안녕하세요. 구자균 전문가입니다.
부동산
Q. 전세 관련. 도배 장판 시기와 잔금일 시기
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.실무상 전세집의 기존 임차인 퇴거는, 집주인이 새로운 세입자에게 잔금 받아 기존 세입자에게 반환후 이루어집니다.도배, 장판을 하는 경우 새로운 세입자에게 잔금을 먼저 받아 빠르게 실행한 후 다음 세입자가 들어오는 구조입니다.15일 잔금 후 입주일인 20일에 전입을 하신다면 집주인이 그 사이에 담보대출을 통해 집에 근저당이 생겨대항력에 문제가 있을 수 있으니, 계약서에 임차인1순위 조건 확실히 명시하시고 잔금일 바로 전입신고만 하신다면리스크는 없습니다.당사자간 조율하여 잘 정하시길 바랍니다.ai로 복붙이 아닌, 직접 질문을 읽고 답변드리고 있습니다.추천과 좋아요 부탁드리며, 더 궁금하신 사항은 댓글 부탁드립니다.
부동산
Q. 전세집 이사시기 통보 기한 및 보증금 반환 의무
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.현 거주하는 전세집은 합의갱신을 하셨고따님 주택에 거주하는 세입자는 묵시적갱신 후 퇴거를 요청하는걸로 보입니다.이 경우 집주인은 합의갱신된 2년 기간 내 본인이 원하는 세입자가 없는 경우정당하게 계약기간을 주장할 수 있습니다.결과적으로 질문자분은 현재 거주하는 집주인분께 사정사정하여보증금을 12월15일자로 반환받으시고, 모자른 금액은 전세퇴거담보대출 또는 다음 세입자를 구하여 마련하시길 바랍니다.추가로 따님의 주택 또한 계약만료일 2개월 전 까지 계약해지에 대한 합의가 없었으면 묵시적갱신으로 보고임차인이 퇴거를 요청한 날로 3개월이 지나야 계약해지 효력이 발생됩니다.만약 따님집에 거주하는 세입자가 9월15일에 퇴거요청한 사항이 아니라면 퇴거요청을 받은 날 기준 3개월 안에만 보증금을 반환해주셔도 법으로는 문제 없으니 참고 바랍니다.ai로 복붙이 아닌, 직접 질문을 읽고 답변드리고 있습니다.추천과 좋아요 부탁드리며, 더 궁금하신 사항은 댓글 부탁드립니다.
부동산
Q. 반전세 계약시 주의해야할게 있나요?
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.전세에서 반전세로 가는 경우 주의사항은 없습니다.금액적인 부분만 합의 되셨으면, 재계약일부터 차액 보증금 반환받으시고진행하시면 되며 전입은 유지하시고 임대차거래신고 및 확정일자만 다시 받으시면 됩니다.ai로 복붙이 아닌, 직접 질문을 읽고 답변드리고 있습니다.추천과 좋아요 부탁드리며, 더 궁금하신 사항은 댓글 부탁드립니다.
부동산
Q. 형의 이름으로 계약하려는데 어떤 서류가 필요한지 궁금합니다.
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.계약 당사자 일방의 대리인 경우해당 계약자의 인감증명서, 위임장, 신분증, 도장만 가져오시면 됩니다.ai로 복붙이 아닌, 직접 질문을 읽고 답변드리고 있습니다.추천과 좋아요 부탁드리며, 더 궁금하신 사항은 댓글 부탁드립니다.
부동산
Q. 점유일자보다 빨리 입주하여 확정일자를 빨리 받았을 경우 문제가 되는지 문의합니다.
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.소명자료로 글에 쓴 내용을 그대로 문서화해서 제출하면 됩니다.계약서상 잔금일에 전입이 되지 않았다고 정당한 임대차계약에서임차권등기가 반려되는 경우는 없습니다.ai로 복붙이 아닌, 직접 질문을 읽고 답변드리고 있습니다.추천과 좋아요 부탁드리며, 더 궁금하신 사항은 댓글 부탁드립니다.
