자산을 키우는 사자팔자입니다. 조장우 전문가입니다.
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Q. 부동산 경매 물건이 늘어나고 있는 이유가 무엇일까요?
경매 물건의 급격한 증가는 금리 인상, 경기 침체, 전세사기 등이 복합적으로 영향을 미친것입니다. 경매 물건의 증가는금리를 0.5% 포인트 인상하는 ‘빅스텝’을 결정해 가파른 금리 인상과 경기 침체로 대출 상환에 문제가 생긴 것이 원인으로 보입니다. 여기에 주택 거래량이 역대 최저 수준으로 감소해 주택 시장에 거래절벽이 생겨 급매물도 팔리지 않은 것도 경매 물건이 늘어난 이유로 풀이됩니다. 또 전세사기, 역전세난이 생기면서 보증금이나 대출금을 돌려받지 못하는 경우가 늘어나면서 경매 신청이 늘어났습니다.
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Q. 서울의 마용성이라는 곳은 좋은곳인가요
마용성은 2010년 이후에 한강 변을 끼고 있는 강북의 주요 3구라는 입지적 공통점이 있습니다. 세 곳의 자치구 모두 한강을 남향으로 바로 접하고 있습니다. 또한 서울의 3대 도심인 강남이나 여의도에 매우 인접한 입지적 우수성을 가졌습니다. 마포구와 성동구에 신축 아파트들이 집중적으로 준공되며 이 지역으로 3040 세대의 주거 선호도가 일시에 높아지면서 생겨난 것으로 유추됩니다.
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Q. 법정지상권을 주장할 수 있는 최대 기간은 어떻게 되나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.보통 법적지상권의 경우 타인의 토지에 건물을 비롯한 공작물이나 수목을 소유하기 위한 권리이다. 대한민국에서는 토지와 그 위의 정착물 등을 서로 별개로 취급한다. 따라서 토지의 소유자와 건물 등의 정착물을 소유한 자가 다른 경우가 가능한 것. 따라서 건물의 소유자가 토지에 대한 지상권을 가지고 있다면 토지의 소유자와 건물의 소유자가 다를 수 있습니다.1. 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 때에는 30년2. 전호이외의 건물의 소유를 목적으로 하는 때에는 15년3. 건물이외의 공작물의 소유를 목적으로 하는 때에는 5년계약으로 지상권의 존속기간을 정하지 아니한 때에는 그 기간은 전조의 최단존속기간으로 한다
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Q. 전원주택으로 이사가려고 하는데 단점 부탁드립니다
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.전원주택의 단점은 교통이 제일 큽니다. 도시와 멀리 떨어져 있기 때문에 대중교통 수단이 제한적이며, 자동차를 이용해야만 도시로 이동할 수 있습니다. 이로 인해 주거지와 직장 또는 상업지구 사이의 이동시간과 비용이 증가하게 됩니다. 전원생활의 시작에서는 크게 문제되어 보이지는 않으나 추후 가면 갈 수록 지칠 수 있습니다.다음으로는 의료시설 및 서비스 입니다. 급하게 이용해야 하는 병원을 시골에 거주를 하시면 의료서비스를 신속하게 이용하기가 어려운 단점이 있습니다. 또한 관리에서의 문제입니다. 도시에서 거주하다가 전원주택을 살게되면 관리할 것이 상당히 많습니다. 계절별로 폭우, 폭설 등 대비해야 하며, 봄과 여름은 잡초와의 전쟁을 치뤄야 합니다. 전원주택은 살기에 정말 좋기는 하지만, 단점 또한 적응을 하지 못해 떠나시는 분들이 많습니다.
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Q. 부동산 개인 직거래 매매시 주의 할점이 무엇인가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.요즘 직거래가 많아졌다는 많은 뉴스를 보게 되었습니다. 그만큼 공인중개사의 신뢰도가 하락된 것으로 보여집니다. 직거래로 구매할 때에는 반드시 해당 건물 혹은 해당 부동산의 소유자가 맞는지 확인을 해야 하고 그에 따른 권리관계등을 반드시 제대로 확인을 해야합니다. 거래를 마치고 자금이 오간 다음 해당 부동산에 얽혀있는 빚등이 있다면 이는 매수하고 나서 문제가 발생할 수 있습니다.게다가 많은 과정과 서류들을 본인이 직접챙겨야 하고 법무사 비용을 들여 해도 되고 등기소에 직접 가서 문의하는 것도 있습니다. 셀프로 모든것을 다 한다면 크게 비용이 절약될 수 있으나 문제는 어디서든 발생할 수 있으니 잘 판단하고 선택하시는 것이 좋습니다.
