자산을 키우는 사자팔자입니다. 조장우 전문가입니다.
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Q. 앞으로의 부동산 방향에 대해 알고싶습니다
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.주택은 잠시 머물다가 가는 것이 좋습니다. 주택의 경우 가격상승을 기대하기란 사실상어렵습니다. 물론 가격은 상승하지만 거래량이 풍부하고 어느정도 객관적으로 볼 수 있는 가격이 있는 아파트의 거래가 더욱 좋기 때문입니다. 아파트라 하더라도 무조건 상승한다고 보기 어렵습니다. 교통 학군 구도심 신도심 등 계획에 대해서 생각하고 어느정도 운도 따라야 하며 기대가 반영이 되는 곳이 주택이든 아파트든 가격이 상승한다고 봅니다. 아파트를 생각하되 아파트에 중점을 두기보다는 투자할 지역과 투자할 부동산에 대해서 공부하는 것이 좋을 듯 합니다. 주택도 아파트 만큼 혹은 그 이상의 가치가 있는 부동산들도 많습니다.
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Q. 아파트 청약 당첨후에 프리미엄 거래방법?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.피를 붙여 파는 것은 정당한 계약 중 하나입니다. 물론 전매제한이나 기타 실거주 제한이 있을 경우에는 어렵습니다. 전매하지 못하는 지역의 경우 프리미엄피를 붙여 판다면 이중계약 등으로 불법이며, 이를 알선 중개하는 곳은 드뭅니다. 만약 이러한 제한이 없고 아파트에 당첨이 되었는데 피가 붙어서 팔았다면 세금만 제대로 낸다면 큰 불이익은 없습니다.
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Q. 부동산 허위 매물 융자금 허위 기재 사기꾼이 너무 많습니다.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.모든 공인중개사들이 허위 및 과장 광고를 하거나 하지는 않습니다. 어느 영업직군을 들여다 보더라도 누군가는 1억원의 물품을 9천만원에 어느 누군가는 1억에 또 어떤 누군가는 1억1000만원에 영업을 하는 등 다르게 볼 수 있으며, 업무적으로 모든 사람들이 다 같을 수는 없습니다. 중고차를 예로 들어도 누군가는 허위매물 혹은 없는 사실들을 가격에 붙여 파는 양심이 불량한 업자들도 존재 하고 또 어떤 업자들은 깨끗하게 수익률 얼마만 붙여서 최대한 싸게 매입해오고 적당한 가격에 매도하는 성실하게 근무하시는 분들도 있기에 모든 업자들을 통틀어서 매도할 수 는 없습니다.공인중개사도 마찬가지로 누군가는 양심없이 영업을 하고 있기도 하며 또 누군가는 성실하게 영업하고 있으신 분들도 많습니다. 최근 전세사기 등으로 공인중개사의 이미지가 안좋아 졌고, 또한 실추된 이미지를 다시 쌓아올리기는 어렵지만 좋은 공인중개사를 만나는 것 또한 중요합니다. 을지에 기재된 대출금 등은 누구나 다 알 수 있는 부분은 사기를 치거나 허위로 올리기 어렵지만 이마저도 속였다면 경찰서 방문하여 고소장 접수도 좋은 방법으로 보여집니다.
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Q. 입주한 아파트 후불제 이자 미납 연체.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.정당한 이자에 대해서는 내야함에 맞을 수 있으나 만약 미고지로 인해서 혹은 선의로 알지 못했을 경우 소송을 통해서 피해에 대한 부분을 다퉈보아야 할 듯 합니다. 신탁회사 혹은 전매한 분양자에게 아무리 고지한 들 아무런 대처를 안할듯 싶습니다. 이때에는 변호사 상담을 통해 확인해보고 소송을 통해서 다투는 것이 나을듯합니다.
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Q. 전기 수선 충당금이란 어떤 것인가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.장기수선충당금이란 아파트의 경우 300세대 이상, 또는 중앙집중식 난방방식의 아파트 등 관리인이 장기수선계획에 따라 주요 시설 교체 및 보수에 필요한 비용을 해당 주택의 소유자로 부과하여 적립하는 것을 말합니다. 소유자에게 부과하는 것이 맞으나 관리비에 포함되어서 부과가 되고 있습니다. 그렇기 때문에 임차인 등이 임대인을 대신하여 장기수선충당금을 지불하고 임차인 등이 이사를 나가게 되는 경우 반환받을 수 있는 것입니다. 빌라의 경우 대부분 관리비에 장기수선충당금을 별도로 포함되지 않는 경우가 다수이나 포함시키는 곳도 있으니 확인하는 것이 바람직합니다.
