자산을 키우는 사자팔자입니다. 조장우 전문가입니다.
부동산
Q. 재테크 및 유지보수관리를 감안시 같은 금액대로 오피스텔과 소형아파트, 어느쪽을 구매하는 것이 유리할까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.실거주가 아닌 투자용인 경우 주거단지의 경우 소형아파트 매수가 더 나을 수도 있으나 근처에 공장 혹은 기업들이 많다면 소형아파트 보다는 오피스텔 투자 하는것이 나을 수도 있습니다.주택수 포함 혹은 대출관련 사항등을 통해서 기회비용을 줄이고 효율적인 부동산 투자를 하는것이 좋습니다.
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Q. 아파트 전세 자금 대출을 받기 위해서는 집주인 동의가 필요한가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.당연히 집주인의 동의가 필요합니다. HUG나 SIG 주택도시보증공사 등 직접 문의하는것이 중요합니다. 또한 전세집 알아볼때에 공인중개사에게 전세대출관련해서 상담을 받으시면 대출관련 상담사를 안내해주실 겁니다. 꼭 그곳에서 해야하는것은 아니며 이곳 저곳 발품팔아서 알아보시는것이 좋습니다.
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Q. 제 상황에서 월세계약 묵시적갱신 성립이 될까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.묵시적 갱신이란 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간동안 임차인에게 계약갱신 거절, 계약조건 변경등을 통지하지 않는 경우 만료가 됐을 때 전 임대차계약 조건과 동일한 조건으로 '자동연장'되는 것을 말합니다. 만일 갱신거절의 통지가 없다면 임대차계약은 동일한 조건으로 갱신된 것으로 간주하는데 이를 묵시적갱신이라 표현합니다.기간이 어느정도전에 이에 해당하는 부분을 임대인이 임차인에게 물어보았는지는 모르겠으나 만약 이 기간내에 임대인이 재계약 여부에 대해서 물어보았을 경우 묵시적 갱신으로 보기는 어렵습니다.
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Q. 부모님 집으로 전입신고 하려면 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.필여한 서류는 크게 없습니다. 정부24들어가서 전입신고 하면 됩니다. 부모님에게 전화가 가거나 하기때문에 미리 말씀해 놓으시면 전입신고는 무리가 없어보입니다.
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Q. 집주인의 동의 없이 전세 대출을 받을 수 있나요
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.HUG나 SGI의 경우 임대인의 동의가 필요합니다. 어떤 사유들이 있거나 혹은 소액의 경우 집주인의 동의가 없더라도 대출이 가능한 상품들은 있습니다. 주택금융공사에 문의해보시는것도 한 방법입니다.
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Q. 주택을 매도시 공동명의일때 양도소득세 혜택이 있나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.우선 공동명의로 인한 소유자는 이를 단독으로 아파트를 처분할 수 없습니다. 또한 아파트를 양도할 경우 양도세 감면을 받을 수 있습니다. 공동명의는 지분을 각각 1/2로 하고 처분하거나 대출을 받고 싶으면 동의를 받아야 합니다.만약 1/2의 지분이 경매가 될 경우에는 공유자 우선 매수신고를 할 수 있습니다.공동명의로 할 경우 취득세는 단독 명의든 공동명의든 차이가 없으며 재산세의 경우도 별 차이가 없습니다. 하지만 종부세는 아파트 부부 공동명의로 할 경우 절세 효과가 있습니다.공동명의로 할 경우 본인이 소유한 주택 소유분 만큼 책정되니 종부세 대상에서 제외될 수도 있습니다.
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Q. 집주인대신 전세집 부동산에 내놓아도 괜찮나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.임대인이 대신 부동산에 내놓아 달라고 하면 조건등 확인 후 부동산에 내놓으시면 됩니다. 만약 임차인의 귀책사유 등이 없으면 중개수수료는 걱정하지 않으셔도 되며 임대인의 전화번호 등을 대신 부동산에 제공해도 되는 지 확인한 후 공인중개사분께 정보들을 알려주시면 됩니다.
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Q. 2년이 지나야 양도세 비과세로 알고 있는데 그럼 1년 이후 2년 이내는 양도세 몇프로 인가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.단기 보유의 경우 양도소득세율이 매우 높습니다. 1년미만의 경우 약 70%이며 2년 미만 보유후 매도시 약 60% 입니다.
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Q. 임차인이 전세집을 제대로 원상복구시키지 않고 나갔을 때, 어떻게 책임을 물을 수 있을까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.만약 원상복구를 하디 않고 임차인이 퇴거할 경우 이를 수리하여 견적서 영수증 등을 첨부하여 보증금에서 제 할 수 있습니다. 그렇기 때문에 임차인 퇴거 한 후 일정기간동안 보증금을 돌려주지 않아도 됩니다. 무조건적인건 아니지만 임대인이 임차인이 사용후 도배 혹은 수선에 대한 부분을 한 후에 돌려주면 되며 만약 이미 보증금을 돌려주고 나서 알았다면 이에 대한 증빙과 함께 소액청구 심판등을 통해서 받으실 수도 있습니다.
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Q. 투자목적으로 부동산 공부를 시작하려합니다. 소액으로 한다치면 어느방법으로 공부시작해야하나요
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.부동산 투자는 시작해서 매도까지 해본것과 그렇지 않고 단순히 머리속으로 상상하는 것과는 매우 다릅니다. 실제 투자하기 전까지 수많은 생각과 투자에 대한 공부를 해야하고 그래야 수천만원의 자산을 지킬 수 있습니다.부동산 투자가 위험한 이유중에 하나는 큰 금액이 오랫동안 물려있게 되기 때문에 한번 투자를 진행함에 있어서 많은 공을 들여야 합니다. 3000만원으로 투자하기에는 수도권을 제외한 지방은 가능하나 수도권의 경우 갭투자의 경우 리스크도 크니 이를 감안하여 투자할 부동산의 크기를 우선 고민해보시는 것도 좋습니다.우선 공인중개사에 방문하여 투자가치가 있는 부동산 부터 알아가시는 것이 좋으며 공인중개사와 어느정도 친분이 쌓이고 거래를 하다보면 좋은 부동산도 매수할 수 있는 기회가 생기게 됩니다.