안녕하세요. 김상현 전문가입니다.
부동산
Q. 아파트 가격이 이제는 쭉~~오를까요?
안녕하세요. 김상현 공인중개사입니다.아파트 가격의 향후 추이에 대해 예측하기는 어렵습니다. 부동산 시장은 여러 요인에 의해 영향을 받으며, 그 요인은 경제 상황, 금리, 정부 정책, 인구 변화, 지역 개발 계획 등 매우 다양합니다.아파트 가격 상승 가능성을 높이는 요인에는낮은 금리, 주택공급 부족, 인프라 개발, 정부 정책 등이 있습니다.반대로 하락 가능성을 높이는 요인에는 금리인상, 경제 불황, 주택 공급 증가, 정부 규제 강화 등이 있습니다.현재 상황을 분석하기 위해서는 아래 사항들을 검토해야 합니다. 금리 동향, 정부 부동산 정책, 지역별 시장 상황, 경제 지표등부동산 시장에 대한 전망은 항상 변동 가능성이 있으므로, 전문가 의견과 신뢰할 수 있는 데이터를 참고하시고, 본인의 재정 상황과 목표에 맞는 결정을 하시는 것이 중요합니다.
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Q. 계약서 작성할때 중개서남이 중점적으로 검토해주는 항목은 어떤게 있나요?
안녕하세요. 김상현 공인중개사입니다.중개사가 중점적으로 검토하는 항목계약당사자 확인등기부등본 확인임대차 계약내용특약사항확인설명서 작성계약서 기재사항등소유자가 아닌 제3자와 계약하지 않도록 주의.계약서 작성 후 임대인, 임차인, 중개사 각자 사본 보관.구두 합의가 아닌 서면에 명확히 작성.
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Q. 임차인 보호를 위한 전세보증보험이란 무엇인가요?
안녕하세요. 김상현 공인중개사입니다.전세보증보험은 임차인의 전세보증금을 보호하기 위한 금융 상품입니다. 만약 집주인이 전세 계약이 종료된 후에도 보증금을 돌려주지 못하거나 돌려줄 의사가 없을 경우, 보증기관이 대신 보증금을 임차인에게 지급하고, 이후 집주인에게 구상권을 행사하는 제도입니다.1.주택도시보증공사(HUG)2.서울보증보험(SGI)3.한국주택금융공사(HF) 에서 가입.보증금을 안전하게 지키는 방법은 임차권을 보호받기 위해 반드시 전입신고와 확정일자를 받으세요집주인의 채무상황, 주택의 근저당 설정 여부등을 확인하세요보증보험 가입신뢰할수 있는 중개사를 통해 전세 계약을 체결하세요.
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Q. 대출을 해야집을 사는데 대출과 집 간의 계약 관계를 설명해 주세요
안녕하세요. 김상현 공인중개사입니다.안녕하세요! 집을 살 때 대출을 활용하는 과정은 처음 접하면 복잡하게 느껴질 수 있지만, 중개사와 금융기관의 도움을 받으면 비교적 수월하게 진행할 수 있습니다. 매매계약 체결부동산 중개사를 통해 원하는 집을 찾은후 매도자와 매매 계약서를 작성한다.계약시 계약금을 지불계약서 작성후 은행에 방문하여 대출상담을 진행합니다.은행은 신용도, 소득, 구매하려는 집의가치르르 종합적으로 고려해 대출한도를 정하고 재출 승인을 진행합니다.대출승인이 완료되면, 잔금지급일에 대출금이 실행됩니다.은행에서 대출금을 매도자 계좌로 직접 송금하며, 이때 근저당권 설정등기가 이루어 집니다.잔금 지급후, 법무사를 통해 소유권 이전등기를 진행합니다.이때 대출금에 대한 근저당권이 등기부등본에 기재됩니다.모든 절차가 완료되면 입주를 진행합니다.
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Q. 중개실무에서 등기의 권리분석이 중요한 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 김상현 공인중개사입니다.등기 권리분석의 중요성이죠부동산 권리관계를 파악하고 안전한 거래 보장을 하며 배당 및 우선순위 파악을 하기 위해 권리분석이 중요합니다.가압류는 실징적으로 우선변제권이 없는 권리 입니다. 이는 채권확보를 위한 사전 조치로, 가압류를 설정한 채권자는 경매나 배당시 본안 판결후 확정된 채권의 순위에 따라 배당받게 됩니다.가압류는 등기부에 순위가 기재되지만, 실제 배당 순위는 후속으로 확정된 본안 판결에 의해 결정 됩니다.가압류가 설정된 부동산을 거래하거나 임차할 경우, 추후 본안 소송 결과에 따라 소유권 변동이나 강제집핼 가능성이 존재합니다.이런 위험성을 사전에 파악하고 계약조건에 반양하거나 거랠를 회피 해야 합니다.