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Q. 중동전쟁과 인플레가 미치는 부동산 영향은?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.지금과 같은 시기에 중동전쟁으로 인한 피해는 크지 않을 것으로 전망되고 있습니다. 이전과거에도 중동전쟁은 수차례 있었지만 크게 문제가 되었던 시기는 매우 오래전 일입니다. 최근 까지의 문제중에서 유가관련 문제가 발생할 수 있으나 한참 올라간 유가를 그대로 방치하고 있는 것 보다는 앞으로는 미국에서도 적극적으로 나설 수 있습니다. 그동안 친환경 re100 등 자연에너지 태양열이나 풍력에너지 등으로 대체하려고 했으나 쉽지 않았고, 효율도 그다지 높지 않았습니다. 즉, 다시 원전이나 혹은 유전등을 추가적으로 파내는 등 에너지에 더욱 관심을 기울일 것이라 보여집니다.지금 당장으로는 금리를 내리지 못하는 현실이다 보니 다시 부동산 등이 회복하는데에는 더 오랜기간 혹은 더 크게 리스크가 발생할 수 있지만 이러한 시기를 겪음으로써 한동안은 회복되기는 어려워 보입니다.
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Q. 부동산공법에서 근린생활시설은 1종, 2종이 있던데 어떤 차이점이 있나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.근린생활시설이란 주택가에서 생활에 필요한 수요를 공급할 수 있는 시설로 지정된 곳을 말한다. 근린생활시설 1종은 일용품을 판매하는 소매점, 이용원, 의원, 탁구장, 마을회관 등 주택가와 인접해 주민들의 생활 편의를 도울 수 있는 시설을 말합니다. 예를들면 슈퍼, 목욕탕, 이용원, 의원, 체육도장 등이 포함되며, 2종은 공연장, 종교집회장, 청소년게임제공업소, 금융업소, 사진관 등 주택가와 인접해 주민들의 생활 편의를 도울 수 있는 시설을 말하며 대중음식점, 다방, 기원, 헬스클럽 등이 있습니다.
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Q. 상가 입지를 따질때 고려해야하는 사항은 어떤것들이 있나요? 유동성은 당연한데요
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.상가의 경우 유동인구 입지 등 큰 중요한 점은 어느 상가를 가든 중요합니다. 만약 개인적인 중요도라 하면 단순히 유동인구가 많다고 하여 모든 장사가 잘 되는 것은 아니며 그 상가의 가치를 잘 판단하는 것이 중요합니다. 즉, 입지도 입지이지만 하려고 하는 업종과 해당 거리 혹은 해당 위치가 잘 맞는지 혹은 수익성이 나타날 수 있는지에 따라서도 중요합니다. 입지만 좋다며 모든 상가 모든 업태가 다 잘 될 수는 없습니다. 매장 크기 수요 타겟 등 분석해야 할 것들이 많습니다. 주변에 학교 학원 상가등이 많다면 분식집, 카페, 문구류 등도 잘 되겠지만, 회사원 혹은 빌라 등이 많다면 세탁소, 빨래방, 편의점 등이 수익성이 좋을 수 도 있습니다.
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Q. 부동산 월세 계약 종료전 임차인에게 통보
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.공인중개사에게 미리 연락을 하지 않아도 되며 다른 사람들에게 이를 알릴 필요도 없습니다. 임대인 임차인 모두 새로운 공인중개사를 통해서 이를 구해도 되니 임대인 임차인의 계약관계가 잘 마무리 되고 나서 새로운 공인중개사를 만나는 것도 좋습니다.
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Q. 청약 당첨후 입주를 못 하면 어떻게 되는 건가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.청약 당첨이후에는 많은 과정이 있습니다. 계약금을 내야 하기도 하고 중도금 대출 및 잔금처리 같은 일련의 과정들이 있습니다. 만약 계약금을 낸 후 계약을 취소한다면 계약금만 날린채 계약이 파기가 되겠지만 중도금 대출이나 중도금을 납입한 이후에는 이는 계약해지로 끝나지 않습니다. 보편적으로 잔금까지 해결해야 하고 만일 이마저도 해결이 안될경우 지연이자 등 추가적인 많은 비용과 더불어 추후에 포기가 가능할 수 있습니다. 그러니 청약 하실때에는 자금계획도 충분히 하며 무리한 청약보다는 보다 안정적이고 충분한 자금여력으로 도전하시는 것이 좋습니다.