안녕하세요 김종성 전문가입니다.
Q. 가계약금을 받은 임대인은 손해 없이 계약을 무효화할 수 있나요?
안녕하세요. 김종성 공인중개사입니다.1. 아니요. 실무적으로는 아무리 정답이 없다고 하지만, 이론적으로 접근해 봤을 땐 그렇지 않습니다. 어떻게 계약을 하셨는 지에 따라, 상황은 달라질 수가 있습니다.1) 먼저 계약금계약부터 진행하셨을 때 가계약금은 말그대로 임시적으로 걸어놓은 형태의 금전입니다. 즉, 이론적인 내용을 토대로 특약을 하셨을 경우에는 계약을 파기하는 상대방은 그 다른 상대방에게 온전한 계약금을 반환할 의무가 있습니다.2) "계약금 교부 후 계약 해지를 주장하는 상대방은 그 다른 상대방에게 계약금 전액을 반환할 의무가 있으며, 임차인이 계약 해지를 주장할 경우에는 계약금을 포기하고, 임대인이 계약 해지 주장할 경우에는 계약금의 배액을 상환하고 해지를 할 수 있다."라는 특약을 걸어놓으셨다면, 문제 없이 계약금 전부의 두 배를 돌려받으실 수 있다고 봅니다.3) 여기서의 계약금은 가계약금이 아니라 실제 교부 받기로 했던 계약금의 전부입니다.4) 또한 해지와 무효는 전혀 다른 의미이기 때문에, 임대인의 주장처럼 계약 자체가 무효가 되기 위해서는, 임차인의 고의 또는 중대한 과실이 있을 경우가 있어야만 가능하다고 판단됩니다.5) 취소 역시 의미가 다릅니다. 본디 취소란, 유효한 계약 상태에서 취소권을 행사할 경우, 소급하여 무효가 된다는 의미를 가지고 있는데, 이 취소권을 행사하기 위해서도 여러가지 요인이 작용돼야 합니다.저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다.감사합니다.
Q. 금과 은의 가치는 왜 차이가 나는 것인가요?
안녕하세요. 김종성 AFPK입니다.1. 첫 번째, 그 이유는 먼저 영속성에 있습니다. 금과 은은 시대가 변해도 영원히 변하지 않는 속성이 있지만, 금은 아름다운 광채, 변하지 않는 성질, 가공 후의 내재가치, 희소성 등이 은보다 더 뛰어납니다. 1) 구석기 시대부터 현대에 이르러서 재화의 성질은 늘상 다양하게 변해왔습니다. 구시대의 물물교환에서 현대 지폐의 탄생에 이르기까지 금과 은의 역할은 없어서는 안될 존재였습니다.2) 옛 로마제국에서는 금이 부족해 상대적으로 많았던 은과 동을 혼합하여 동전을 만들 정도였을만큼, 너무나도 귀중했습니다.2. 두 번째, 금은 희소성이 있는만큼, 자신만의 가치를 똑똑히 실현했습니다. 금본위제, 금환본위제(금, 달러 연동)의 중심이 되는 금의 가치는 현재 화폐의 가치에 따라 상승 및 하강하는 추세를 보여주고 있습니다.1) 예를 들어 통상, 달러가치가 하락하면 금가치는 오르고, 달러가치가 상승하면 금가치는 하락하기 마련입니다.2) 그 외 금의 가치는 시대나 상황에 따라 다양하게 해석되고 있습니다. 다만, 공통적으로 해석되는 것은 우스갯소리로, 지구가 멸망하지 않는 이상 금은 그 어느 것보다도 영원하다는 것입니다.저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다.이상 마치겠습니다. 감사합니다.
Q. 신용카드 결제 후, 카드 결제일이 되어 대금을 납부했는데 제품을 환불받았을경우 환불액은 어떻게 처리되나요?
안녕하세요. 김종성 AFPK입니다.1. 우선 신용카드 결제일은 각각 결제일에 따른 신용공여기간을 가지고 있습니다. 신용공여기간이란, 말 그대로 고객에게 신용을 공여해주는 기간으로, 보통 14일을 기준으로 둡니다. 이는 각 금융사나 카드사마다 다를 수는 있지만, 이 범위를 크게 벗어나지는 않습니다. 여기서 카드의 이용기간은 다음과 같이 계산합니다.1) 결제일에서 신용공여기간을 차감한 날을 결제일에 따른 마지막 이용일자로 둡니다. 더 나아가 마지막 이용일자에서 한 달(통상 30일)을 차감하면 결제일에 따른 첫 이용일자가 됩니다.2) 예를들어 03월 27일에 따른 이용기간은 02월 14일 ~ 03월 13일이 되는 것입니다.2. 선생님께서 문의하신 최종 답변은 다음과 같습니다.1) 지동이체 출금 혹은 선결제를 한 후, 그 내역에 포함됐던 건 중 환불 사유가 발생돼 취소전표가 해당 카드사에 반영된 건이 있는 경우, 그 환불액은 취소전표가 반영된 당일 또는 익영업일에 선생님의 카드대금과 상계되거나 결제계좌로 환급될 수도 있습니다.* 상계 : 쌍방의 채무를 서로 차감하여 0으로 만드는 것.저의 의견은 실제 카드사 고객센터에서 근무 한 경험을 바탕으로 적은 것으로써, 실무와 이론을 적절히 활용하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다.