부동산
Q. 전세자금대출을 받아 계약하려하는데 임대인이 싫어하는 분도 있다고 하는데 왜 그런가요?
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.전세자금대출시 임대인에게 확인전화 및 서류송달의 문제로 귀찮은 경우가 생기며만약 대출이 반려되면 계획대로 현금흐름이 되지 않아 문제가 생기니소액전세인 경우 대출받는 세입자를 꺼려하는 임대인이 많습니다.ai로 복붙이 아닌, 직접 질문을 읽고 답변드리고 있습니다.추천과 좋아요 부탁드리며, 더 궁금하신 사항은 댓글 부탁드립니다.
부동산
Q. 임차인 입장에서 전세계약에 이정도 특약사항 넣으면 괜찮을까요?
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.1. 임대인은 잔금시 등기부등본상 근저당권 ???원을 전액 상환하고 임차인에게 완납 사실을 확인시켜주며, 임대차 기간동안 추가적인 제한물권을 설정하지 않기로 한다.(임차인1순위 조건)2. 임대인은 임차인의 전세보증보험 가입을 위해 필요한 절차에 적극 협조하며, 임차인의 책임이 없는 전제하에 보증보험 가입 미승인시 계약을 무효로 한다.3. 해당 특약은 안들어가도 괜찮습니다.ai로 복붙이 아닌, 직접 질문을 읽고 답변드리고 있습니다.추천과 좋아요 부탁드리며, 더 궁금하신 사항은 댓글 부탁드립니다.
부동산
Q. 토지 매수시 매수잔금을 매도인이 아닌 매도인 자녀통장으로 이체 해도 되는가요?
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.매도인의 위임한다는 위임장과 인감 및 증명서가 있어도잔금은 반드시 등기부등본 명의인이자 당사자에게 입금해야 안전합니다.법적으로 등기명의인 통장으로 이체함이 원칙이라는 법적 근거는 없습니다만추후 분쟁이 일어나면 당사자 본인은 몰랐다며 소송으로 들어간다면 굉장히 골치아픕니다.매수인 입장에서는 그런 리스크를 짊어질 이유가 전혀 없습니다.ai로 복붙이 아닌, 직접 질문을 읽고 답변드리고 있습니다.추천과 좋아요 부탁드리며, 더 궁금하신 사항은 댓글 부탁드립니다.
부동산
Q. 반전세 보증금의 경우에도 전세 보증금 보험을 들 수 있나요?
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.결과적으로 가능합니다.선순위 융자금을 확인하여 전세보증보험이 가입되는지 여부를 먼저 알아보시고,가능하다 하여도 계약시 특약성 "주택의 문제로 인한 전세보증보험 가입 반려시 계약해제 및 계약금을 반환한다" 라는 특약 넣으셔서 진행하시길 바랍니다.ai로 복붙이 아닌, 직접 질문을 읽고 답변드리고 있습니다.추천과 좋아요 부탁드리며, 더 궁금하신 사항은 댓글 부탁드립니다.
부동산
Q. 융자금4억7천 , 전세금2000만원 , 부동산왈 : 최우선변제범위로 100% 보장받을수있다고 하는데 정말인가요??
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.2015년 선순위 근저당이 잡혔으니 해당 기준으로 보아4500만원 이하 보증금을 설정한 세입자에게 1500만원 최우선변제가 가능합니다.나머지 500만원은 배당 순서에서 남으면 반환받고, 안오면 소멸합니다.대법원 판례로 계약시점 채무과다주택인 경우 최우선변제가 반려되는 사례가 있습니다.이 점 참고하시고 진행하시길 바랍니다.ai로 복붙이 아닌, 직접 질문을 읽고 답변드리고 있습니다.추천과 좋아요 부탁드리며, 더 궁금하신 사항은 댓글 부탁드립니다.