안녕하세요. 구자균 전문가입니다.
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Q. 분양받은 아파트 전세줄때 잔금은 어떻게 하는게 좋은가요?
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.1. 임차인의 전세금으로 잔금과 중도금을 대납하시고, 부족한 금액은 보통 현금으로 마련하여 납부합니다.전세가격이 낮은 상황이면, 주담대를 먼저 받으시고 후순위로 전세세입자 맞출 수도 있지만세입자가 싫어하는걸 떠나 그 과정이 아주 복잡합니다.2. 보통 임대인이 오전에 은행을 먼저 방문하여 대기하셨다가세입자가 전세금을 보내면 바로 잔금을 처리하고 입주센터를 방문하여 중도금 납부 후 키분출을 받습니다.
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Q. (임대인 입장)전세 계약갱신 관련해서 질문 드립니다
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.계약갱신청구권을 사용하여도, 임차인은 언제든 퇴거를 요청할 수 있으며임대인은 임차인의 퇴거통지를 받은날로 3개월 이내 보증금을 돌려주어야 합니다.1. 합의하여 2년 거주를 요청할 수 있지만, 임차인이 거부하면 불가능합니다.2. 해당 특약은 임차인의 단순 요구사항으로 보이며, 임대인은 거절 할 수 있습니다.굳이 저렇게 하고 싶지 않으시면, 현 전세금액에서 5% 증액하여 올려달라 주장할 수도 있습니다.이부분은 임차인과 합의하여 진행하시면 됩니다.
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Q. 전세계약시 인감이 아닌 일반도장 아무거나 찍는이유?
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.매매는 소유권을 주고받는 법률행위로 본인의 진위확인 절차가 더욱 복잡한것이고상대적으로 리스크가 덜 한 임대차의 경우 거래활성화를 위해 진위확인을 법적으로 규제하고 있지는 않습니다.다만 전월세계약시에도 본인이 아닌 3자가 서류를 위조하여 계약을 체결할 경우 법적으로 책임을 받습니다.
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Q. 역전세를 막을 방법은 없나요??
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.역전세를 막을 방법은, 전세가율이 높은 주택에 들어가지 않는 방법 외에 없습니다.신축빌라, 오피스텔, 다가구의 경우전세가율이 보통 90%이상 입니다.매매가가 1억이면, 전세가 9천만원 이상 된다는 거죠.전세가격을 법적으로 규제한다면주택가격이 폭락할테니 정부에서는 막을 명분 없이그저 주의하라 알려줄 수 밖에 없습니다.
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Q. 지주택 조합의 문제점은 무엇인가요?
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.지역주택조합이란 조합원(계약자)이 직접 사업주가 되어 내 집 마련을 하는 제도입니다.정상적으로 간다면 일반분양 아파트보다 저렴히 집을 장만할 수 있지만반대로 모든 리스크를 조합원이 감당을 해야 하는 제도라 보시면 됩니다.즉 여러 가지 이유로 해당 아파트가 올라가지 않고 무산된다면넣어둔 계약금은 물론 조합에 남아있는 빚까지 책임을 져야 한다는 거죠.한 줄로 요약하자면 몇억을 버느냐? 혹은 몇억을 버리느냐? 이렇게 아시면 됩니다.조합원 아파트를 고민하실 때는입지, 가격을 보시기 전 원초적으로 "과연 이 아파트가 올라갈 건지?"에 대한안전성을 알아보셔야 하며, 그중에서도1. 토지매입 2. 용도변경 3. 조합원 모집 속도이 3가지를 팩트(진실)로 정보 수집하신 후에 결정하셔야 합니다.
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Q. 세입자 반려동물로 인한 보상 받을 수 있나요?
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.임차인의 원상회복의무로 특수청소는 요구 가능해보입니다.도배 및 장판은 소모품으로 손상의 크기가 생활마모정도면 부당청구지만그 정도가 과해 필수로 도배, 장판을 해야 거주가 가능할 정도면당연히 청구 가능합니다.임차인이 임차주택의 일부 또는 전부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 계약갱신청구권 거절은 가능합니다.해당부분은 법적 시시비비를 가려봐야 하는 문제니 일단 해당 사유로 갱신청구권 거절 요구해보시면 됩니다.
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Q. 공인중개사를 통한 일정 조율은 구두 계약으로 봐야 하나요?
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.법적으로는 계약서 작성 후 계약서상 잔금일 기준 입주가 늦는거면 임대인에게 손해배상을 청구 할 수 있습니다.다만 아직 입주일 조율중이고, 해당 상황에 질문자분이 날짜를 미룰 수 있다라고 말씀하신걸 보면중개사의 귀책은 없어보입니다.결국 감정문제로 보이는데중개사한테 사과받고 잘 합의보시길 바라니다.
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Q. 사무실 임대 입주 시 강화유리문 요체 요청 가능한가요?
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.상가임차의 경우 현 시설물 상태에서 임차한다라는 기본 특약이 있을겁니다.원칙상 전기, 가스, 수도 등은 임대인에게 요청할 수 있으나소모품은 합의사항이라..계약 후 요청드리는거면 임대인에게 최대한 사정하여 요청드리는 방법 외에 없습니다.
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Q. 지금 몇기 신도시 개발인가요?
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.2기신도시 분양, 입주중이며3기신도시는 발표가 끝났고 토지보상 단계라 보시면 됩니다.
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Q. 주담대 진행시 전세를 줄수가 없나요?
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.기관대출이 아닌이상 실거주의무는 없습니다.해당 주택 입주센터에 유선으로 문의하여, 주담대 후 실거주의무기간이 정해져있는지 물어보시고만약 없다 하면 은행에 실거주의무 필요없는 은행대출상품 소개해달라 하시면 됩니다.