자산을 키우는 사자팔자입니다. 조장우 전문가입니다.
부동산
Q. 전세로 살고 있는 빌라 보일러가 고장 났을 때, 집주인이 수리를 해주지 않으면 어떻게 대처 해야 하나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.전세 보일러 교체 비용 부담자는 개인적으로 임대인, 즉 집주인이 수리를 해줘야 하는 것으로 부동산 계약법에 따르면 맞습니다.민법에 나오는 임대인과 임차인의 의무를 간단하게 풀이해 보면 임대인은 임차인, 그러니까 세입자에게 주거 공간을 정상적으로 이용할 수 있도록 수리해야 됨이 명확하게 명시되어 있습니다. 또한 임차인 같은 경우는 임대인이 대여해 준 공간을 소중히 다루고, 생활하면서 임차인으로 인해 고장이나 소모된 것들은 직접 수리를 해야 한다고도 명시되어 있습니다.수리 비용이 큰 경우나 경미한 문제가 아님에도 집 주인이 수리를 거부한다면 세입자는 해당 파손이나 하자를 우선 수리한 뒤에 발생한 비용을 집주인에게 청구할 수도 있습니다. 그렇기 때문에 자비를 들여 수리하는 경우라면 관련 증빙을 남겨두어서 추후에 첨부자료로 활용하셔야 합니다.
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Q. 부동산이 임차인 몰래 방을 보러 오는 거 정상인가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.보통은 사전에 협의를 하는 것이 맞습니다. 아무래도 퇴거 통보를 했다 하더라도 협의를 해야 합니다.
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Q. LTV/DSR의 차이가 뭔지 알 수 있을까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.LTV와 DSR의 경우 대출금액을 제한 하는 정부 규제라고 볼 수 있습니다.LTV는 주택담보가치 대비 대출이 가능한 금액을 의미합니다. 쉽게 말하자면 시세 대비 몇 프로까지 주택담보대출을 받을 수 있는지 확인하는 것입니다. 여기서 말하는 시세, 즉 주택담보가치는 KB부동산시세, 감정가액, 국세청 기준시가 등 공신력 있는 평가 자료를 사용하여 결정됩니다. DSR은 총체적 상환능력 비율을 의미합니다. 개인별로 정해진 제한 수준은 없으나 금융회사에서 평균 DSR 수준을 관리하기 위해 대출심사 시, 적극 고려하는 기준이 되기도 합니다. DSR 비율은 연간 소득을 연간 대출상환액으로 나눈 후, 100을 곱해서 확인할 수 있습니다.과거에는 DSR에 대한 규제가 없을 때 에는 아파트 시세 대비 80%라면 1억원 아파트를 대출할 때에 8천만원이 소득과 상관없이 나오는 것이였다면 최근에는 DSR적용으로 인해 대출을 실행시키고 싶다고 하더라도 소득에 따라 대출이 어려운 상황이 발생될 수 있습니다.
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Q. 아파트 용적율 및 건폐율 기준?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.아파트 용적률 건폐율은 지방자치단체의 조례로 정하고 있는데 이는 각 지방자치단체별로 그 기준이 다를 수 있음을 뜻하고 있습니다.법적으로 정해진 용적률과 건폐율의 경우 주거지역이나 상업지역이냐에 따라 다르고 관리지역이나 보전지역 등에 따라서 달라집니다. 자세한 사항은 법적으로 정해진 것과 시도조례를 참고하여 직접 문의하시면 좋을듯 합니다.
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Q. 아파트 24평 청약당첨되면 실제 필요한 현금 알려주세요.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.대출과 전세세팅은 이루어질 수 없습니다. 대출이 있는 집에 전세를 들어오지 않을 뿐더러 만약 전세를 들어온다 하더라도 대출금을 상환하는 식으로 이루어지게 됩니다. 만약 전세를 먼저 세팅할 경우 대출은 당연 나오지 않습니다. 갭투자를 생각하시는 것 같습니다.대출금 6억 전세금6억 자기자본금 1억 6천 이런식으로 생각하시는 것 같습니다. 하지만 이는 전세세입자도 대출이 없는 상태여야 할 것입니다.