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Q. 부동산 중계 수수료 계산 방법에 대해 알려 주세요
안녕하세요. 김상현 공인중개사입니다.네 부동산 중계수수료는 지자체마다 다릅니다..그리고 집값에 따라 달라지게 됩니다..예를들어 경기도 같은 경우 가장 높은 수수료인 0.9일때 는 보통 상가나 토지등이 해달되구요그외 오피스텔 85제곱미터 이하는 매매는 0.5, 임대는 0.4프로입니다.주택은 매매나 교환 임대차에 따라 다르고 거래금액에 따라 다릅니다.1. 주택(부속토지 포함)의 중개보수 요율주택 매매 및 임대차 거래 시 적용되는 중개보수 요율은 거래금액에 따라 다음과 같이 상한 요율과 한도액이 정해져 있습니다:매매·교환 거래:거래금액상한 요율한도액5천만 원 미만0.6%25만 원5천만 원 이상 ~ 2억 원 미만0.5%80만 원2억 원 이상 ~ 9억 원 미만0.4%제한 없음9억 원 이상 ~ 12억 원 미만0.5%제한 없음12억 원 이상 ~ 15억 원 미만0.6%제한 없음15억 원 이상0.7%제한 없음임대차 등 거래:거래금액상한 요율한도액5천만 원 미만0.5%20만 원5천만 원 이상 ~ 1억 원 미만0.4%30만 원1억 원 이상 ~ 6억 원 미만0.3%제한 없음6억 원 이상 ~ 12억 원 미만0.4%제한 없음12억 원 이상 ~ 15억 원 미만0.5%제한 없음15억 원 이상0.6%제한 없음※ 임대차 거래 시, 보증금과 월세가 함께 있는 경우에는 월세를 환산하여 계산합니다.2. 오피스텔의 중개보수 요율전용면적 85㎡ 이하이고 주거용 설비를 갖춘 오피스텔의 경우, 다음과 같은 상한 요율이 적용됩니다:거래 유형상한 요율매매·교환0.5%임대차 등0.4%3. 그 외 부동산(토지, 상가 등)의 중개보수 요율토지나 상가 등의 부동산 거래 시에는 거래금액의 0.9% 이내에서 중개의뢰인과 공인중개사가 협의하여 중개보수를 결정합니다.
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Q. 집을 계약할 때 전세 계약이 있고 월세 계약이 있던데 어떤 점이 다른 건가요?
안녕하세요. 김상현 공인중개사입니다.전세 계약과 월세 계약은 주거 공간을 임대하는 방식에서 가장 흔히 사용되는 두 가지 유형으로, 자금 부담 방식과 임대 조건이 다릅니다. 아래는 전세와 월세의 차이점과 각각의 장단점을 정리한 내용입니다.1.전세계약보증금을 한꺼번에 큰 금액을 집주인에게 맡기고, 매달 임대료를 내지 않습니다...2.월세 계약비교적 낮은 보증금을 맡기고 매달 일정 금액을 임대료(월세)로 지급합니다.두 계약 방식 모두 장단점이 있으니 본인의 재정 상황, 생활 스타일, 거주 계획 등을 종합적으로 고려하여 선택하는 것이 중요합니다.
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Q. 등기부등본을 봐야 하는데 어떻게 보는 건지 알려 주세요
안녕하세요. 김상현 공인중개사입니다.1....등기부등본은 부동산의 소유권, 권리 관계 등을 확인할 수 있는 중요한 문서입니다. 온라인과 오프라인에서 쉽게 열람하거나 발급받을 수 있습니다.인터넷 등기소 접속화원가입또는 로그인부동산 주소 입력열람또는 발급 선택수수료 결재이렇게 인터넷으로 해도 되구요2....관할등기소에 가서 방문해도 됩니다.신청서 작성수수료 납부등기부등본 수령등기부등본을 수령받으면 갑구 을구 가 있는데 갑구는 소유자관련 정보 실제로 소유자가 맞는지 확인하시고두번째는 을구하고 있습니다. 을구는 소유권 이외의 권리 인데 보통 융자 입니다..융자가 얼마 정도 있는지 보시면 됩니다..
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Q. 풍수컨설팅?하시는분?회사나..집가서
안녕하세요. 김상현 공인중개사입니다.풍수지리 컨설팅은 주로 집, 건물, 사무실 등의 환경을 분석하여 기운의 흐름을 최적화하고 삶의 질을 높이는 데 초점을 맞춘 서비스입니다. 한국에서는 전통적으로 풍수지리학에 대한 신뢰가 높은 편이며, 전문가가 직접 방문하여 상태를 점검하고 조언을 제공하는 경우가 많습니다.
부동산
Q. 부동산의 수익환원법은 언제 사용되는 방법인가요?
안녕하세요. 김상현 공인중개사입니다.부동산의 수익환원법(Income Capitalization Approach)은 주로 수익형 부동산의 가치를 평가할 때 사용됩니다. 이 방법은 해당 부동산이 창출할 수 있는 예상 수익을 기준으로 가치를 산정하는 방법입니다. 대표적으로 상업용 부동산, 임대용 부동산, 호텔과 같은 수익을 창출하는 부동산에 적용됩니다.