 필요하고, 단순히 '보는 것'이 아니라 하자나 위험 요소를 미리 잡아내는 중요한 절차입니다. 한 번 입주하면 고치기 어렵거나, 입주 후 하자보수 요청도 번거로울 수 있기 때문에 사전점검 때 꼼꼼히 확인하셔야 합니다.1. 구조 및 마감 상태벽지, 천장, 몰딩 등에 찍힘, 오염, 곰팡이, 이음선 들뜸 있는지바닥(마루) 스크래치, 틈새, 꺼짐 여부창틀 균열, 실리콘 마감 불량, 창문 여닫을 때 틀어짐2. 욕실 및 누수변기, 세면대, 배수구 누수 확인샤워기, 수도꼭지 수압 체크욕실 바닥에 물이 고이지 않는지환풍기 작동 여부3. 전기 및 스위치전체 방 조명 작동 여부콘센트 위치, 개수, 전기 흐름 확인 (멀티탭/전기제품 챙겨가면 좋아요)누전차단기 작동 여부4. 창호, 단열, 결로창문 여닫을 때 부드러운지이중창 사이 결로 발생하는지 확인방마다 환기구(에어벤트) 작동 여부5. 문, 방문, 현관방문과 문틀이 잘 맞는지, 문이 끼이거나 소리 나는지문고리, 손잡이 흔들림 없는지현관 도어락 작동 확인6. 주방 및 가전가스레인지/인덕션 작동 확인싱크대 누수, 수압 체크붙박이장/수납장 하자옵션 가전(빌트인 냉장고, 오븐 등) 작동 여부7. 난방 및 배관각 방별로 온도조절기 작동 여부난방 가동 후 온도 올라가는지 확인바닥에서 이상한 소음 나는지8. 평면·시공 오차평면도와 다르게 시공된 부분 있는지가구 배치나 콘센트 위치 이상 없는지이러한 부분들을 중심으로 하자 체크를 진행하시면 도움이 될 수 있습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.강남구에서도 10억 미만의 집을 찾기 위해서는 20~30년 된 구축 아파트, 전용면적 59m2 이하, 저층 이거나 1~2층, 역세권에서 다소 먼 단지, 그리고 재건축 추진 초기이거나 가능성이 낮은 지역의 경우에는 찾아볼 수 있기는 합니다.실제로 세곡동, 일원동, 개포동에 있는 전용면적 59m2 의 아파트들이 10억 미만의 금액에 거래가 된 걸 확인 할 수 있습니다.강남이 아니더라도 강남 접근성이 좋은 강동구(둔촌), 송파구, 성남시 분당, 수서권 등도 대안으로 살펴 볼 수 있으니 참고 하시기 바랍니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.은행에서 전세대출 가능 여부 확인은 가능하며, 직접 방문하여 상담을 받아 보시기 바랍니다.하지만 정확한 대출 가능 여부는 "전세계약서"가 있어야 확정됩니다. 은행 입장에서는 전세금, 임차 주소, 계약 기간, 보증금 납입 일정 등 구체적인 정보가 있어야 대출 심사를 제대로 할 수 있기 때문 입니다.전세계약서는 왜 필요한 이유는...대출금 지급은 임대인(집주인) 통장으로 직접 송금되기 때문임대차계약서가 있어야 보증금 규모를 확정할 수 있어요등기부등본상 임대인의 소유 여부, 계약 주소 일치 여부도 확인해야 합니다.실제 계약이 이뤄진 후가 아니면 최종 승인이 불가합니다.도움이 되셨기를 바랍니다.