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Q. 어머니 집에 월세로 들어가려고 하는데, 기존 세입자에게 실거주 목적으로 퇴거통보해도 괜찮을까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.2020 법 개정으로 인해 임차인에게는 기본적으로 최소 4년의 거주 기간을 보장할 수 있게되었습니다. 계약을 제대로 이행하지 않은 임차인에게는 예외적으로 적용되지 않습니다. 대표적인 것으로 주택임대차보호법 계약갱신청구권 거절 임대인 실거주 거짓 사실입니다. 임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함한다)이 실제 살 계획이 있다면 문제 될 것이 없습니다. 즉, 임대인이 직계 부모님, 자녀 등이 해당 집에 살겠다는 이유를 든다면, 임차인은 4년이 아닌 2년만 머무를 수 있습니다. 실거주 목적에 대한 입증책임이 임대인에게 있으며 만약 주택을 임대인에게 돌려주었으나 자신 또는 부모, 자녀 등이 거주하지 않고 다른 임차인을 구했다면 손해배상청구 책임을 물을 수 있습니다.
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Q. 하천근처 자취방 벌레 질문있습니다
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.하천근처에 바퀴벌레가 많기 보다는 물이 많고 음식물 쓰레기 등이 많은 식당주변이 더욱 많을 듯합니다. 바퀴벌레가 기본적으로 습한 곳에 머무르기는 하나 집으로 올라오기 까지는 하수도 등이 관리가 잘되어야 하고 이는 일반 주거 보다는 식당에 온갖 오염물등이 많고 쓰레기등이 처리가 잘 되지 않는 등으로 바퀴벌레가 서식하기 좋은 곳에 많습니다. 단순히 하천이 많은 곳에 바퀴벌레가 많지는 않고 하천에 오염물등이 배출되는 곳이라면 조금 다르겠지만 요즘에는 정화시설 등으로 충분히 정화시켜 내보내기 때문에 음식점이 많은 곳이 아니라면 괜찮을듯 합니다.
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Q. 부동산 매매할 때 필요한 서류는 무엇인가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.부동산 매도 매수시에 필요한 서류들로는 매도인 신분증 (주민등록증, 운전면허증, 여권)인감도장/통장사본/임대차 계약서 등 /등기권리증 (확인용도) 매수인 신분증 (주민등록증, 운전면허증, 여권)/ 도장 (인감도장, 막도장 둘 다 가능) 등이 있습니다.부동산 매매 잔금시 필요한 서류로는 매도인 신분증 (주민등록증, 운전면허증, 여권) /인감도장 /매도용 인감증명서 (매수인 인적사항 기재 필요) / 주민등록등본 (주소변동 이력 있을 시 주민등록초본) / 등기권리증(분실시 법무사에게 미리 통보해야함) / 매매계약서 원본 / 인수해야 할 물품 (열쇠 등)매수인(개인)은 / 신분증 (주민등록증, 운전면허증, 여권) / 도장 (인감도장, 막도장 둘 다 가능) / 주민등록등본 (주소변동 이력 있을 시 주민등록초본) / 가족관계증명서(본인 기준 상세 내역으로) / 매매계약서 원본 등이 필요합니다. 미리 알아보셔도 되나 공인중개사에게 물어본다면 금방 알려주는 것들이니 너무 걱정하지 않으셔도 됩니다.
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Q. 부동산 복비는 어떤식으로 산정되는건가요??
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.중개수수료의 경우 시도 조례에 따라 상한요율이 정해져 있습니다. 물론 비싼 부동산일 수록 부동산 수수료는 더 나오게 됩니다. 상한요율이라는 것은 그 상한 이상으로 받지말고 그 밑으로 받되 모든 부동산을 상한요율 대로 받는 것이 아닌 공인중개사의 재량에 따라 덜 받을 수도 있습니다.
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Q. 부모님 집에 자식이 전세계약 이 가능한가요
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.가족간 부동산 전세계약은 불가능 합니다.부모님 명의, 자녀 명의 집에 전세계약을 하는 건 버팀목전세자금대출, 일반전세자금대출 모두 전세자금대출이 불가능 합니다. 아버지 명의 집, 어머니 명의 집, 장인어른 명의 집, 장모님 명의 집, 시아버지, 시어머니 명의집 모두 불가합니다. 반대로 자녀명의 집으로 전세계약을 하면서 전세대출 하는 것도 불가능 합니다.가족 명의 집에 전세자금대출이 불가한 이유는 전세자금대출이 전세금이 아닌 다른 용도의 자금으로 유용이 될 수 있기 때문입니다. 전세계약을 하고 돈이 오가지 않았을 수도 있고 다시 돈을 돌려받고 돈을 다른 곳에 유용할 수 있는 여지가 있기 때문입니다. 직계존비속간의 전세계약은 정상적인 전세계약으로 보기 힘들어지게 되면 전세계약이 무효가 되버리면 전세자금대출 회수에도 문제가 됩니다. 따라서 부모, 자식간의 전세계약은 전세자금대출이 불가능 합니다. 다른 가족, 친족간의 전세계약도 전세자금대출이 불가능할 가능성이 매우 높습니다.