Q. 상가임대의 경우 공인중개사 없이 계약가능한가요?
안녕하세요. 김종성 공인중개사입니다.1. 네, 상가의 임대인과 임차인의 임대차계약은 공인중개사 없이도 가능합니다.1) 임대차계약서 작성, 작성 시 조항 및 특약사항 확인, 보증금 및 월세, 권리금 등에 대하여 서로의 신뢰가 끈끈하게 형성되고, 계약 완료 후 임대차신고 등의 절차까지 무사히 마친다면 계약 상 문제는 전혀 없다고 판단됩니다.2) 하지만 이 두 사람 간의 계약은 늘 위험이 따르고 있습니다. 정상적인 계약이라고 하더라도 여러가지 리스크가 따르기 마련이고, 그 중 특히 임대료 혹은 권리금에 대한 문제가 많이 발생하기 때문입니다. 왜냐하면 임대인은 임대료를 올리려고 하고, 임차인은 임대료를 깎으려는 심리가 기본적으로 내재돼 있기 때문입니다.2. 이에 대한 권리 및 의무에 대한 책임을 전가할 수 있는 자가 필요해질 수도 있는데, 그 역할을 할 수 있는 자가 공인중개사입니다. 1) 공인중개사는 임대인과 임차인의 신뢰를 형성해주고, 쌍방이 해야할 일들을 대신 수행해주며, 이를 바탕으로 꼼꼼하게 계약을 성사시켜주는 역할을 합니다.2) 또한 계약 후 임대인과 임차인이 해야할 임대차신고를 완료해줘야 할 의무도 있습니다.저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다.이상 마치겠습니다. 감사합니다.
Q. 점유권이랑 유치권과는 어떤 차이점이 있는지 궁금합니다.
안녕하세요. 김종성 공인중개사입니다.1. 점유권과 유치권은 비슷해 보이나 사실상 다른 권리입니다.1) 우선 물권에는 점유권과 본권이 있습니다. 본권은 다시 소유권, 그리고 소유권 의외의 권리로 나뉘어지고, 소유권 의외의 권리는 다시 용익물권과 담보물권으로 나뉘어집니다.2) 담보물권에는 유치권, 질권, 저당권이 있는데, 이 중 유치권은 채권이 변제기에 있을 때, 얘기치 못한 상황이 발생돼 그 채권을 수령받지 못했을 경우 변제를 받을 때까지 유치를 주장할 수 있는 권리입니다.3) 예를들어, 건축물 공사를 완료한 수급인이 도급인에게 그 공사대금을 청구하였을 때, 도급인이 수급인의 대금청구를 미루거나 거절했을 경우, 그 준공완료한 건축물을 정당하게 점유하면서 유치를 주장할 수 있다고 이해하시면 되겠습니다.4) 반면, 점유권은 누구나 가질 수 있는 권리이지만, 정당성 여부를 가리는 것은 쉽지 않습니다. 왜냐하면 점유물에 대해서 행사하는 점유권은 적법한 것으로 추정하나, 이를 악용하여 부당하게 점유권을 행사하는 자 또한 있기 때문입니다.5) 예를들어 임대인은 임대기간이 만료된 임차인에게 퇴거를 명할 수 있으나, 임차인이 이를 거부하여 오랜 기간 점유를 할 경우, 이는 부당한 점유가 될 수 있습니다. 다른 예로 빈집을 점유한 도둑에게도 누군가가 이의제기를 하지 않는다면, 그에게 점유권을 인정한다는 선례도 있습니다.6) 경매가 실행될 경우 유치권은 수령받지 못한 채권에 대해서 우선변제권을 행사하여 변제를 받을 수 있으나, 점유권은 권리의 종류나 경우에 따라 다르므로 이 차이 또한 숙지해주시기 바랍니다.저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다.이상 마치겠습니다. 감사합니다.