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Q. 임대차계약 중도해지시 중개수수료 부담은 누구인가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.1개월 정도 남기고 중도해약이라는 것이 계약만료 1개월전에 해약하고 싶다는 것이라면 미리 계약을 연장하지 않겠다고 말해야하며 계약만료까지는 계약이 진행됩니다. 다만 중도해지시 귀책사유가 있는사람에게 있으니 아무래도 임차인이 1개월 먼저 방을 뺀다면 임차인이 부담해야 할 듯합니다. 자세한 설명은 인근 공인중개사 방문하여 설명을 듣는것이 상황과 자세한 설명등을 들으실 수 있습니다.
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Q. 거리에 공사를 하다 몇 년째 방치된 건물 왜 그런 것인가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.해당 건물의 경우 건설을 짓던 도중 부도가 나는 경우도 있고 그러한 부도로 인해서 공사대금을 받지 못한 회사에서 유치권행사 중일 수도 있습니다. 만약 유치권 팻말 등이 없을 경우에도 소유주가 건설비용등을 대지못하고 개인소유로서 어느 누구도 건들 수 없는 경우도 있는 등 공사 중지 등이 있습니다.또한 부동산 건축을 하다보면 관할 시도 조례 등 건축법 등을 잘 생각하고 지어야 하는데 잘못된 공사를 하다보면 공사 중단되는 것은 흔한 일이기에 개인 소유의 부동산이라면 어떻게 처리하기는 곤란합니다. 철거하는 비용 또한 지출해야 하고 이것을 다시 공사를 진행하기 위해서는 비용이 투입되기 때문에 이러지도 저러지도 못하고 있는 것입니다.
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Q. 멀게 보게되면 주택구입시 아파트가 나을까요?추택이 나을까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.투자 목적에 따라 다를듯 합니다. 주택도 아파트도 가격이 상승하는 시기가 달랐고 아파트가 몇배가 오른 아파트도 있는반면에 같은시기에 그다지 오르지 않은 아파트도 많기 때문에 아파트 주택 둘의 문제가 아닌듯 합니다.만약 같은 가격에 매월 임대수요가 풍부하여 공실이 거의 없이 임대를 놓아 임차료를 지급받을 수 있는 주택의 경우 매우 좋은 건물주로서 현금흐름을 만들며 장기적으로 해당 부동산을 보유할 수 있지만 그렇지 못할 경우 주택은 공실에 매번 감정이 들쑥날쑥 할 듯 합니다.아파트 또한 오르면 좋고 내리면 기분이 나쁘겠죠. 아파트도 물론 전세와 임대등을 잘 활용한다면 좋습니다. 거주하면서도 가격이 상승하면 물론 좋을 듯 하지만 비싼 아파트에 거주한다면 부동산 빚을 갚고나면 노후된 아파트일뿐 매월 현금흐름보다는 매각시에 빛을 볼 수도 있습니다.투자의 관점에서 매월 현금흐름을 중요시 할것인지 혹은 매각시 차익에 대해서 생각할것인지 인데 주택또한 매각할때에 좋은 가격을 받을 수 있습니다. 무엇보다 얼만큼 오랫동안 어느정도의 수익과 매각까지 잘 고려될 수 있는가의 차이입니다.
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Q. 묵시적 계약 연장 후 계약 만료 1달 전에 새 세입자가 들어오면 어떻게 하나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.계약만료까지 월세를 내야 할것으로 보입니다. 3개월 중 2개월을 냈고 계약 만료 후 2일뒤에 세입자가 들어온다고 한다면 계약만료때 방을 빼면 그만입니다. 2일뒤의 그 공실 기간은 신경쓰지 않아도 될 것같습니다. 보증금의 경우 새로운 세입자가 들어오더라도 계약 만료 후 약 3개월의 기간이 주어지니 당장 받고 싶더라도 추후에 받을 가능성이 높습니다.
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Q. 청약통장 몇회차까지 넣는게 좋나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.민간 공공 상관없이 지역별 최소 금액 이상을 납입하는것이 중요합니다. 보통 수도권의 경우 300만원 이상일 수 있으면 만약 서울권 까지 고려한다면 600만원 이상은 꾸준히 납입하는 것이 좋습니다.공공의 경우 조금 더 높긴 하지만 서울의 공공 특히나 누구나 선호하는 공공의 경우 수천만원까지 묶여야 하니 선택은 가입자의 몫입니다.