안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
공인중개사 자격증
Q. 자격증 공부, 지금 시작해도 늦지 않았을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.시험은 어렵고 시간은 제한되다보니 심리적인 압박감을 느끼고 계신것으로 생각됩니다. 어떤시험인지 몰라서 직접적인 조언을 드리기는 힘들지만 무엇보다도 끝까지 포기하지 않고 끈기있게 공부하다보면 실패를 하더라도 다음 기회에는 분명히 많은 도움이 될 수 있을 것입니다.
부동산
Q. 대통령선거시점이 그런지 몰라도, 1주택을 가지고 있는 사람도 빌라를 구입해서 임대를 내주더라도 1주택으로 인정한다는데 빌라를 많이 임대내줘도 가능한건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.비아파트 관련 규제완화로 2024년 12월부터 전용면적 85m2 이하인 비아파트중에서 수도권 공시가격 5억원이하, 지방 3억원이하 주택을 1채 보유한 경우 무주택으로 인정되도록 변경되었습니다. 1주택자가 1채구입하는 경우에는 그대로 1주택자가 되지만 2주택 이상을 구입하는 경우에는 1채만 주택수에 포함되지 않으므로 2주택자가 됩니다.
부동산
Q. 계약갱신 5% 인상에 대해 임차인 거부
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.5% 인상은 보증금 및 월세 모두에 대해서 인상이되며 보통 보증금은 고정하고 월세로 환산하여 인상됩니다. 임대인과의 협상에 의해서 조정될 수 있으며 주변시세에 맞추어 조정되는 것이 일반적입니다. 조정이 잘되지 않는다면 임대차분쟁조정위원회의 도움을 받을 수도 있고 계약을 해지할 수도 있을 것입니다.
부동산
Q. 생숙에서 오피스텔로 바꾸면 분양이 더 잘되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.생활형숙박시설(이후 생숙)은 호텔과 오피스텔이 합쳐진 개념으로 주택법이 아닌 건축법과 공중위생관리법의 적용을 받습니다. 숙박시설로 분류 되므로 주택수에 포함되지 않고 청약과 세금, 대출에서 비교적 자유로우며 양도세 중과도 없고 종부세 대상도 아닙니다. 생숙으로 수익을 내려면 30호실이 모여 위탁업체와 계약하여 위탁운영업체와의 협상에 따라 매출금의 일부를 수익으로 얻는 방식을 택해야 합니다. 또한 주거용으로 주민등록을 하게되면 주택으로 잡히므로 혜택을 받을 수 없게되고, 정부에서도 오피스텔로의 전환을 한시적으로 허용해주기도 했지만 구조적으로 개조가 어려워 제대로 전환이 되지 않고 있는 상황입니다. 정부에서는2023년 10월 14일까지 이미 사용 승인 받은 생숙에 대해 완화된 규정을 적용하여 주거용 오피스텔로 용도 변경 가능하도록 한시적으로 허용했지만 이미 지어진 건물을 뜯어 고치는 것이 현실적이지 않았기에 일단 2024년 말까지 숙박업을 미신고하는 경우에 과징금에 처하기로 기간을 유예를 했다가, 규제를 풀어 합법화를 유도하고 이행강제금 부과도 2025년 9월까지 추가 유예하기로 했으며, 이때까지 합법화에 의지를 보이는 소유자에게는 2027년말까지 이행강제금 부과 절차 개시를 유예하기로 한 상황입니다.생숙보다는 오피스텔이 더 거주에 적합하고 인기가 있으므로 생숙에서 오피스텔로 전환한다면 더 분양이 잘 될 수 있을 것입니다.
부동산
Q. 아파트 공공분양에 당첨되기 위해서는 청약통장에 어느정도의 돈이 들어가 있어야하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공공분양에서는 납입횟수와 납입총액이 중요하므로 25만원씩 납입하는 것이 유리한데, 가입기간은 24개월 이상에 24회 이상이면 모든 지역에 지원가능하고, 청약통장을 오래유지하는 것이 중요하고 같은 기간인 경우 금액이 많아야 당첨확률을 높일 수 있으니 25만원씩 불입하여 횟수를 채우는 것이 필요할 수 있습니다. 그러나 공공주택 커트라인은 20년 이상이라고 알려져 있는만큼 이미 최대한의 조건을 달성한 사람들이 너무 많으므로, 사실상 신규로 가입해서 따라잡기는 불가능하고 특공등을 알아보는 것이 좋은 상황입니다. 뉴스에 귀를 기울여 정부가 바뀌어 새로운 주택정책이 나오는지를 확인하는 것도 필요할 것입니다.